29 lipca 2010

Nieruchomości w Polsce - odcinek 1

UKNF zaproponował w środę projekt nowszej wersji Rekomendacji S, która to określa listę dobrych praktyk dla banków przy sprzedaży kredytów hipotecznych. Dokument poddany jest publicznym konsultacjom a uwagi można zgłaszać na adres: info@knf.gov.pl. Projekt Rekomendacji S:
KNF - Projekt rekomendacji S
Niestety dokument został już źle oceniony przez lobby bankowe, w tym dziennikarzy (np. patrz tutaj: Kredyty: Nadzór chce ciąć równo z trawą). Jednym bowiem z założeń jest ograniczenie do 50% portfela detalicznych ekspozycji kredytowych finansujących nieruchomości. Pisząc wprost i przy tym upraszając, maksymalnie 50% kwoty, jaką bank przeznacza na udzielenie kredytów, hipotecznych oraz innych kredytów zabezpiecznonych hipoteką, może być udzielonych w walutach obcnych.
Dokładny zapis w proponowanej nowej Rekomendacji S brzmi:
Pkt 2.3.7 "Niezależnie od ograniczania ekspozycji kredytobiorcy na ryzyko walutowe bank powinien wprowadzić wewnętrzny limit udziału detalicznych ekspozycji kredytowych finansujących nieruchomości otwartych na ryzyko walutowe. Limit ten nie może być wyższy niż 50 proc. portfela detalicznych ekspozycji kredytowych finansujących nieruchomości. W przypadku kredytów wielowalutowych limit obejmuje odpowiednią część ekspozycji dla której występuje ryzyko walutowe kredytobiorcy".
Tak jak napisałem, dokument nie został przyjęty z entuzjazmem przez lobby bankowe. Nie dziwne, wszak bankom, szczególnie placówkom światowych banków, które posiadają u nas swój oddział (np. Millenium czyli Commerzbank) zależy jedynie na krótkoterminowych zyskach i w związku z tym nie przejmują się złymi skutkami i zagrożeniami jakie płyną z oferowania kredytów w walutach obcych dla ludności. Wiele osób, w tym dziennikarze, nie potrafią zrozumieć iż decyzja każdej osoby, przekłada się na zwiększone ryzyko w systemie bankowym co w konsekwencji może grozić wybuchem kryzysu, takim jak ostatnio w Irlandii czy krajach nadbałtyckich. Zastanawiam się skąd błędne przekonania, przy bogactwie wszelakich dowodów o szkodliwości tychże kredytów dla gospodarki. Odpowiedzi są dwie: głupota/niewiedza bądź interes (lobby bankowe), niepotrzebne skreślić.
Dosyć sensownie, krótko i merytorycznie przedstawił to chociażby UKNF, polecam przeczytać w całości: Informacja UKNF dotycząca ryzyk związanych z kredytami walutowymi zaciąganymi przez gospodarstwa domowe:
Informacja UKNF dotycząca ryzyk związanych z kredytami walutowymi zaciąganymi przez gospodarstwa domowe
Zastanawiający jest fakt jak ślepi są orędownicy kredytów walutowych na merytoryczne i proste argumenty, wszak sam Europejski Bank Centralny (ECB) czy Międzynarodowy Fundusz Walutowy (IMF) jasno wyraziły zdanie iż właśnie kredyty walutowe przyczyniły się do niestabilności wielu gospodarek czy wręcz ogromnych krachów i kryzysów. Dla przykładu polecam przeczytać mój list jaki skierowałem do KNF w ramach konsultacji nad Rekomenacją T na serwisie zezorro.blogspot.com:
Rekomendacja T - uwaga obywatelska SiP -
Wszystko jest w załączonych powyżej dokumentach, wystarczy przeczytać, żal streszczać. Pojawiła się jednak i inna ciekawostka, otóż ECB wydał dokument w którym wyraźnie udowodniono, iż zaoferowanie kredytów walutowych utrudnia prowadzenie skutecznej polityki monetarnej. Pisząc wprost, podniesienie stóp procentowych przez np RPP, spowodowało wzrost popularności kredytów walutowych, co wcale nie pomogło RPP ujarzmić popytu i inflacji, a wręcz przeszkodziło. Polecam zapoznać się z tym dokumentem:
WORKING PAPER SERIES NO 1187 / MAY 2010 In 2010 all ECB publications feature a motif taken from the €500 ba...
Wprowadzenie modyfikacji do regulacji S, w tym wdrożenie Rekomendacji T przełoży się na stabilność rynku nieruchomości czy wręcz na spadek ich cen. Wszystkim nam, wyjdzie to tylko na dobre bo np. ludzie więcej wydadzą na konsumpcję.
Popieram zatem racjonalne i merytoryczne działania UKNF, które nakierowane są na zrównoważony i stabilny rozwój polskiego sektora bankowego oraz na stabilność rynku nieruchomości.
W związku z tym, Drogi czytelniku, mam do Ciebie prośbę byś i Ty przesłał swoje uwagi czy chociaż poparcie dla KNF w tej ciężkiej dyskusji, wręcz walce z sektorem bankowym w Polsce.
Poniżej gotowiec: ========== email to:info@knf.gov.pl. subject\tutuł: popieram modyfikację Rekomendacji S Treść: Popieram działania UKNF mające na celu stabilizację polskiego sektora bankowego oraz rynku nieruchomości w Polsce. Cieszę się iż nadzór zaczął w końcu aktywnie działać (rekomendacja T miała zostać wdrożona w 2008 roku). Życzę powodzenia i dalszych owocnych prac! Z wyrazami szacunku =========

20 komentarzy:

  1. yo!
    Dzięx za opis sytuacji!
    Oby więcej takich inicjatyw!
    Już wysłałem maila.

    narciarz

    OdpowiedzUsuń
  2. mailto:info@knf.gov.pl

    Popieram działania UKNF mające na celu stabilizację polskiego sektora bankowego oraz rynku nieruchomości w Polsce. Cieszę się iż nadzór zaczął w końcu aktywnie działać (rekomendacja T miała zostać wdrożona w 2008 roku). Życzę powodzenia i dalszych owocnych prac!

    Z wyrazami szacunku
    Krzysztof

    OdpowiedzUsuń
  3. Możliwy koniec franka w kredytach
    http://www.bankier.pl/wiadomosc/Mozliwy-koniec-franka-w-kredytach-2185401.html

    Kredyty w walutach mogą zniknąć z oferty banków
    http://www.money.pl/banki/wiadomosci/artykul/kredyty;w;walutach;moga;zniknac;z;oferty;bankow,70,0,649798.html

    OdpowiedzUsuń
  4. pewnie sprzedajesz te kredyty z super polska marza i Ci to na reke
    nie moge sie doczekac jak bede mogl wziac kredyt w zlotowkach, jak nie bedzie konkurencji w postaci tanszych kredytow walutowych i w koncu nie moge sie doczekac jak bede placic kilkaset zlotych miesiecznie wiecej :)
    oby tak dalej jeszcze tylko VAT na 25%, dochodowy dla lepiej zarabiajacych na 40% i skladki na sluzbe zdrowia itp kilka procent do gory i na pewno wszystko wyjdzie nam na dobre

    OdpowiedzUsuń
  5. >pewnie sprzedajesz te kredyty z super polska marza i Ci to na reke

    1. ja nic nie sprzedaje -nie pracuje w w szeroko rozumianej branzy finansowej

    2. Dla Ciebie parę procent taniej kredyt walutowy, oznacza dla wszystkich wieksze ryzyko w systemie i grozi krachem gospodarczym. Dlaczego reszta podatnikow ma ponosic konsekwencje działań osób bioracych kredyt w walutucie obcej?

    3. nie jestem za zadnymi podwyzkami, nic z tych wspisów niestety nie zrozumiałes:( badz to po prostu czysta prowokacja

    OdpowiedzUsuń
  6. Każdy ciągnie w swoją stronę. Merytoryczne argumenty są orężem, pozornie skutecznym. Liczy się mój zysk. Twoje i moje rachunki płacą inni, bo jesteśmy sprytniejsi. Kredyt ogłupia ,kreując popyt ,i geometryczny wzrost wycen nieruchomości. Jak byś miał coś do opchnięcia na tym rynku, czytałbym inne argumenty. Póki jest lato, a zboże jest dojrzałe trzeba korzystać z pogody i kosić ,Gdy zboże będzie w stodole to spokojnie przyjmiemy zimę Kondratiewa. .
    p.s.
    Oczywiście Masz Rację. Tylko wszystko w swoim czasie

    OdpowiedzUsuń
  7. Nie wiem,czy kredyty walutowe mogą wywołać krach konkretnie w Polsce, wiem natomiast, że jak kupowałam mieszkanie 5 lat temu i brałam kredyt w CHF, to na kredyt złotowy mnie nie było stać - i mieszkania w ogóle bym nie kupiła. W takiej sytuacji jest zapewne wiele osób - zauważ więc jak ograniczenie do kredytów w walutach wpłynie na zahamowanie wzrostu gospodarczego - poprzez zahamowanie popytu na mieszkania, których przecież wciąż brakuje (istnieje niezaspokojony popyt). W tym względzie nie należy nas porównywać z rozwiniętymi gospodarkami, gdzie ludzie kupują kolejne , większe mieszkanie lub dom, a nie swoje pierwsze, dla którego jedyną alternatywą jest mieszkanie u rodziny lub wynajem.
    calicja
    www.finansowy.pl

    OdpowiedzUsuń
  8. Do kolegi, który przeprowadził tak wnikliwą analizę: Czy wiesz na czym polegają stress-testy i po co są robione? Jeśli nie to polecam się dowiedzieć.

    Mało prawdopodobne, aby "krach" na rynku został wywołany przez "kredyty walutowe", bardziej prawdopodobne, że zostanie wywołany przez przysłowiowy efekt motyla z USA.

    OdpowiedzUsuń
  9. @calicja
    >Nie wiem,czy kredyty walutowe mogą wywołać krach konkretnie w Polsce, wiem natomiast, że jak kupowałam mieszkanie 5 lat temu i brałam kredyt w CHF, to na kredyt złotowy mnie nie było stać - i mieszkania w ogóle bym nie kupiła. W takiej sytuacji jest zapewne wiele osób

    ODP: A kto powiedział że każdego będzie stać na zakup mieszkania? To jest jakaś zaszłość umysłowa komunizmu. Co jest złego w długoletnim wynajmowaniu, skoro na nieruchomościach nie zarobisz w długim terminie (wbrew panującej opinii).
    Zdrowy najem (taki jak np w Niemczech) to klucz do sukcesu. O tym przekonały się już praktycznie wszystkie kraje rozwinięte gdzie właściwie wszędzie skończyło się to (pompowanie zakupu nieruchomości) wielkich krachem na rynkach finansowych.


    Nawet w kolebce bańki (US) są zmiany, i będą zmiany. Zmiany muszą być bo globalnych cykli nie zmienisz, nie ma darmowych obiadów, wszystko ma swoje konsekwencje.


    Przeczytaj np to:
    http://money.cnn.com/2010/07/28/real_estate/housing_debate_rent-vs-buy.fortune/index.htm

    art w cnn money


    ====
    @alicja
    zauważ więc jak ograniczenie do kredytów w walutach wpłynie na zahamowanie wzrostu gospodarczego - poprzez zahamowanie popytu na mieszkania, których przecież wciąż brakuje (istnieje niezaspokojony popyt).

    ODP: Nie będzie rósł jak na sterydach czy biegał jak na białku (amfa), nie spadnie mu potem, nie sflaczeje ten rozwój, będzie zdrowy. Chcesz być Kulturystą, który w wieku 40 lat jest kaleką?

    Ja proponuje rozwój zdrowego rynku wynajmu. Zwróć też uwagę iż przy cenach 5-6k po lewo brzeżnej stronie Wisły w wawie nadal opłaca się budować, obecnie Developery mają po prostu ogromne marże.

    ===
    @W tym względzie nie należy nas porównywać z rozwiniętymi gospodarkami, gdzie ludzie kupują kolejne , większe mieszkanie lub dom, a nie swoje pierwsze, dla którego jedyną alternatywą jest mieszkanie u rodziny lub wynajem.

    ODP: Ale zaraz zaraz, boom kredytowy był np na Węgrzech czy Litwie, Łotwie Estonii ale również obecnie w Chinach, czy to kraje rozwinięte? W większości przypadków zbyt niskie stopy procentowe i łatwy dostęp do kredytów doprowadziły do baniek. U nas też ceny poszybowały do niebios, bo czy w szczycie 10kpln za 1m2 w na ursynowie w plycie z 70 lat w 10 pietrowcu to normalna cena? Absurd, thats all.

    Zdrowy najem oraz ułatwienia dla developerów i spółek by łatwiej mogły budować - tu tkwi sukces, bo przecież gdyby mieszkanie kawalerka kosztowała 100tys to chyba tyle byś odłożyła np w 3-5 lat? Zwórć uwagę że ograniczenie ziemi, planów zagospodarowania terenu i w ogole inwestycji jest Developerom na rękę - nie buduje się tyle ile można by budować, ot co. W przypadku łatwego dostepu do ziemi, małej biurokracji itd ceny (kolejny argument) by spadły.

    Pamiętaj, obniżenie kosztu pieniadza i wpychanie go kazdemu (na 50 lat) nie jest zdrowym rozwojem, to podłoża do bańki i krachu. U nas go nie było (ceny nieruchomości) w takim wymiarze jak np w Łotwie, gdyż bańka trwała z 2-4 lata za krótko. Fuks, fart, nazwij to jak chcesz.

    OdpowiedzUsuń
  10. @anonimowy:
    >Anonimowy pisze...
    Do kolegi, który przeprowadził tak wnikliwą analizę: Czy wiesz na czym polegają stress-testy i po co są robione? Jeśli nie to polecam się dowiedzieć.

    Mało prawdopodobne, aby "krach" na rynku został wywołany przez "kredyty walutowe", bardziej prawdopodobne, że zostanie wywołany przez przysłowiowy efekt motyla z USA.

    ====
    ODP: wiem co to są stress testy. Chcesz zatem powiedzieć iż banki działające w PL, które w większości są odziałami światowych banków, które w swoich krajach miały problemy z hipotekami, stosują w PL najlepsze na świecie standardy zarządzania ryzykiem i w związku z tym nam jedynym na ŚWIECIE(!!!) uda się takie rzeczy ominąc? A nie udało się US (JPM, Citi, Wells Fargo, Washington Mutual, Countrywide financials, AIG, Lehman Brothers, Bearn Stearsn, Fannie Mae Freddie Mac, Royal Bank of Scotland (RBS), Northen Rock, Lloyds, Fortis i wielu wielu innym)?
    Spotkasz się u mnie tylko z pustym uśmiechem, typowe rozumowanie - "tym razem u nas jest inaczej" - this time is different. Nie nie jest. Miałem dostep do wewnętrznych raportów rynkowych i nawet nie wiesz jak kruchu było z niektórymi bankami w Pl, dosłownie groziło niektórym bankructwo z dnia na dzień, tym najbardziej umoczonym w kredyty walutowe.

    Zapomnij z takim rozumowaniem, żyjesz w świecie bajek, niestety. Get real, zejdź uprzejmie na ziemię.
    pzdr

    OdpowiedzUsuń
  11. Dobry i merytoryczny post, wysłałem już emaila. Zadziałajmy wspólnie, zanim zadłużenie walutowe wykończy całą gospodarkę

    OdpowiedzUsuń
  12. Wiesz, nie można też z drugiej strony popaść w uproszczenia pisząc: "It always ends the same". Dzisiaj jesteśmy już jakieś 2 lata po rozpoczęciu zawieruchy na naszym rynku kredytowym i ... odsetek zagrożonych hipotek walutowych jest MNIEJSZY niż złotowych. Pewnie gdybyśmy byli w USA to już na jesieni 2008r co drugi waluciarz odniósłby klucze do banku. Jak widać nasz model kredytowania polegający na przypisaniu pożyczki do osoby, a nie do domu/mieszkania zdał egzamin. A skoro zdał go raz, to czemu nie miałby zdać go jeszcze raz?

    OdpowiedzUsuń
  13. @Anonimowy pisze...

    Wiesz, nie można też z drugiej strony popaść w uproszczenia pisząc: "It always ends the same". Dzisiaj jesteśmy już jakieś 2 lata po rozpoczęciu zawieruchy na naszym rynku kredytowym i ... odsetek zagrożonych hipotek walutowych jest MNIEJSZY niż złotowych. Pewnie gdybyśmy byli w USA to już na jesieni 2008r co drugi waluciarz odniósłby klucze do banku. Jak widać nasz model kredytowania polegający na przypisaniu pożyczki do osoby, a nie do domu/mieszkania zdał egzamin. A skoro zdał go raz, to czemu nie miałby zdać go jeszcze raz?
    ========
    odp: Doskonale wiesz iż system, tylko po części zdał egzamin (stosunkowa mała niespłacalność kredytów), tylko z powodu opóźnionej bańki i rozpoczęcia kryzysu na świecie. Gdyby bowiem kryzys rozpoczął się w w 2011 roku to jestem przekonany iż było bt w tym obszarze w kraju tragicznie. Zaproponowane bowiem rekomendacje przez UKNF były nie skuteczne, a obecne na horyzoncie, jak Rekomendacja T, spowodowane są własnie kryzysem na świecie (większe ciśnienie na rekomendacje bo widać iż u nas było by to samo)

    Zwróć też uwagę iż wiele osób wzięło kredyty przy CHFPLN 2.23 a zatem banki siedzą na dużej ilości kredytów "underwater", nie spisują jednak tego na straty. Nowe rekomendacje mają to zmienić i zabronić emisji kolejnych kredytów jeśli współczynnik, ludków pod wodą jest wzrostowy/znaczący, i bardzo dobrze.

    Podsumowując, nam się udało przypadkiem, tylko i wyłącznie. Zresztą wcale a wcale nie unikneliśmy dynamicznego wzrostu cen nieruchomości, taka mała bańka.

    OdpowiedzUsuń
  14. Dobry tekst. Wysłałem maila.
    Ludzie nie rozumieją, że banki jako jedyny podmiot na rynku mają przywilej tworzenia sobie towaru ex nihilo, trzeba to ukrócić, najlepszy byłby powrót do pieniądza towarowego, niestety na razie to nie jest możliwe, to przynajmniej trzeba to kontrolować.
    Tekst w pełni popieram.
    Pozdrowienia Mergiel

    OdpowiedzUsuń
  15. Pożegnanie z kredytami w walutach
    http://www.rp.pl/artykul/8,516549.html

    OdpowiedzUsuń
  16. Dot. komentarza do artykułu na www.rp.
    Sądzę, że tutaj nie chodzi o ryzyko spłaty tylko o zahamowanie napływu taniego pieniądza i hamowanie inflacji i tworzenia baniek. Tak również rozumiem Twój tekst.
    Pozdrowienia Mergiel

    OdpowiedzUsuń
  17. Zwróć też uwagę iż wiele osób wzięło kredyty przy CHFPLN 2.23 a zatem banki siedzą na dużej ilości kredytów "underwater", nie spisują jednak tego na straty.

    ODP.: Czytam sobie, myślę że coś mi nie pasuje ale argumentów na "Miałem dostęp do wewnętrznych raportów rynkowych" przytoczyć nie mogłem ponieważ Pana nie śledzę :)... aż w końcu mam!!! jak mogą banki tracić na kredytach walutowych, jeżeli spłata przez kredytobiorcę zależy od Libor/wibor/euribor + marża banku. z doświadczenia wiem że pozyskanie pieniądza przez bank na rynku międzynarodowym na warunkach Libor z minusową marżą jest całkowicie realne (bank w którym pracuję tak pożyczał pieniądz innemu miesiąc temu). i nie jest to żaden sekret. więc bank zawsze przerzuci koszt własny pieniądza na kredytobiorcę i przynajmniej zarobi marżę 2.5-3% + usługi typu karta kredytowa, ubezpieczenia, prowizje które są obowiązkowe. i jest to zarobek praktycznie bez ryzyka ponieważ podparty hipoteką. co do inflacji to nie jestem na tyle idealistą jak Pan żeby martwić się o dobro ogółu bardziej niż swoje (swój portfel w tym kontekście). o ile mi się opłacać będzie będę brał kredyty walutowe i niechętnie patrzył na takiego rodu rekomendacje. A, moja wypowiedź nie oznacza że zgadzam się z Panem odnośnie znaczącej szkodliwości kredytów walutowych dla gospodarki; uważam że wyraża Pan dość obszerny temat jedno-wektorowo. Ale to tylko moje skromne zdanie! :) Pozdrawiam serdecznie!

    OdpowiedzUsuń
  18. Mogę się zgodzić że nie należy ograniczać dostępu do kredytu walutowego ludziom bogatym. Mam znajomych posiadających kilka nieruchomości, wszystkie kupione na kredyt w CHF, ale w ich wypadku obsługa kredytu to 10-15% ich dochodu.
    Powyżej mieliśmy wpis osoby która nie dostała by kredytu złotowego bo nie miała takich dochodów dostała w CHF, prawdopodobnie pod korek. Co zrobi jeśli kurs CHF się utrzyma i wzrosną stopy? Prawdopodobnie pójdzie na dno tak jak i wiele wiele osób będących w tej sytuacji. To jest problemem w PL, że kredyty walutowe brały osoby niezamożne dla których kredyt to znacząca część ich dochodów. Sam dobrze pamiętam czasy gdy banki uważały że 300 PLN miesięcznie wystarczy na utrzymanie 1 członka rodziny.

    OdpowiedzUsuń


Komentując anonimowo - podpisz się. Łatwiej prowadzi się dyskusję.
SiP