13 listopada 2010

Czy będziemy drugą Irlandią czyli krótko o rynku nieruchomości w Polsce

Polacy posiadają ogromną moc, potrafią niszczyć inne gospodarki za pomocą jednego zaklęcia - będziemy drugą (tu wstaw państwo). Swego czasu dosyć szczegółowo sprawę opisał Wojciech Białek we wpisie (klik). Zniszczyliśmy już Kuwejt, Japonię, a ostatnio Irlandię. Na horyzoncie Norwegia. Dla mnie to jednak żart bo w problemy Norwegii to ja nie wierzę, co to to nie.
Ale nie o tym a o rynku nieruchomości. Ceny nieruchomości spadają na łeb na szyję w kraju Guinnessa. Ostatnio wiadomości w tym obszarze są coraz gorsze, przykład z dzisiaj z mainstreamu:
Plajta budowlanego potentata
Jedna z największych i najprężniejszych firm deweloperskich w Republice Irlandii - McNamara & Company - została przejęta przez syndyków masy upadłościowej - donosi radio RTE. Jest to już druga plajta dużej firmy deweloperskiej w tym kraju w listopadzie. Projekty budowlane realizowane przez potentata w całym kraju zostały wstrzymane, a przyszłość kilkuset podwykonawców jest niepewna. Sobotni "Irish Independent" ocenia, że na skutek upadku firmy sektor budowlany może stracić ponad 1 tys. miejsc pracy. O upadku McNamary przesądziło odrzucenie biznesplanu przez rządową agencję administrowania toksycznymi aktywami banków (NAMA). Banki-wierzyciele i NAMA przejęły kontrolę nad firmą. Jej właściciel Bernard McNamara przyznał, że jego długi sięgają 1,5 mld euro. za onet.pl
Skoro mamy być drugą Irlandią, jak obiecał nam Mistrz Bajeru, Słońce Peru, to sprawy powinny potoczyć się podobnie. Wbrew pozorom developerzy nadal mają problemy i obniżają ceny:
Deweloperzy po kryjomu obniżają ceny Mniej ogłoszeń o promocjach i rabatach to tylko pozory. Deweloperzy skłonni są do ich udzielania bardziej niż jeszcze pół roku temu. Obniżki cen wciąż chętnie ukrywane są w opakowaniu gratisów, ale wielu deweloperów przy negocjacjach zachęca klientów rabatami sięgającymi nawet 20 proc. Za interia.pl
Indeks developerów radzi sobie zdecydowanie gorzej od szerokiego rynku na GPW:
Innymi słowy inwestorzy i spekulanci widzą szereg zagrożeń, bądź przynajmniej brak dobrych perspektyw przed tym sektorem. Cóż, developerzy to spółki, muszą budować, inaczej przecież się mogą jedynie rozwiązać. Działki zostały często pokupowane po wysokich cenach, kredyty pobrane, co oznacza - TRZEBA BUDOWAĆ. Wielokrotnie zatem wyśmiewałem prezentowane w mass mediach strachy na lachy developerów iż przestaną budować, by ceny nie spadły i podaż mieszkań zmalała. Nic z tego, kredyty trzeba spłacać. Ostatnio o tym wspomniał Prezes GANTa (GNT), który w wywiadzie wspomniał, iż ostatnie projekty są dostarczane (wbrew pozorom) z kiepską marżą, właśnie z powodów wyżej wymienionych, a budować trzeba. By zacytować:
Prawdą jest, że część nowych inwestycji uruchomiliśmy ze świadomością, że zarobek na nich nie będzie szczególnie imponujący. Był to przemyślany ruch, swoista ucieczka do przodu. Tajemnicą poliszynela jest, że dla wielu deweloperów grunty kupione na górce cenowej stanowią dziś duży problem. Spora część z nich kupiona została na kredyt, co z każdym miesiącem podraża ich koszt. Możliwości wyboru są ograniczone: można czekać na zdecydowaną poprawę koniunktury, co wydaje się mocno ryzykowne, spróbować sprzedać grunt, co wiązałoby się ze stratą, lub zrealizować na nieruchomości inwestycję, uciec od księgowej straty i zadowolić się skromnym zwrotem z kapitału. W Gancie postawiliśmy na wyjście z drogich gruntów, oczyszczenie banku ziemi. Mimo że marże w przypadku części projektów, takich jak Kaskada na Woli, są niższe, przy większej skali działalności całościowy zysk powinien być zadowalający. Uwolniony kapitał możemy przeznaczyć na zakup gruntów, które dziś można nabyć po naprawdę atrakcyjnych cenach. Za parkiet.com
A jak zatem wygląda podaż mieszkań? W przybliżeniu (bardziej w kontekście trendów) można śledzić licznik mieszkań stworzony przez Posziego (na podstawie ofert).
Mieszkania Polska: Mieszkania województwo mazowieckie: Mieszkania Warszawa Mieszkania Polska bez województwa mazowieckiego
Można zaobserwować wzrost podaży mieszkań, czyli ponury obraz rynku. O ile bowiem obecnie sprzedaż nie jest najgorsza o tyle rosnąca podaż będzie hamowała jakiekolwiek wzrosty cen. Ba, taka podaż powinna skłaniać do coraz niższych cen. Nie tylko dlatego, że już wybudowane mieszkania należy sprzedaż (koszty utrzymania pustostanów, zamrożenie gotówki, raty kredytów itd) ale również dlatego że obecnie koszty budowy, działek ,robocizny spadły. Suma sumarum, powinno być jeszcze taniej. Przy okazji można nadmienić, że obecnie lepszą sprzedaż pokazują spółki, które specjalizują się w mieszkaniach małych (max 50 metrów), popularnych (półka cenowa niska i średnia). Nie jest to czas spekulacji i zakupów pseudo apartamentów.
Na koniec wisienka na torcie dla spadkowiczów - regulacje. Program Rodzina na Twoim, i w szczególności kredyty walutowe mają być mocno ograniczone. Nie widać zatem jakichkolwiek podstaw do wzrostu cen. Co więcej, widać szereg podstaw do ich spadku. P.S. SiP TV poleca: http://bankier.tv/deweloperzy-serwuja-nam-druga-japonie-6098.html Disclaimer: autor wpisu od końca 2007 roku uważa, iż nie warto kupić mieszkania. Warto bowiem poczekać na niższe ceny. Nota bene stąd nick: Stoję i patrzę;)

10 komentarzy:

  1. To ciekawe co napisałeś. Generalnie w Szwecji jest lepiej, mowa o podwyżkach stóp. Z drugiej strony mają banki mają gigantyczne problemy z kredytami z krajów nadbałtyckich.
    Co do kredytów, to właśnie dlatego mogą nie chcieć udzielić kredytów, bo mają już odpowiednie portfolio, ekspozycję na dany rynek np kredytów dla firm energetycznych. Co więcej mają w tym portfolio odpowiednią grupę zagrożonych kredytów i nie chcą więcej ryzykować.
    Innymi słowy nie chcą udzielać kredytów bo jest w ich bilansach nieciekawie. Chcą przeczekać.

    OdpowiedzUsuń
  2. To ciekawe co napisałeś. Generalnie w Szwecji jest lepiej, mowa o podwyżkach stóp. Z drugiej strony mają banki mają gigantyczne problemy z kredytami z krajów nadbałtyckich.
    Co do kredytów, to właśnie dlatego mogą nie chcieć udzielić kredytów, bo mają już odpowiednie portfolio, ekspozycję na dany rynek np kredytów dla firm energetycznych. Co więcej mają w tym portfolio odpowiednią grupę zagrożonych kredytów i nie chcą więcej ryzykować.
    Innymi słowy nie chcą udzielać kredytów bo jest w ich bilansach nieciekawie. Chcą przeczekać.

    OdpowiedzUsuń
  3. To ciekawe co napisałeś. Generalnie w Szwecji jest lepiej, mowa o podwyżkach stóp. Z drugiej strony mają banki mają gigantyczne problemy z kredytami z krajów nadbałtyckich.
    Co do kredytów, to właśnie dlatego mogą nie chcieć udzielić kredytów, bo mają już odpowiednie portfolio, ekspozycję na dany rynek np kredytów dla firm energetycznych. Co więcej mają w tym portfolio odpowiednią grupę zagrożonych kredytów i nie chcą więcej ryzykować.
    Innymi słowy nie chcą udzielać kredytów bo jest w ich bilansach nieciekawie. Chcą przeczekać.

    OdpowiedzUsuń
  4. To ciekawe co napisałeś. Generalnie w Szwecji jest lepiej, mowa o podwyżkach stóp. Z drugiej strony mają banki mają gigantyczne problemy z kredytami z krajów nadbałtyckich.
    Co do kredytów, to właśnie dlatego mogą nie chcieć udzielić kredytów, bo mają już odpowiednie portfolio, ekspozycję na dany rynek np kredytów dla firm energetycznych. Co więcej mają w tym portfolio odpowiednią grupę zagrożonych kredytów i nie chcą więcej ryzykować.
    Innymi słowy nie chcą udzielać kredytów bo jest w ich bilansach nieciekawie. Chcą przeczekać.

    OdpowiedzUsuń
  5. Nie spamuj mi tu tego typu rzeczami. Nie wycinam ale uważaj.

    OdpowiedzUsuń
  6. http://archon.pl/szukanie_zaawansowane

    jak ktos chce kredyt "rodzina na swoim" to biuro archon (bardzo popularne) pomoze mu znalezc odpowiedni projekt
    w wyszukiwarce wytarczy zaznaczyc ptaszek

    sie porobilo

    OdpowiedzUsuń
  7. Jednak jeśli dojdzie do bardzo gwałtownego osłabienia się złotego - wówczas grono osób, które mogą mieć kłopoty ze spłatą, drastycznie wzrośnie.

    Dlatego Komisja Nadzoru Finansowego przygotowuje nowelizację rekomendacji S II, która ma ograniczyć możliwość zaciągania kredytów w euro. Wstępna propozycja zapisu w rekomendacji mówiła, że kredyty hipoteczne w euro nie mogłyby stanowić więcej niż połowy ogólnej puli kredytów. To wzbudziło protesty bankowców, zwłaszcza że kredyty w euro stanowiły w niektórych bankach zdecydowaną większość.
    - KNF ma absolutną rację - uważa Piotr Kuczyński, główny ekonomista Xelionu. W sytuacji, gdyby doszło do nagłej deprecjacji złotego, mogłoby to się źle odbić nie tylko na sytuacji gospodarstw domowych, ale mogłoby uderzyć w kondycję banków oraz całej gospodarki - mówi Kuczyński.
    http://biznes.onet.pl/klopoty-irlandii-winduja-raty-kredytow-w-euro,18493,3785292,3030295,52,1,news-detal

    OdpowiedzUsuń
  8. Witaj SiP.
    Muszę potwierdzić, że branża budowlana (w której działam) nie ma się dobrze, nie tylko w Polsce.
    Od dłuższego czasu oczekujemy na rozpoczęcie sporego (jak na nas) projektu w Skandynawii i nie możemy się doczekać, żeby bank udzielił klientowi kredytu. Termin udzielenia kredytu minął kilka tygodni temu i nic. Bank przeprasza za opóźnienia i wymyśla kolejne bzdurne formalne wymogi. A klient ma ogromną zdolność kredytową i długą pozytywną historię współpracy z bankiem.
    W podobnej sytuacji znajduje się kilka małych i średnich firm z Polski, o których wiem.
    Może łączy się to z tym, o czym pisałeś wcześniej - banki bardzo potrzebują gotówki.
    Móglbyś to skomentować? Może pomogłoby mi to zrozumieć sytuację, w której się znajduję.
    Pozdrawiam.

    OdpowiedzUsuń
  9. Kłopoty Irlandii windują raty kredytów w euro
    http://biznes.onet.pl/klopoty-irlandii-winduja-raty-kredytow-w-euro,18493,3785292,3030295,52,1,news-detal

    OdpowiedzUsuń
  10. Do mass mediów dociera że rośnie euribor co przełoży się na wyższe raty kredytów w euro:
    Hipoteki: Rosną raty kredytów w euro
    http://www.bankier.pl/wiadomosc/Hipoteki-Rosna-raty-kredytow-w-euro-2240102.html

    Ciekawy fragment:
    "W oczekiwaniu na nowelizację rekomendacji S II, banki zaprzestają powoli promowania kredytów walutowych. Oczekujemy, że w najbliższych miesiącach trend ten będzie podtrzymany, bo część instytucji prawdopodobnie będzie musiała całkowicie przerzucić się na udzielanie kredytów złotowych. Dalsza niepewność w krajach strefy euro może powodować kolejny wzrost kosztu pieniądza i stawek EURIBOR, co dalej bezpośrednio będzie wpływać na raty kredytów w tej walucie."

    Za OF.

    OdpowiedzUsuń


Komentując anonimowo - podpisz się. Łatwiej prowadzi się dyskusję.
SiP