15 listopada 2010

Sprawa RnS - uwagi NBP, MF, i innych do projektu ustawy

Projekt ustawy Ministerstwa Infrastruktury zawierał szereg modyfikacji programu RnS. Proponowane zmiany były już przeze mnie przedstawione na łamach tego bloga (link tutaj). Na stronach BIP Ministerstwa Infrastruktury pojawiły się opinie do projektu ustawy (dokumenty po kliknięciu na nazwę opinii) 1. Uwagi Prezesa NBP 2. Uwagi Ministerstwa Finansów 3. Uwagi Rządowego Centrum Legislacyjnego 4. Uwagi MPiPS Poniżej ich krótkie omówienie: Ad 1. NBP a. NBP zauważa iż propozycja rządowa zmian w RnS budzi kontrowersje b. NBP popiera stanowisko Ministerstwo Finansów by obniżyć współczynnik do 1.0 z 1.2 (!!!) Ewentualnie proponuje przejście na kosztorys +1o-15% narzutu zysku. NBP przy tym zauważa iż wysoki współczynnik przyczynia się do utrzymania zbyt wysokich cen na rynku nieruchomości.. Potwierdza zatem wnioski prezentowane na niniejszym blogu.
c. Proponuje się nie włączać do programu jednoosobowych gospodarstw domowych
Ad 2. MF a. Proponuje się nie włączać jednoosobowych gospodarstw domowych do programu b. Proponuje się brak dopłat w razie uzyskania mieszkania w spadku przez gosp. domowe
c. Proponuje się obniżenie wskaźnika z 1,4 do 1,0 (!!!). MI zaproponowało obniżenie wskaźnika do 1.2. Co ważne, Ministerstwo Finansów zauważyło szereg faktów, o których tutaj dyskutowaliśmy np fakt iż obecny wskaźnik pozwala kupić mieszkanie w wysokim standardzie co nie powinno być obiektem programu. MF wspomina również o rekordowych marżach (50% w cenie zakupu). Innymi słowy program nie powinien promować takich praktyk. Należy podkreślić, iż MF uważa iż proponowane obniżenie współczynnika do 1.2 widziane jest jako dbanie o interesy developerów a nie konsumenta, gdyż blokuje konieczną korektę cen (!). Wreszcie jakaś instytucja to wyartykułowała. Brawo!
d. MF potwierdza przedstawione na blogu wnioski i podejrzenia co do błędnych wyliczeń wskaźnika. Potwierdza informację o złych założeniach jak podwójnie naliczonej inflacji, czy dowolności analizy danych przez wojewodów. Proponuje przy tym stworzenie jednego wskaźnika ogłaszanego przez GUS. Ad 3. Rządowe Centrum Legislacyjne a. RCL zauważa iż przedstawiony projekt nie realizuje postulatu dotyczącego korekty wskaźników cen/kosztów budowy Ad 4. MPiPS
a. Standardowo wypowiada się jak potłuczone:) Żałuje iż program nie trafi na rynek wtórny co ograniczy potencjalnych kredytobiorców (SiP: Nie zgadzam się. To pozytywny aspekt. Wspieranie rynku wtórnego nie zwiększa podaży mieszkań. Jeśli wspierać to wyłącznie nowe budownictwo) b. MPiPS wspomina iż skierowanie programu wyłącznie na rynek pierwotny spowoduje wzrost cen na tym rynku (SiP: nie zgadzam się. Rynek wtórny stanowi dobrą konkurencję) c. MPiPS twierdzi, iż brak uwzględnienia rynku wtórnego uszczupli budżet w związku np. z brakiem opłat za czynności cywilno prawne. (SiP: bzdura. Lepszy bilans stanowi wykluczenie rynku wtórnego - brak 8 letnich dopłat do rat. To lepsze niż małe jednorazowe wpływy z tytułu podatków od sprzedaży i kupna.
Podsumowując: NBP oraz MF potwierdza fakty, wnioski i większość zarzutów prezentowanych na tym blogu. Cieszę się, iż NBP oraz MF potwierdza analizę. Teraz zostaje walka z czasem by wprowadzić RnS, oby jeszcze w tym roku. P.S. Dziękuję Iwonie za info o nowych dokumentach. Pewnie bym tam zajrzał za tydzień, a tak mamy wpis na czasie;) P.S.2 Do dzisiaj nie mam odpowiedzi od NIK na moje pisma (max. ustawowy termin 1 miesiąc) Prawdopodobnie skieruję swoje pisma drogą tradycyjną w przyszłym tygodniu.

35 komentarzy:

  1. Eee tam, sofizmat rozszerzenia i inne takie. Weź jednak pod uwagę że developerzy wykorzystują swoją pozycję jak mogą, budując często z najgorszych materiałów, budujac mieszkania w polu (derby) i wiele wiele innych rzeczy. Developerzy nie są świeci. Za stan obecny nie odpowiadają oczywiście tylko oni.

    OdpowiedzUsuń
  2. Eee tam, sofizmat rozszerzenia i inne takie. Weź jednak pod uwagę że developerzy wykorzystują swoją pozycję jak mogą, budując często z najgorszych materiałów, budujac mieszkania w polu (derby) i wiele wiele innych rzeczy. Developerzy nie są świeci. Za stan obecny nie odpowiadają oczywiście tylko oni.

    OdpowiedzUsuń
  3. Eee tam, sofizmat rozszerzenia i inne takie. Weź jednak pod uwagę że developerzy wykorzystują swoją pozycję jak mogą, budując często z najgorszych materiałów, budujac mieszkania w polu (derby) i wiele wiele innych rzeczy. Developerzy nie są świeci. Za stan obecny nie odpowiadają oczywiście tylko oni.

    OdpowiedzUsuń
  4. Eee tam, sofizmat rozszerzenia i inne takie. Weź jednak pod uwagę że developerzy wykorzystują swoją pozycję jak mogą, budując często z najgorszych materiałów, budujac mieszkania w polu (derby) i wiele wiele innych rzeczy. Developerzy nie są świeci. Za stan obecny nie odpowiadają oczywiście tylko oni.

    OdpowiedzUsuń
  5. Białołęka to nie tylko obszar inwestycji Lewandów czy Debry, bo to jedynie jej 1% powierzchni. W ogóle ziemia poza centrum jest tańsza, szczególnie prawa strona jak Tarchomin (część Białołęki). Tam obecnie mieszkania od deva kupisz po 5-5,5k

    OdpowiedzUsuń
  6. Eee tam, sofizmat rozszerzenia i inne takie. Weź jednak pod uwagę że developerzy wykorzystują swoją pozycję jak mogą, budując często z najgorszych materiałów, budujac mieszkania w polu (derby) i wiele wiele innych rzeczy. Developerzy nie są świeci. Za stan obecny nie odpowiadają oczywiście tylko oni.

    OdpowiedzUsuń
  7. Rozumiem, że deweloper to taki współczesny kułak.
    Czyli za drogie mieszkania w Polsce nie odpowiada przede wszystkim rząd oraz samorząd ograniczający rozwój inwestycji mieszkaniowych, tylko właśnie kułacy - krwiopijcy deweloperzy którzy wg "precyzyjnych" danych NPB zarabiają aż 50% na 1 m2 mieszkania. Przy czym, im większe miasto, tym ich nienasycenie krwią Polaków większe (NBP nie może się przecież mylić).

    Brawo z takim rozumowaniem szybko zbudujemy nasz kraj rad.

    OdpowiedzUsuń
  8. Rozumiem, że deweloper to taki współczesny kułak.
    Czyli za drogie mieszkania w Polsce nie odpowiada przede wszystkim rząd oraz samorząd ograniczający rozwój inwestycji mieszkaniowych, tylko właśnie kułacy - krwiopijcy deweloperzy którzy wg "precyzyjnych" danych NPB zarabiają aż 50% na 1 m2 mieszkania. Przy czym, im większe miasto, tym ich nienasycenie krwią Polaków większe (NBP nie może się przecież mylić).

    Brawo z takim rozumowaniem szybko zbudujemy nasz kraj rad.

    OdpowiedzUsuń
  9. Masz rację, deweloperzy dopłacają do biznesu, myślę że tym stwierdzeniem możemy zakończyć temat.
    A to że nam się wydaje że nas chcą wydoić to po prostu zbiorowa paranoja. EOT.

    OdpowiedzUsuń
  10. hehe :) to muszę się udać do lekarza!

    OdpowiedzUsuń
  11. Moja wypowiedź odnosiła się do danych przedstawionych w raporcie NBP.
    Chyba nie chcesz mi Encjuszu wmówić, że w miejscu gdzie PUM kosztuje 7,2 tys. zł/m2, rzeczywisty koszt działki to tylko 400zł/m2 w przeliczeniu na PUM?

    OdpowiedzUsuń
  12. Moja wypowiedź odnosiła się do danych przedstawionych w raporcie NBP.
    Chyba nie chcesz mi Encjuszu wmówić, że w miejscu gdzie PUM kosztuje 7,2 tys. zł/m2, rzeczywisty koszt działki to tylko 400zł/m2 w przeliczeniu na PUM?

    OdpowiedzUsuń
  13. "No to że ceny są różne w rożnych dzielnicach to normalne w centrum zawsze będą drogie mieszkania. Ale skąd nagle taki wzrost cen jeśli 5 lat ? jeśli według raportów wzrost cen materiałów czy ziemi nie był taki znaczący ??http://tnij.org/i2sk"

    Nie wg. raportów tylko wg. jednego raportu NBP który jest po prostu wyssany z palca.

    "Tylko czemu w pod berlinem można kupić mieszkanie za 5 tysięcy za m2 ? co tam jest tańsza ziemia ?
    http://www.immobilienscout24.de/expose/56974371"

    Widocznie w Berlinie nie ma popytu na małe mieszkania w starym budownictwie w tej lokalizacji.
    W tym samym serwisie ceny nowych energooszczędnych mieszkań są ponad dwukrotnie wyższe.

    OdpowiedzUsuń
  14. "No to że ceny są różne w rożnych dzielnicach to normalne w centrum zawsze będą drogie mieszkania. Ale skąd nagle taki wzrost cen jeśli 5 lat ? jeśli według raportów wzrost cen materiałów czy ziemi nie był taki znaczący ??http://tnij.org/i2sk"

    Nie wg. raportów tylko wg. jednego raportu NBP który jest po prostu wyssany z palca.

    "Tylko czemu w pod berlinem można kupić mieszkanie za 5 tysięcy za m2 ? co tam jest tańsza ziemia ?
    http://www.immobilienscout24.de/expose/56974371"

    Widocznie w Berlinie nie ma popytu na małe mieszkania w starym budownictwie w tej lokalizacji.
    W tym samym serwisie ceny nowych energooszczędnych mieszkań są ponad dwukrotnie wyższe.

    OdpowiedzUsuń
  15. Białołęka to nie tylko obszar inwestycji Lewandów czy Debry, bo to jedynie jej 1% powierzchni. W ogóle ziemia poza centrum jest tańsza, szczególnie prawa strona jak Tarchomin (część Białołęki). Tam obecnie mieszkania od deva kupisz po 5-5,5k

    OdpowiedzUsuń
  16. Białołęka to nie tylko obszar inwestycji Lewandów czy Debry, bo to jedynie jej 1% powierzchni. W ogóle ziemia poza centrum jest tańsza, szczególnie prawa strona jak Tarchomin (część Białołęki). Tam obecnie mieszkania od deva kupisz po 5-5,5k

    OdpowiedzUsuń
  17. no właśnie szczególnie rejony Lewandów, Derby gdzie będzie szła trasa szybkiego ruchu ( w planach). Pytałem o to handlowca dom development powiedział ze to jest w planach ale nie wiadomo czy będzie ;) przytoczył tekst o polskich drogach ze miało być tyle kilometrów.
    Ale nie zmienia to faktu ze ceny takich gruntów gdzie planowane są trasy szybkiego ruchu są o wiele tańsze...

    OdpowiedzUsuń
  18. no właśnie szczególnie rejony Lewandów, Derby gdzie będzie szła trasa szybkiego ruchu ( w planach). Pytałem o to handlowca dom development powiedział ze to jest w planach ale nie wiadomo czy będzie ;) przytoczył tekst o polskich drogach ze miało być tyle kilometrów.
    Ale nie zmienia to faktu ze ceny takich gruntów gdzie planowane są trasy szybkiego ruchu są o wiele tańsze...

    OdpowiedzUsuń
  19. No to że ceny są różne w rożnych dzielnicach to normalne w centrum zawsze będą drogie mieszkania. Ale skąd nagle taki wzrost cen jeśli 5 lat ? jeśli według raportów wzrost cen materiałów czy ziemi nie był taki znaczący ??
    http://tnij.org/i2sk
    Każdy developer zanim zacznie budować musi już mieć wcześniej ziemie, pozwolenie na budowę itp a to trwa.....
    Tylko czemu w pod berlinem można kupić mieszkanie za 5 tysięcy za m2 ? co tam jest tańsza ziemia ?
    http://www.immobilienscout24.de/expose/56974371
    tylko ze tam zarabiają ze 4 razy więcej, dlatego wszystkie koszty robocizny będą 4 razy większe,

    od maja otwierają granice Polacy będą mogli pracować. Znów będzie ucieczka Polaków szczególnie młodych...

    OdpowiedzUsuń
  20. No to że ceny są różne w rożnych dzielnicach to normalne w centrum zawsze będą drogie mieszkania. Ale skąd nagle taki wzrost cen jeśli 5 lat ? jeśli według raportów wzrost cen materiałów czy ziemi nie był taki znaczący ??
    http://tnij.org/i2sk
    Każdy developer zanim zacznie budować musi już mieć wcześniej ziemie, pozwolenie na budowę itp a to trwa.....
    Tylko czemu w pod berlinem można kupić mieszkanie za 5 tysięcy za m2 ? co tam jest tańsza ziemia ?
    http://www.immobilienscout24.de/expose/56974371
    tylko ze tam zarabiają ze 4 razy więcej, dlatego wszystkie koszty robocizny będą 4 razy większe,

    od maja otwierają granice Polacy będą mogli pracować. Znów będzie ucieczka Polaków szczególnie młodych...

    OdpowiedzUsuń
  21. Cóż niektórzy nie potrafią czytać ze zrozumieniem, napisałem że ziemia w centrum jest droga, a tym samym ma spory wpływ na koszt inwestycji. Przy czym w centrum zazwyczaj buduje się dla zamożnych klientów. Chyba Mariuszu nie chcesz mi wmówić że na Białołęce deweloperzy kupowali ziemię po 2 tyś za m2.

    OdpowiedzUsuń
  22. Cóż niektórzy nie potrafią czytać ze zrozumieniem, napisałem że ziemia w centrum jest droga, a tym samym ma spory wpływ na koszt inwestycji. Przy czym w centrum zazwyczaj buduje się dla zamożnych klientów. Chyba Mariuszu nie chcesz mi wmówić że na Białołęce deweloperzy kupowali ziemię po 2 tyś za m2.

    OdpowiedzUsuń
  23. Tylko, że w gorszych dzielnicach np Krakowa 1m2 mieszkania kosztuje 5 tys. zł/m2 a nie 7 tys. zł/m2
    Proponuje sprawdzić jak w obrębie jednego miasta zmienia się średnia cena transakcyjna mieszkania na rynku wtórnym. http://www.emmerson.pl/webi.ashx?2906.pdf

    Dlaczego cena w ścisłym centrum wynosi 9 tys. zł./m2, a w Nowej Hucie 5 tys. zł/m2, skoro koszty budowy są podobne, a ziemia taka tania?

    OdpowiedzUsuń
  24. Tylko, że w gorszych dzielnicach np Krakowa 1m2 mieszkania kosztuje 5 tys. zł/m2 a nie 7 tys. zł/m2
    Proponuje sprawdzić jak w obrębie jednego miasta zmienia się średnia cena transakcyjna mieszkania na rynku wtórnym. http://www.emmerson.pl/webi.ashx?2906.pdf

    Dlaczego cena w ścisłym centrum wynosi 9 tys. zł./m2, a w Nowej Hucie 5 tys. zł/m2, skoro koszty budowy są podobne, a ziemia taka tania?

    OdpowiedzUsuń
  25. Zgadzam się, podobne mam obserwacje.

    OdpowiedzUsuń
  26. BGK wyliczył iż średnio banki zgarniają 60-70% dofinansowania.

    Wg mnie będzie spadać, z uwagi na nadpodaż i inne rzeczy, o których pisałem.

    OdpowiedzUsuń
  27. Jak dla mnie ceny na pewno spadną tylko ciekawe o ile ???

    Sam wstrzymuje się z zakupem mieszkania, program ciekawy z nazwy pozwala zaoszczędzić na odsetkach bankowych, tylko zawsze kredyty w RNS mają większą marże przykładowo wchodząc na stronę rodzinanaswoim.pl wyszukuje kredyt na mieszkanie 50 metrów cena 8 tysięcy za metr
    kwota kredytu 400 000
    wkład(20%) 80 000
    kredyt 320 000
    RNS 6,29 %
    raty odsetkowe 302 887
    całość kredytu 622 887
    dopłata 68 272
    Normalny 5,50%
    raty odsetkowe 333 317,96
    całość kredytu 653 317,96

    czyli z 68 tysięcy robi się 30 tysięcy :)

    wiem ze oprocentowania są różne i przypadku krótszego okresu jest bardziej efektywne ale program powinien być po to aby pomagać w zakupie mieszkania tym których na to nie stać wiec dlatego kredyt na więcej lat to niższa rata


    a co z rynkiem wtórnym ceny mieszkań są na poziomie nowych to chyba nie jest normalnie, wiadomo ze od developera trzeba urzadzić ale wtedy robi po swojemu tak jak sobie wymarzyłeś. Ale zazwyczaj okazje z rynku wtórnego sa do kapitalnego remontu wiec wychodzi na to samo. A te które są ładnie zrobione nie wymagają remontu znacząco przewyższają ceny nowych mieszkań.

    OdpowiedzUsuń
  28. Jak dla mnie ceny na pewno spadną tylko ciekawe o ile ???

    Sam wstrzymuje się z zakupem mieszkania, program ciekawy z nazwy pozwala zaoszczędzić na odsetkach bankowych, tylko zawsze kredyty w RNS mają większą marże przykładowo wchodząc na stronę rodzinanaswoim.pl wyszukuje kredyt na mieszkanie 50 metrów cena 8 tysięcy za metr
    kwota kredytu 400 000
    wkład(20%) 80 000
    kredyt 320 000
    RNS 6,29 %
    raty odsetkowe 302 887
    całość kredytu 622 887
    dopłata 68 272
    Normalny 5,50%
    raty odsetkowe 333 317,96
    całość kredytu 653 317,96

    czyli z 68 tysięcy robi się 30 tysięcy :)

    wiem ze oprocentowania są różne i przypadku krótszego okresu jest bardziej efektywne ale program powinien być po to aby pomagać w zakupie mieszkania tym których na to nie stać wiec dlatego kredyt na więcej lat to niższa rata


    a co z rynkiem wtórnym ceny mieszkań są na poziomie nowych to chyba nie jest normalnie, wiadomo ze od developera trzeba urzadzić ale wtedy robi po swojemu tak jak sobie wymarzyłeś. Ale zazwyczaj okazje z rynku wtórnego sa do kapitalnego remontu wiec wychodzi na to samo. A te które są ładnie zrobione nie wymagają remontu znacząco przewyższają ceny nowych mieszkań.

    OdpowiedzUsuń
  29. Tak to co piszesz może być prawdą ale dla centrum miasta nie dla peryferii, ewentualnie w przypadku gdy bloki stoją w dużej odległości od siebie, a takich nowych osiedli w tej chwili nie zobaczysz. Obecnie liczy się by upchnąć jak najwięcej i jak najwyższych budynków na działce (działki są zabudowane na przynajmniej 50% powierzchni), w tym wypadku nawet jeśli deweloper przepłacił za działkę (a takich było mnóstwo w latach 2006-2007, bo znajdą się chętne jelonki na zakup) to trudno dojść do tak wysokiej ceny metra ziemi w metrze budynku. W końcu bloki mają więcej niż 2 piętra + garaż.

    Ech ten post miał być odpowiedzią na post użytkownika Mariusz Doppler.

    OdpowiedzUsuń
  30. Tak to co piszesz może być prawdą ale dla centrum miasta nie dla peryferii, ewentualnie w przypadku gdy bloki stoją w dużej odległości od siebie, a takich nowych osiedli w tej chwili nie zobaczysz. Obecnie liczy się by upchnąć jak najwięcej i jak najwyższych budynków na działce (działki są zabudowane na przynajmniej 50% powierzchni), w tym wypadku nawet jeśli deweloper przepłacił za działkę (a takich było mnóstwo w latach 2006-2007, bo znajdą się chętne jelonki na zakup) to trudno dojść do tak wysokiej ceny metra ziemi w metrze budynku. W końcu bloki mają więcej niż 2 piętra + garaż.

    Ech ten post miał być odpowiedzią na post użytkownika Mariusz Doppler.

    OdpowiedzUsuń
  31. Na programie korzystają deweloperzy, a nie młode rodziny
    http://biznes.onet.pl/na-programie-korzystaja-deweloperzy-a-nie-mlode-ro,18493,3787185,3704468,231,1,news-detal

    OdpowiedzUsuń
  32. dokładnie popieram i grono znajomych też. W takich cenach można sobie postawić krzyż na drogę nic wiecej. Korekta jest bardzo a to bardzo potrzebna ! żadnych RNS zlikwidowac to raz na zawsze !

    OdpowiedzUsuń
  33. Dzięki za komentarz. Tak,ten zapis w wypowiedzi MF jest kontrowersyjny, ale reszta jest poprawna.

    Można budować taniej. Wskaźnik mógłby być (po przeliczeniu) 6tys m2. i do tego powinno się dążyć.

    OdpowiedzUsuń
  34. Na zdecydowaną obniżkę cen to raczej bym nie liczył.
    Przecież dane NBP były zupełnie wyssane z palca.

    Wystarczy je przecież skonfrontować z danymi CEE Property Group http://cee.ceeci.website.pl/userfiles/Rentownosc_projektow_deweloperskich.pdf
    na które powołuje się (zupełnie nieudolnie) w omawianym piśmie MF.

    Cytuję: koszt budowy PUM
    dla Warszawy 6166 zł/m2 (grunt 1700 zł, budowa 3400zł)
    dla Krakowa 5392 zł/m2 (grunt 1300zł, budowa 3150zł)

    MF napisało
    "Wg. CEE Property Group można budować taniej, w stolicy można zrealizować dobry projekt za ok. 3 tys. zł za 1m2 (koszt wykonawstwa 1,8 tys. zł, koszt gruntu 1 tys. zł za 1m2)"

    Niestety ten cytat to brednie MF.

    Ponieważ to nie CEE Property Group wypowiedziało te słowa, tylko Ryszard Madej z http://www.prodevelopment.pl/ w artykule http://www.rp.pl/artykul/450523_Marze_deweloperow_nadal_wysokie.html

    I jest to wypowiedź czysto reklamowa firmy doradczej, a nie poparty jakąś analizą fakt.

    OdpowiedzUsuń


Komentując anonimowo - podpisz się. Łatwiej prowadzi się dyskusję.
SiP