06 czerwca 2011

Nomura: Polscy kredytobiorcy na łasce SNB czyli LIBOR 2% podwaja ratę

Wpis od BlackMonday (dzięki!), ja tymczasem dalej się urlopuję....tymczasem w środę sprawa RnS na wokandzie - więcej w komentarzach pod ostatnim wpisem z serii RnS == Nomura zwraca uwagę na ryzyko jakie niesie dla "polskich" banków zacieśnienie polityki monetarnej w Szwajcarii. Ewentualna podniesienie przez SNB głównej stopy procentowej do poziomu 2% zaowocuje prawdopodobnie wzrostem miesięcznej raty o około 100%. W ocenie Numury należy szczególnie przyglądać się bankowi Millenium oraz grupie BRE Bank. W przypadku BRE Banku średnie LTV dla kredytów walutowych to 90%. Nawet średnioterminowe osłabienie złotego połączone z rosnącymi stopami procentowymi w Szwajcarii może mieć katastrofalny wpływ na ten bilans. Aktualnie sytuacja jest jednak stabilna. W większości przypadków kredytobiorca spłacający pożyczkę we frankach radzi sobie stosunkowo dobrze. Problemem jest jednak realizacja straty w przypadku np: sprzedaży wymuszonej losową sytuacją lub zmianą mieszkania. Dlatego takie lokale trafiają na ogół na rynek wynajmu dodatkowo stwarzając presję na obniżkę czynszów. Nomura prognozuje iż jeśli złotówka nie zacznie się wkrótce umacniać to będziemy mieli do czynienia z dalszym wzrostem niespłacanych ponad 90 dni (czyli utraconych) kredytów. Nomura ocenia że przy obecnym kursie CHFPLN 3.26 prawie każdy kredytobiorca musi płacić większą ratę niż początkowo. Według ich wyliczeń procentowo najbardziej wzrosły raty kredytów z lat 2004/2005, choć są nadal stosunkowo dobrze zabezpieczone ze względu na niski koszt zakupu. Przygnębiający jest fakt, iz większość ludzi biorących kredyty CHF od końca 2004 nadal ma realnie więcej do spłacenia w złotówkach niż otrzymali w momencie wypłacania kredytu (już przeliczonego na PLN). Dla nich czas się zatrzymał pomimo regularnie spłacanych rat. Dodatkowo wspomnieli jeszcze o rekomendacjach T, S2 oraz wpływie rosnących stóp procentowych na zyski tych banków, które nie są mocno umoczone w kredytach FX (m.in. Pko BP, Pekao SA). Przewidują słaby przyszły rząd, gdyż żadna z głównych partii nie odniesie przytłaczającego zwycięstwa. Będzie on musiał działać w warunkach inflacji dochodzącej do 5.2% pod koniec 2011. == Pełna wersja raportu: 2011-05-31-NER-EM-banks-Polish-banks -

31 komentarzy:

  1. Chyba nie ma co mówić. Ale nie rozumiem - Czemu Libor na 2X i juz 100% wyzsza rata?

    OdpowiedzUsuń
  2. A co tu rozumieć, najważniejsze, że srebro mówi bankowy i basta.

    Symulacja:
    kredyt na 30 lat 100tys CHF, raty równe, marża 1.3% kurs 3.25
    obecny libor ok. 0.2%
    rata miesięczna 1121zł
    libor 2% rata miesięczna 1405zł
    1405/1121=1.25, czyli wzrost liboru do 2% powoduje wzrost raty o 1/4 (25%)

    dla kredytu na 20lat o tych samych parametrach:
    rata obecna 1568zł
    rata libor2% 1835zł
    wzrost raty o 17%

    Kazdy może obliczyć funkcja w open office to PMT

    OdpowiedzUsuń
  3. hej, w wyliczeniach odnośnie raty chodzi tylko o kwotę odsetek, nie jest brana pod uwagę spłata kapitału w racie. Jeśli oprocentowanie rośnie 2x kwota odsetek do zapłaty również rośnie o ~2x (dokładnie o trochę więcej ponieważ spada kwota spłaty kapitału w kolejnych ratach przy wyższych odsetkach i równych ratach).

    OdpowiedzUsuń
  4. Ten komentarz został usunięty przez autora.

    OdpowiedzUsuń
  5. @vasemir
    przeczytaj 4 stronę raportu

    OdpowiedzUsuń
  6. @adagol

    Założyłeś optymistycznie że marża wynosi 1,3%. Zależy, niektórzy tyle faktycznie mieli, ale np obecnie to spokojnie kilka procent z tego co się orientuję np 3% i stąd wynik.

    OdpowiedzUsuń
  7. @SiP

    Nomura zakłada marże podobną 1.5%. Zresztą to bez znaczenia, bo i tak wzrost raty będzie porównywalny z moimi wyliczeniami, czyli rata wzrośnie najwyżej o 1/4.
    łazik wyjaśnia, że Nomurze chodzi o 2x wzrost odsetek, a nie raty.
    A więc tytuł artykułu jest NIEPRAWDZIWY.

    OdpowiedzUsuń
  8. TO są jakieś totalne bzdury. Oni nie umieją liczyć co dobitnie świadczy o kompetencji analityków tego banku i wartości raportów, które publikują. Szkoda prądu w kompie na czytanie tego...

    Przy 200 000 pln kredytu na 25 lat (zależy po ile wzięty bo to nie pisze ale niech będzie pesymistycznie, że po 1,93) przy marży 1.5 % rata wynosi w tej chwili około 426 CHF czyli przy kursie 3,25 i spreadzie 5% jak piszą w artykule wynosi to 1419 PLN (Nie wiem skąd kwota, którą podają, przy takiej kwocie kredytu to abstrakcja- Nawet jakby to było 200 000 CHF to jeszcze daleko do 4810).

    A teraz założmy LIBOR = 2%. W takiej sytuacji oprocentowanie wynosi 3.5% i rata = 519 CHF. Czyli 519 / 426 = 1,22. A zatem mamy wzrost raty o 22% a nie 2 razy prawda... ? Policzmy zatem wzrost w stosunku do wysokości raty w momencie udzielania kredytu.

    Libor wtedy wynosił około 2.7%. Zatem całkowite oprocentowanie 4,2%.Wysokośc raty 558 CHF * 2 (kurs sprzedaży CHF w banku - korzystnie dla autora artykułu) = 1116 PLN

    A zatem 519 CHF dziś = 1728 PLN / 1116 PLN (w momencie brania kredytu ) = 54 % wzrostu a nie 100%. jest różnica prawda?

    Nawet nie trzeba umieć liczyć wystarczy kalkulator kredytowy w necie wyszukać, ale to przekracza zdolności tych "analityków".

    Acha jeszcze jedno. Ilu jest takich, którzy wzięli kredyt po 1.93 jak liczyłem... Mam wrażenie, że bank robi takie "raporty" w jakimś celu biznesowym wiadomym sobie i liczy na to, że ktoś kto to czyta nie umie sobie policzyć.

    OdpowiedzUsuń
  9. @Przebi
    patrz uwagi poprzedników

    OdpowiedzUsuń
  10. 1. Kredyt 150k CHF na 25 lat równe raty (345k PLN przy kursie 2,3)

    2. Rata na starcie 1492 PLN (617,68 CHF - uwzgl.5% spread)

    3. Przez 36 m-cy spłacone 14,76k CHF kapitału

    4. Dziś po tych 36 m-cach przeliczenie kredytu na nowo
    CHF - 135240, okres pozostały 22 lata, przy stopie % wynoszącej razem z marżą 3,5% rata w CHF wyniesie 735,27 (w PLN po uwzględnieniu 5% spreadu: 2509). Wzrost jest zatem 68%!

    Więc może Nomura przegiął i w ogóle nie wiem skąd u nich te 5k PLN, niemniej problem jest jak najbardziej realny.

    Ja bym dołożył inną cegiełkę. Połączmy 2% stopę i kurs CHF/PLN=4,3 i zaczynamy mówić o racie w wysokości 3320 PLN, czyli wzroście o 122,5%(1828 PLN)!!!

    I to jest moim zdaniem scenariusz na przełom 2012 i 2013. Pewnie trzeba by policzyć spłatę przez 48 m-cy ale nie zmienia to faktu. 100% wzrost raty vs. pierwotna jest REALNY.

    OdpowiedzUsuń
  11. Ok, to może dobrze by było zmienić tytuł tekstu. Czyli jak rozumiem nie jest tak tragicznie. Z tekstu (i z raportu też, ale proszę mi wybaczyć, moje rozumienie tego typu tematów wciąż jest powierzchowne, same raporty czytam ale dla mnie najważniejsza jest część "interpretacyjna", to dzięki niej mogę "próbować" zrozumieć temat, jestem kulturoznawcą, nie ekonomem) zrozumiałem że jesteśmy właściwie o krok od totalnej katastrofy.

    OdpowiedzUsuń
  12. To co piszecie to są wszystko pesymistyczne i skrajnie pesymistyczne scenariusze (Nie mówię, że zupełnie nierealne). Zakładają równoczesny wzrost LIBOR i znaczną dalszą deprecjację PLN w stosunku do CHF.

    Weźmy teraz rozważmy taki średni (moim zdaniem przypadek).

    150 000 CHF wzięte po 2,20 przy marży 1%.

    Rata początkowa (LIBOR 2,7%)

    = 690 CHF * (2,3 bo spread wtedy też był PLN) = 1587 PLN.

    Rata dziś (LIBOR 0.18%)


    = 494 CHF * (3,31 PLN) = 1635 PLN

    (wzrost o 3%).

    A teraz porównajmy to z ratą w PLN (WIBOR = 4,45% marża taka sama)

    = 1863 PLN (a zatem nadal sporo więcej niż w CHF)

    Pomijam tutaj kwestię spłaconego kapitału bo niewiele to zmienia w obliczeniach. Kurs zrównania rat w PLN i CHF to dla tego przypadku dziś 3,77 (do tego kursu jeszcze sporo brakuje). Dodatkowo mamy jeszcze takie punkty:

    1. Zdolność w CHF jest liczona jako zdolność w PLN + 20% co daje spory margines zanim kredytobiorca zacznie mieć problemy. Z prostego rachunku dla tego przypadku wynika, że średni kredytobiorca byłby na granicy swojej zdolności przy kursie około 4,52 CHFPLN.

    2. Stopy w PLN rosną w CHF na razie stoją. W związku z tym kurs zrównania rat też rośnie.

    3. W wielu bankach można spłacać w CHF kupując walutę online przy spreadzie poniżej 1%.


    Jedyny problem, który jest dziś realny to, że nie da się takiej nieruchomości sprzedać bez realizacji straty. Reszta to jest panika siana przez banki i deweloperów, którzy chcą naciskać rząd na przygotowanie rozwiązań awaryjnych zanim problemów w ogóle zacznie się pojawiać. Z powyższych obliczeń jasno widać, że to kredytobiorcy PLN najpierw wpadną w kłopoty.

    OdpowiedzUsuń
  13. @ przebi
    Nie piszemy tu o PLN-owcach. Oni już wyższe stopy raz przeżyli. Poza tym byli myślę przygotowani na stopy w przedziale do powiedzmy 6,5%.
    Problemem są moim zdaniem na dziś frankowcy. Oni bowiem brali często kredyty na 100% inwestycji i ratę mieli skalkulowaną często na styku. Oczywiście nie piszemy tu o dzisiejszej racie, która jest o 20% wyższa od początkowej. Realny problem wystąpi (i o tym pisze Nomura w momencie zbiegu wyższego LIBOR-u i wyższego kursu CHF/PLN). Nawet przy obecnym kursie i Liborze na poziomie 2% jest już spory problem.
    Ja sam mam spory problem z tymi 2%, gdyż nie wydają mi się one prawdopodobne. Silny CHF powstrzymuje napływ iflacji do Szwajcarii. Natomiast nie mam specjalnego problemu z wyobrażeniem sobie CHF/PLN=4,5-5. Z resztą ja obstawiam potrójną kumulację na 5 (EUR=USD=CHF) na przełomie 2012/2013.


    Czy może ktoś z forumowiczów wie jakie są możliwości refinansowania kredytu w PLN, takim w CHF za granicą? Oczywiście z wpisaniem do hipoteki. Dodam, że kredyt stanowiłby jakieś 40-50% wartości nieruchomości.

    OdpowiedzUsuń
  14. Na poparcie tezy o tym, że dużo gorzej wygląda sytuacja dla osób mających kredyt w PLN

    http://waluty.onet.pl/coraz-trudniej-splacac-kredyty-zlotowe,18895,4413168,1,analizy-detal

    OdpowiedzUsuń
  15. @ Przebi
    Ja tam nie wiem, czy wzrost raty o 200 zł przy 1500 zł jest w stanie wywrócić kredytobiorcę złotowego.
    Nawet nie wiem do końca, czy wzrost o 350 zł go wywróci - po prostu będzie musiał dokonać wyborów. Natomiast wiem, że wzrost raty o 700 czy 1200zł spowoduje duży problem dla budżetu domowego CHF-owca.
    Porównam to do obecnej hossy. Do czasu zmiany trendu (odnosząc - podwyżki Liboru i dalszej aprecjacji CHF połączonej z deprecjacją PLN) obowiązują wykresy jakie zaprezentowała pani w artykule. Wraz ze zmianą trendu, Pani napisze inny artykuł.

    OdpowiedzUsuń
  16. Ponowię prośbę:

    Czy ktoś ma pojęcie jak wygląda sprawa zaciągnięcia kredytu refinansującego obecny PLN-owy na CHF zagranicą (np. w Szwajcarii)? Chcę się tematem zająć, a nie będę wyważał być może otwartych drzwi...

    Chcę się przygotować na przewalutowanie na CHF przy kursach zbliżonych do 4,5

    OdpowiedzUsuń
  17. Przemo,

    Możliwośc to zawsze istnieje pytanie gdzie i na jakich warunkach. Sama idea jest jak najbardziej godna pochwały natomiast nie wiem czy znajdzie zrozumienie po drugiej stronie - oni wola biznesy w odwrotna stronę, czytałeś artykuły zachęcające do przewalutowania CHF branych w okolicach 2 pln na złotówkowe "by skończył się horror umacniającego się HCF" ;)

    Maritum - zrób sobie rajd po open fajansach i innych xelionach/expanderach a po tym co ci oni powiedzą po banakch /bo nie wierz ani jednym ani drugim/ pewnie będą chcieli masy zabezpieczeń, gotówki i zarobków żebyś spełniał rekomendacje od a do q-py ;) ale wtedy będziesz wiedział na czym stoisz. Ja poza tym co Ci napisałem nie jestem w stanie więcej pomoc, nie moja piaskownica.

    Hej

    OdpowiedzUsuń
  18. W chwili obecnej u nas praktycznie nie ma kredytów w CHF, marże i warunki są zaporowe. SiP podał, że bywają marże 3% - fakt od 2009 takie zaporowe były/są, gdzie był już stop na kredyty walutowe. Przyjąć trzeba, że wszystkie kredyty brane przed kryzysem miały marże w przedziale 1-1,5%. Teraz może być tak, że taką marże dowalą, iż refinansowanie nie wchodzi w grę, bo podobna stopa na PLN i CHF wyjdzie. Lepiej wówczas duże depo i po prostu eS na CHFPLN :-)

    OdpowiedzUsuń
  19. Dzięki Spinnaker. To sobie zostawiam szczerze pisząc na sam koniec, bo co łba naszej KNF strzeli jeszcze, to nie wiem, ale domyślam się, że jak CHF/PLN = 4,5 to mogą w ogóle zablokować możliwość przewalutowania i brania kredytów walutowych. Wtedy kiedy będą najlepsze warunki przewalutowania!!!
    Dlatego już dziś chcę zebrać info o możliwości wzięcia kredytu zagranicą (pewnie będzie droższy niż w Polsce ale przy ww. kursie per saldo się powinien opłacić).

    OdpowiedzUsuń
  20. No znając życie tak właśnie zrobią - przecież to bank musi korzystac a jak najlepszych warunków nie ludzie.
    Jeszcze trzeba by sie dowiedziec tylko nie wiem jak - jak z kredytem wziętym w innym kraju. Moja ex co siedzi w UK twierdzi ze będzie pod nieruchomośc z polski brała kredyt w UK, powiedziałem jej że z tego co wiem to to impossible a ona że tak można? No to ja już sam nie wiem.

    OdpowiedzUsuń
  21. Idea fajna, ale wydaje mi się, że największym problemem będzie brak możliwości zabezpieczenia kredytu nieruchomością znajdującą się poza krajem banku. Jak zabezpieczeniem będą papiery wart., obligacje, lokaty lub inna nieruchomość z kraju banku, gdzie można wg wiedzy własnego krajowego thinktalk-u wycenić i założyć hipotekę.

    Nawet taki PKO BP w UK

    http://www.pkobp.co.uk/index.php?id=kredyt_hipoteczny

    Nie daje kredytów hipotecznych na nieruchomości w UK bo pewnie nie ma wiedzy i doświadczenia na tym rynku i tak samo postąpią krajowe oddziały banków z Szwajcarii.

    Z drugiej strony jest idea jednolitości zasad konsumenckich w UE w postaci dyrektywy 2008/48/WE.

    OdpowiedzUsuń
  22. tak sie domyslam, że nomura przemnożył ratę przez kurs PLN i stąd błąd.

    OdpowiedzUsuń
  23. Nie wiem, spróbuje się jej dopytac, z reszta i tak jak już coś się zacznie dziac to będę wiedział z autopsji ale np HSBC jest i w UK i u Nas mimio iż u Nas to oddział ale centrala ta sama, z kolei w UK są banki Szwajcarskie...
    A Niemcy i Angole co namiętnie kupowali w Hiszpanii? Hiszpańskie banki obcokrajowcom nie powinny udzielac kredytów, a UK i Germany banki nie powinny na nieruchomości za granica - a przecież kupowali i to setki tysięcy nieruchomości...

    OdpowiedzUsuń
  24. Hiszpańskie banki udzielają kredytów na nieruchomości kupowane w Hiszpanii.
    http://www.hiszpanskie-nieruchomosci.pl/zakup.html

    OdpowiedzUsuń
  25. @Spinnaker01

    Masz racje, ale to jest tak, że zawsze wiedza idzie za potrzebą, za interesem.

    Pewne możliwości są, do poczytania rozdział 2a Prawa Bankowego implementujący dyrektywy UE.

    Na szybko wydaje mi się ze bank może kredytować i zakładać hipoteki tylko w ramach krajowego oddziału lub zarejestrowanej działalności transgenicznej. Czyli bank, musi przejść pewną procedurę przed KNF i jeżeli już to zrobi, cóż nie bardzo by miał interes by nagle dawać tańsze kredyty od lokalnych banków, owszem może uznać swoich klientów z kraju macierzystego jako bardziej wiarygodnych i na tej podstawie dawać dobre kredyty. Ale jak w tej sytuacji bank z Szwajcarii miałby zbadać twoją historię kredytową ? Może cześć banków notyfikuje historię z BiK.

    http://www.knf.gov.pl/dla_rynku/PODMIOTY_rynku/Podmioty_sektora_bankowego/transgranicz_istyt_kredyt.html

    OdpowiedzUsuń
  26. "Wczoraj polecono mojej uwadze tekst na jednym z blogów, którego fragment, w krzykliwym kolorze obwieszczał: Ewentualna podniesienie przez SNB głównej stopy procentowej do poziomu 2% zaowocuje prawdopodobnie wzrostem miesięcznej raty o około 100%."

    Chyba chodzi o blog SiP ;);> fajna tabelka, może wniesie coś do rozważan

    http://blogi.ifin24.pl/trystero/2011/06/09/jak-bardzo-ryzykowne-sa-kredyty-we-frankach/#more-10600

    OdpowiedzUsuń
  27. Z kilku powodów (m.in. źle wyliczona symulacja) ostrzegałem SiP'a przed wrzucanie tego raportu na blog ale cóż, poszło :-) Nomura prowadzi własną grę i niewykluczone że im się to uda, ale chyba trochę wybiegają przed szereg. Od siebie dorzucę tylko ze kredyty CHF wcale nie są tak bezproblemowo spłacane. W momencie wystąpienia problemów bank często dokonuje przewalutowania i nagle mamy zagrożony kredyt PLN a nie CHF :-) Biorąc pod uwagę aktualny kurs franka jeśli kredytobiorca miał jeszcze jakieś perspektywy na uporanie się z kredytem to w tym momencie praktycznie jest upupiony.
    Nie wiem czy nawet KNF zna skalę tego problemu. Reszta raportu Nomury jest OK, choć rewolucji nie przynosi a poziomem niebezpiecznie blisko do opracowań "gazetowych".
    BM

    OdpowiedzUsuń
  28. @all
    Przyjąłem zasadę iż nie zmieniam nazwy wpisów. Po pierwsze link pozostaje ten sam, pomimo zmiany tutyłu we wpisie. Po drugie od tego są komentarze. Sprawę wyjaśnili tutaj komentatorzy dnia następnego dlatego "jesteśmy" kryci:]

    Poza tym wróciłem właśnie z urlopu. Dzisiaj zabieram się powoli za zaległości, w tym za przeczytanie sprawozdania z sejmu z 10 czerwca w sprawie RnS. Pewnie jakiś wpis powstanie.

    @Blackmonday
    Tak ostrzegałeś mnie w sprawie wpisu, ale luuz. Komentatorzy są czujni i chwała im za to.
    Do tego analityka Michała Szczęsnego z Nomury napiszę dzisiaj czy jutor maila, ciekawe co mi odpowie w sprawie tabelki.

    Cieszę się że nawet błędna tabelka spowodowała dyskusję.

    OdpowiedzUsuń
  29. Rzeźnia... EURCHF co chwila nowe dołki... i dna nie widać. W tym tygodniu max CHFPLN ever.

    OdpowiedzUsuń
  30. Pechowo dla Szwajcarów, że atak nastąpił w ich dzień wolny od pracy. Ciekawe czy ktoś w SNB dyżuruje nad konsolą FX, aby powstrzymać lawinę ;-) Niedługo się przekonamy, gdyż 1.20 wisi na włosku... Ja narazie wyszedłem z walut. Co prawda eurofrank wyleciał z konsolidacji, ale nie jest jeszcze przesądzone jak się to rozwinie w krótkim terminie.
    BM

    OdpowiedzUsuń


Komentując anonimowo - podpisz się. Łatwiej prowadzi się dyskusję.
SiP