06 września 2011

Nieruchomości - jakość kredytów mieszkaniowych złotowych i walutowych jest zbliżona!

Znany jest popularnie fakt lansowany w mediach o gorszej jakości kredytów złotowych niż kredytów w walutach obcych. Innymi słowy według obiegowej opinii więcej jest kredytów złotowych które nie są spłacane (procentowo w całości) niż walutowych zaciągniętych na potrzeby zakupu nieruchomości. Dla przykładu tekst z Open Finance poniżej. Coraz trudniej spłacać kredyty złotowe
W sytuacji, gdy wszyscy użalają się nad zadłużonymi we franku, to osoby z kredytami złotowymi mają dużo większe kłopoty ze spłatą rat. Obsługujący kredyty w szwajcarskiej walucie mieli na koniec kwietnia problem z 2 mld zł, przy długu przewyższającym 142 mld zł. Tymczasem spłacający w złotych nie oddawali w terminie ponad 3 mld zł ze 105 mld zł. Ich sytuacji z pewnością nie poprawia wzrost stóp procentowych. Jak wynika z danych Narodowego Banku Polskiego, odsetek złych kredytów mieszkaniowych gospodarstw domowych ogółem przekroczył na koniec kwietnia 2 proc. Inaczej sytuacja wygląda jednak, gdy spojrzy się osobno na portfel kredytów złotowych i frankowych. W przypadku kredytów złotowych odsetek ten wynosi 3,06 proc., a we franku szwajcarskim 1,47 proc.
Lansowany jest przy tym ten wykres ukazujący procentowy udział zagrożonych kredytów mieszkaniowych w złotówce (PLN) i franku szwajcarskim (CHF): Podobny komunikat z Dziennik Gazeta Prawna: Kredyty walutowe są lepiej spłacane niż w złotych
Bankowcy nie mają powodu, by narzekać na kredyty hipoteczne w euro i we frankach. Ci, którzy je zaciągnęli, rzadko spóźniają się z ratami. Większe problemy mają klienci zadłużeni w złotych.
Podobny komunikat uskutecznia Związek Banków Polskich (ZBP): nie ma problemów ze spłatą rat od pożyczek we frankach
Coraz droższy frank szwajcarski nie spowodował większych problemów ze spłacalnością kredytów mieszkaniowych - wskazują eksperci Związku Banków Polskich.
Podobnie widzą sprawę, między wierszami, niektórzy polscy blogerzy, np Trystero: Czy kredyty we frankach zagrażają polskiej gospodarce?
Specjalna ramka z aktualnym kursem franka szwajcarskiego na głównej stronie Pulsu Biznesu, artykuły na głównej stronie Gazeta.pl – ekspozycja polskiego rynku kredytów hipotecznych wkroczyła do ‘mainstreamu’. Czy problem rzeczywiście jest poważny?
Kurs franka szwajcarskiego zbliża się do poziomu 3,5 zł. To około 50% powyżej średnich poziomów z lat 2007-2008. Tymczasem dane z Biura Informacji kredytowej wskazują, że odsetek zagrożonych kredytów (opóźnienie w spłacie przekraczające 30 dni) wśród walutowych kredytów hipotecznych wynosi 1,5%. Analogiczny wskaźnik dla kredytów złotówkowych wynosi 2,2%.
Jak informuje Puls Biznesu, nawet kredyty walutowe z 2008 roku (średni kurs CHF na poziomie 2,2 zł) mają bardzo niski wskaźnik zagrożonych kredytów – 1,8%, przy wskaźniku dla kredytów złotówkowych z tego okresu na poziomie 3,3%.
Na razie, nawet przy kursie CHF w okolicach 3,5 zł nie ma więc problemu ze spłacalnością kredytów we frankach szwajcarskich. Bartosz Pawłowski z BNP Paribas podkreślił, że Polacy okazali się bardzo zdyscyplinowanymi kredytobiorcami hipotecznymi. Dodał jednak: problem polega na tym, że kredytobiorcom nie zostaje zbyt wiele pieniędzy na inne wydatki. To całkiem rozsądna uwaga.
Taka też informacja jest prezentowana w ostatnim raporcie AMRON-SARFiN-czerwiec 2011 Ogólnopolski raport o kredytach mieszkaniowych i cenach transakcyjnych nieruchomości
Wykres z raportu: Udział kredytów zagrożonych w wartości portfeli kredytowych w podziale na waluty Okazuje się że w rzeczywistości jest zupełnie inaczej! Sprawę prostuje UKNF w swoim raporcie o sytuacji sektora bankowego w I kwartale 2011 r. (click) Już na pierwszych stronach raportu można przeczytać: dane nadzoru bankowego wskazują na to, że jakość kredytów złotowych i walutowych jest zbliżona, a statystycznie wysoki udział kredytów zagrożonych w portfelu kredytów złotowych wynika z przewalutowania części zagrożonych kredytów walutowych na złote. Więcej szczegółowych informacji jest w samym raporcie w rozdziale 4.2 pt "Ryzyko kredytowe". Pozwalam sobie zacytować całość by niczego nie ominąć.
Przy interpretacji danych dotyczących jakości portfela kredytów mieszkaniowych ze względu na rodzaj waluty należy jednak mieć na uwadze zniekształcenie danych sprawozdawczych na skutek przewalutowywania kredytów (zwłaszcza w przypadku kredytów poddanych procesowi windykacji). Tabela 20. Przewalutowanie kredytów mieszkaniowych – stan na koniec 2010 r. (sztuki; mln zł) Na podstawie wyników badań ankietowych przeprowadzonych przez nadzór bankowy (według stanu na koniec 2010 r.), można stwierdzić że do końca 2010 r. banki przewalutowały na złote 6,5 tys. kredytów o łącznej wartości 1 143 mln zł, z tego 3,6 tys. kredytów o łącznej wartości 811 mln zł stanowiły kredyty ze stwierdzoną utratą wartości. Jednocześnie banki dokonały zamiany ze złotych na waluty 10,4 tys. kredytów o łącznej wartości 2 758 mln zł, z tego zaledwie kilkanaście kredytów o łącznej wartości 11 mln zł stanowiły kredyty ze stwierdzoną utratą wartości. Tabela 21. Jakość portfela kredytów mieszkaniowych na koniec 2010 r. (mln zł; %) (przyp.SiP - to właśnie wykres poniżej powinien być linkowany we wszelkich materiałach prasowych) Uwzględniając te dane można zatem stwierdzić, że na koniec 2010 r. łączna wartość kredytów zagrożonych udzielonych pierwotnie w złotych wynosiła 2,0 mld zł, a nie 2,8 mld zł, jak to wynika z danych sprawozdawczych, a faktyczny udział kredytów zagrożonych w portfelu kredytów złotowych wynosił 2,0%, a nie 2,8%. Z kolei w przypadku kredytów walutowych łączna wartość kredytów zagrożonych wynosiła 2,9 mld zł, a nie 2,1 mld zł, a udział kredytów zagrożonych w portfelu kredytów walutowych wynosił 1,8%, a nie 1,3%. Można zatem stwierdzić, że jakość portfela tych kredytów jest zbliżona. Należy też mieć na uwadze, że kredytobiorcy mający zadłużenie w walutach obcych skorzystali na obniżeniu przez centralny bank Szwajcarii (SNB) stóp procentowych niemal do zera, co zrekompensowało im skutki osłabienia złotego. Jednak z drugiej strony, na skutek osłabienia złotego doszło w ich przypadku do silnego wzrost stanu zadłużenia wyrażonego w złotych (niejednokrotnie przekracza on 50%). Oznacza to, że obecna sytuacja znacznej części tych kredytobiorców jest de facto gorsza niż kredytobiorców, którzy zdecydowali się na zaciągnięcie kredytów w złotych. Przejawia się to w konieczności utrzymania kredytu walutowego, gdyż w przeciwnym razie kredytobiorca „zrealizowałby stratę”, a ostateczny koszt kredytu, pomimo niższych miesięcznych rat spłaty, okazałby się znacznie wyższy niż koszt analogicznego kredytu złotowego.
Źródło zajawkowego infa: podjadekturkuc, PiG

7 komentarzy:

  1. Jeśli SNB uprze się przy kursie minimalnym CHFEUR, to powtórzy się scenariusz z 1978 r. Będzie inflacja i LIBOR CHF pójdzie w górę całkiem szybko, za stopami SNB. Np. do 5%, bo czemu nie, taka inflacja dla SNB jest do przełknięcia. Dla naszych hipotecznych chf-owców to będzie koniec świata, bo PLN nie umocni się niwelując wzrost LIBOR, na pewno nie w tak katastroficznym okresie jak teraz. Jeśli SNB znudzi się osłabianie CHF, to spadek wartości PLN będzie spory. Tak czy owak będzie źle. Media piszą, że dzisiejsza decyzja SNB jest dobra dla kredytobiorców. Nie wydaje mi się. Może tylko w krótkim okresie.

    OdpowiedzUsuń
  2. @c64

    pełna zgoda przy czym rzuć okiem jak wyglądała inflacja we wskazanym okresie w innych krajach....bo mam lekkie opory aby w 100% zaakceptować ten wniosek

    Trochę o SNB napisali tutaj:
    http://ftalphaville.ft.com/blog/2011/09/06/670256/snb-euroquake-the-analyst-reaction-part-one/

    http://ftalphaville.ft.com/blog/2011/09/06/670301/snb-euroquake-the-analysts-react-part-two/

    http://ftalphaville.ft.com/blog/2011/09/06/670361/swiss-real-estate-will-become-the-new-gold/

    OdpowiedzUsuń
  3. Czy kredytobiorca zadłużony w CHF ma w takim razie jakieś realne możliwości zabezpieczenia się przed wzrostem LIBOR CHF ?
    Istnieją instrumenty typu Swap Procentowy lub Kontrakt na Stopę Procentową, co prawda są one dostępne jedynie w dużych nominałach ale często kredyty hipoteczne opiewają na spore kwoty. Jest sens myśleć o takiej formie zabezpieczenia ? Gdzie ewentualnie można takie instrumenty kupić ?

    OdpowiedzUsuń
  4. Jak to z reguły bywa „chłopski rozum” wygrywa z takimi pseudo „naukowcami” jak Trystero. Statystycznie każdy człowiek ma po jednym jądrze i jednym jajniku nie prawdaż? Pomyłki mogą się zdarzać, ale na blogerów co mają cenzurę ideologiczną w komentarzach to jestem cięty. Ilość wypaczeń i przemilczeń jaką ten człowiek serwuje czytelnikom nie jako przy okazji mnie poraża, ale tak chyba wszyscy Keynes’isci mają.

    Jeden wniosek z tego wpisu jednak wynika oczywisty:
    BANKI NIE CHCĄ BRAĆ NA SIEBIE RYZYKA KURSOWEGO I ZŁE KREDYTY W CHF ODRAZU PRZEWALUTOWUJĄ!!!

    I to jest odpowiedź dla przeciętnego kowalskiego na pytanie czy powinien przewalutować kredyt! Bo gdyby kredyty w CHF były takie super to banki powinny robić dokładnie odwrotnie co?

    OdpowiedzUsuń
  5. @c64
    Zgadzam sie z Toba odnosnie rozumowania w sprawie Liboru CHF, ale wydaje mi się jak zwrócił na to uwagę SiP, że gdy stopy w CHF będą na 5% to nie ma moim zdaniem szans aby w Polsce były też na takim poziomie. Wg mnie będą wtedy na 10% lub więcej co da popalić kredytobiorcom zlotowkowym. Dlatego uwazam iz wtedy stopy procentowe wzrosną w Polsce gdyż inaczej rząd będzie miał olbrzymie trudności w rolowaniu i zaciąganiu kolejnych zobowiązań.

    OdpowiedzUsuń
  6. @santa claus
    "Gdzie ewentualnie można takie instrumenty kupić ? "

    W każdym Domu Maklerskim bądź dziale obsługującym korporacje. Dla nich CIRSy i inne rzeczy to dzień powszedni. Obawiam się że koszty będą spore. Jak byś się zebrał, poszedł np do ING to nie zapomnij proszę opisać wrażeń i kosztów/zysków.

    OdpowiedzUsuń
  7. Alior Bank oferuje taką możliwość.
    Zabezpieczenie na 5 lat cena 1% w zamian za LIBOR CHF 1M, z tym że musi być na firmę bo w przeciwnym razie potrzebne jest zabezpieczenie limitu skarbowego.
    Nominał transakcji dopasowany do wysokości kredytu.
    Można ustalić datę startu zabezpieczenia na dowolny termin, ale okres 5 letni zaczyna biec od podpisania umowy.
    Na pierwszy rzut oka nie wygląda tak źle, ale nie mam doświadczenia z tego typu instrumentami więc nie nie wiem czy to drogo/tanio?

    OdpowiedzUsuń


Komentując anonimowo - podpisz się. Łatwiej prowadzi się dyskusję.
SiP