30 września 2011

SGM - Zmiany na lepsze?

Materiał nadesłany przez MP: == W połowie września Ministerstwo Infrastruktury przekazało do konsultacji miedzy-resortowych nową wersję projektu założeń do ustawy o Społecznych Grupach Mieszkaniowych, czyli państwowej koncepcji rozwoju budownictwa mieszkaniowego poprzez wsparcie rynku najmu nową formą prawną Społecznej Grupy Mieszkaniowej. Samo rozwinięcie skrótu SGM, brzmi zachęcająco i pozytywnie dla odbiorców, ile w tym korzyści to pokaże rzeczywistość być może już z początkiem 2013r. Ustawodawca jak naukowiec zawsze znajdzie dowód na swoje dobre intencje. Tutaj intencje ustawodawcy głównie skierowane są do podmiotów z udziałem publicznym, czyli Spółdzielni Mieszkaniowych, TBS-ów, Spółek z udziałem samorządów, które mają nie być nastawione na zysk, a rzeczywiste rozwiązywanie lokalnych problemów mieszkaniowych. Tylko i wyłącznie otwartość i uniwersalność formuły "Inwestora" ma dopuścić do skorzystania z tej formuły przez deweloperów. Nie znaczy to, że plany ustawy nie dają szans na sowity zysk przedsięwzięcia, a właściwie pozwalają na dość swobodną formułę umowy pomiędzy inwestorem, a najmującym, a więc zawsze Inwestor może przygotować takie zapisy tej umowy, które niekoniecznie muszą być tanią wersją rozwiązywania problemów mieszkaniowych. Dlatego też jak w życiu o "Misyjnym" charakterze idei SGM świadczyć będą rzeczywiste zapisy tychże umów. Zresztą podobnie było z RnS - odsetki miały być niższe, ale że marże okazały się wyższe od tych bez RnS to już każdemu tutaj znana sprawa pod tytułem "Bank na Swoim". Główne założenia zawarte w projekcie założeń do ustawy: - Najmujący otrzymuje odnotowaną w KW gwarancję otrzymania pełnej własności lokalu maksymalnie do 3 miesięcy po spełnieniu warunku: spłacenia całości kredytu inwestorowi. Czyli jest to czego wielu brakuje obecnie w TBS-ach (chociaż tu idą zmiany) - Partycypacja określona w umowie przedwstępnej nie może przekroczyć 50% i jest zabezpieczona ww. roszczeniem wpisanym do KW. - Z umowy zawsze można się wycofać i otrzymać z powrotem wkład (partycypacja + spłacony kapitał rat) maksymalnie do 12 miesięcy, lub do miesiąca od momentu znalezienia przez SGM kupca nieruchomości bądź nowego najemcy chcącego wpłacić partycypację i przystać na warunki Inwestora. - Zwrot teoretycznie ma być wyliczany jako odsetek aktualnej wartości odtworzeniowej lokalu równy udziałowi wniesionej przez najemcę kwoty partycypacji i spłaconych kapitałów kredytów w całej pierwotnej wartości lokalu, jednak nie może przekroczyć rzeczywiście wpłaconych wkładów. Nie rozumiem jak dane rozwiązanie ma być korzystne dla klienta, a jako takie jest określone. Z reguły wartości rynkowe podlegają rynkowi i tym samym inflacji, która jest zawarta w wskaźniku odtworzeniowym, zatem inwestor spłacając 50% wkładu z 2004r np 150 kpln otrzymałby w 2008 roku 50% mieszkania wartego 500kpn, czyli wszelkie hossy i hiperinflacje zachęcały by do robienia wszystkiego by ludzie rezygnowali, z drugiej strony ta sytuacja zawsze zachęca drugą stronę do wzięcia kredytu i spłacenia zadłużenia, tylko ten kredyt trzeba dostać. To rozwiązanie rzeczywiście chroni przed chwilowym znacznym spadkiem wartości, gdyż wskaźnik odtworzeniowy raczej nigdy nie poleci tak dynamicznie w dół jak wartości nieruchomości w Stanach podczas ostatniego kryzysu. - Zwrot zawsze może być pomniejszony o aktualne zobowiązania. - SGM - nie jest osobowością prawną, nie może zaciągać kredytów, podejmować zobowiązań, podlegać orzeczeniom sądowym, jeżeli dobrze rozumie jest tylko formą działalności Inwestora. - Kredyt względem inwestora nie może być spłacony wcześniej niż po 5 latach najmu, tzn. te 5 lat ma być przestrzenią powetowania sobie niskiej marży. - Brak kryteriów dochodowych w przeciwieństwie do TBS - Inwestycja objęta SGM musi mieć minimum 3 lokale, ale wystarczy 1 lokal do założenia SGM, Czyli Bliźniaki NIE, Czworaki: TAK, przy czym istotne jest tutaj złagodzenie (względem pierwotnej wersji) prawa do zarządzania przez SGM całą nieruchomością pomimo posiadania tylko ułamka prawa własności. Otóż właściciele wykupionych na własność mieszkań będą mogli podjąć stosowną uchwałę w formie aktu notarialnego o przekazaniu zarządzania innemu podmiotowi pod warunkiem podjęcia tej uchwały głosami reprezentującymi właścicieli posiadających większą cześć udziału w nieruchomości wspólnej. - Marża inwestora ma być ograniczona w przypadku otrzymania wsparcia z strony publicznej w postaci: a) gruntu przekazanego w trybie bezprzetargowym b) otrzymania grantu od ministerstwa infr. - Dalej brak ścisłego określenia na co może być nałożona marża. (koszty budowy czy koszty również wszystkie pozostałe koszty bieżącego użytkowania i zarządzania nieruchomością), choć ujęto stwierdzenie, iż najemca spłaca rzeczywiste koszty budowy, a nie wartość nieruchomości. - Granty są do 20% inwestycji i są zwrotne (bez odsetek, czyli w wartości nominalnej) w momencie przekazania własności lokalu - Zasady przyznawania Grantów w konkursach będą określone w akcie wykonawczym ustawy w postaci osobnego rozporządzenia. - Granty ograniczają maksymalne dopuszczalną powierzchnię mieszkań do 75m2, - Inwestor w formie działalności SGM będzie mógł skorzystać z dowolnej formy opodatkowania najmu: 8,5% od przychodu bądź 19% od dochodu - to jest ciekawe, gdyż propozycja trochę uchyla rąbka, albo pazerności pomysłu na ustawę, albo dużej dozy niekompetencji. Jak wynika z uwag MF, aby propozycja opodatkowania od przychodu miała być opłacalna dla inwestora to musiałby mieć mniej niż 55-groszy kosztów na każdej złotówce czynszu (przychodu), czyli nie byłby to "misyjny" zysk. Bardzo dobrze, że do konsultacji projektu założeń włączył się UOKIK i wyłapał wiele potencjalnych miejsc naruszenia praw konsumenta. To bardzo ważna kwestia, gdyż życie z takim Inwestorem może być znacznie bardziej mniej miłe niż życie z kredytem, szczególnie, że taki "rozwód" może być znacznie trudniejszy niż nie jedno refinansowanie kredytu. Również uwagi Ministerstwa Sprawiedliwości pokazują, że założenia wymagają jeszcze dużego dopracowania, a czas płynie, a im mniej go będzie tym coraz bardziej grozi niebezpieczeństwo przedłużenia RNS. Zainteresowanym polecam śledzić: http://bip.mi.gov.pl/pl/bip/projekty_aktow_prawnych/projekty_ustaw/ustawy_mieszkalnictwo_i_gospodarka_komunalna/zalsgm

3 komentarze:

  1. SGM - rząd planuje nową ulgę mieszkaniową


    Ulga dla ludzi czy budżetu
    Na nowej uldze mieszkaniowej zyskają tylko osoby młode i niezamożne. Dzięki temu rząd wyda znacznie mniej

    Resort budownictwa planuje nową ulgę mieszkaniową, w ramach której będzie można odliczyć 19 proc. wkładu na mieszkanie – dowiedziała się „Rz". – To już kolejny program mieszkaniowy w ostatnich latach, podczas gdy inwestorom brakuje stałości rozwiązań podatkowych – mówi Jacek Furga, ekspert Związku Banków Polskich. – Potrzebują pewności, że w perspektywie dziesięciu lat dana ulga nie zniknie, że śmiało mogą inwestować w lokale na wynajem bez obawy, że za chwilę przestanie to być opłacalne – dodaje.

    Pomysłów na wsparcie kupujących mieszkania rzeczywiście było wiele, nie wszystkie okazywały się trafione. Wcześniej można było skorzystać m.in. z ulgi remontowej, odsetkowej czy dużej ulgi mieszkaniowej. Do końca przyszłego roku obowiązuje jeszcze program „Rodzina na swoim" – krytykowany za słabą dostępność z powodu limitów cen mieszkań. Rząd rezygnuje z niego z powodu braku pieniędzy.

    Wydaje się, że nowa ulga będzie jeszcze mniej dostępna. Z założeń do projektu ustawy wynika, że osoba, która wpłaci pieniądze na wkład własny na lokal w ramach społecznych grup mieszkaniowych (SGM), odliczy 19 proc. tej kwoty od podatku dochodowego. Dotyczy to jednak tylko tych, którzy nie ukończyli 35 lat i nie posiadają mieszkania, a nie mogą liczyć na kredyt hipoteczny. Ministerstwo przewiduje też ograniczenia co do powierzchni lokali objętych ulgą: dla samotnych – 50 mkw., a dla rodzin – 75 mkw. mieszkania lub 140 mkw. domu.

    Grupy mieszkaniowe byłyby tworzone przez deweloperów lub spółdzielnie mieszkaniowe. Przystępujące do nich osoby mają podpisywać umowy najmu, w których znajdzie się notarialna gwarancja prawa do własności. Mieszkanie stawałoby się własnością najemcy najwcześniej po pięciu latach od zawarcia umowy, po spłaceniu kredytu zaciągniętego na budowę przez dewelopera czy spółdzielnię. Wkład początkowy, od którego ma być naliczana ulga, stanowiłby najwyżej 50 proc. wartości mieszkania.

    Na zmianach z pewnością zyska budżet państwa.

    – Obecnie roczne dopłaty do programu „Rodzina na swoim" kosztują nas ponad 400 mln zł rocznie, podczas gdy wydatki na nową ulgę szacujemy w pierwszych trzech latach na ok. 80 mln rocznie – zapowiada Piotr Styczeń, wiceminister transportu, budownictwa i gospodarki morskiej.
    http://www.ekonomia24.pl/artykul/706207,776306-Rzad-planuje-nowa-ulge-mieszkaniowa.html

    OdpowiedzUsuń
  2. Nowego projektu nigdzie mogę znaleźć, tzn mamy prasowe informacje, a wiec funkcjonuje dla mnie nie jasność dt. wymagania "braku zdolności kredytowej". Jestem ciekaw jak chcą to badać, zaświadczeniem z banku? Generalnie ten zapis prosi się o szukanie sposobu dla zaniżania zdolności kredytowej.

    Czyli Klient pyta doradcę fin.:
    - Co mam zrobić? Jeśli ma mam tą pi..... zdolność kredytową?
    - Zaraz pomogę, Weźmie Pan Kartę kredytową z limitem na 20Kpln za jedyne x zł oraz jeszcze kredyt gotówkowy 20kpln na jedynie x%, to obniży Pana zdolność.
    - A co mam zrobić z Gotówką? Nie potrzebuje jej.
    - Zainwestuj, my tu mamy taki doskonały produkt finansowy, ale musi Pan założyć konto premium i wpłacać tam dochody m. in. 6k pln/msc, ale Pan takie ma przecież Pan ma zdolność tylko musi Pan jej nie mieć, my Panu w tym już Pomożemy:D
    ---- I tu diabełek reklamy pewnego banku ------

    Dwa tygodnie później, klient ma wszystkie możliwe produkty bankowe po czym urzędnik sprawdza dokumenty banku dot. braku zdolności kredytowej za które klient zapłacił 50zł ekstra. Urzędnik sprawdza i stwierdza, że badanie zdolności nie uwzględnia, że mógł Pan postawić w hipotekę mieszkanie odziedziczone w spadku po krewnym.
    - Ale ja przecież chciałem sprzedać te mieszkanie by mieć na 50% procent wkładu własnego w SGM.
    - To sprzedaj pierw Pan Te mieszkanie.
    - A gdzie mam mieszkać do czasu wybudowania mieszkania w SGM.
    - To już pana problem.
    - Kurde, a tak chciałem mieć jak największy wkład, by odliczyć od dochodu jak najwięcej z podatku dochodowego. Co robić, już obniżyłem tą zdolność, trza brnąć w to dalej. Sprzedaje. Upatrzone mieszkanie z SGM, ktoś już mu sprzątnął. Przeprowadził się na wynajem, by wpaść z wiarygodnością pod SGM. W końcu znalazł inne mieszkanie w SGM, może nie takie super jak tamto, ale co robić ten wynajem kosztuje nie można tak w nieskończoność, szczególnie, że zaraz spłaci się niepotrzebny kredyt i będzie trzeba brać następny.
    Efekt gościu dostaje upragniony zwrot podatku całe 7 Kpln, więcej nie może bo już ulga na dziecko.

    Policzenie zysków i strat może się okazać bardziej korzystne dla banku niż obywatela.

    OdpowiedzUsuń
  3. Generalnie, tym rozwiązaniem trafimy w garść kilkudziesięciu tyś młodych rodzin będących dotychczas wyłączonych z jakiegokolwiek wsparcia, ale co z tego uzyskamy?
    - Rok, półtora ciągnięcia rynku jeleni na nowych przepisach spełniających specyficzne kryteria. Np. Samozatrudnienie, umowy o dzieło, zlecenie= brak zdolności. Oni jakimś trafem mogą mieć odłożone na wkład własny.
    - Program skuteczny na Lata ? Nie, bo założenie braku zdolności łatwo po 2, 3 latach skończy się marginalnym rozwiązaniem, bo kogo będzie stać na wysokie czynsze, a nie będzie stać na kredyt po kryzysie? i jeszcze ten cud nad wisła ze zdobytą kasą na wkład
    - Program rządowy zakładający naiwność i nieroztropność, bo ma trafić w tych co dziś zdolności nie mają, a za jakiś będą zamożni by płacić dużo więcej niż na zwykłym rynek najmu, a to może być przesadny optymizm.

    Co jest rozumnego w tej idei opartej na zdolności kredytowej. Brak stymulacji do bańki, tzn mniejsze wparcie państwa, gdy funkcjonuje lepsza zdolność na rynku i wyższa, gdy banki/nadzór ograniczają zdolność.
    Co jest nie rozumnego? Jeżeli zdolność kredytowa będzie zależna od poziomu cen nieruchomości na rynku pierwotnym poza SGM, gdyż wtedy deweloperzy będą zawyżać ceny tylko po to by jak najwięcej osób podpadało pod SGM, na którym mają super niezależne od kryzysów źródło dochodów z bycia zarządca, najemca i bankiem jednocześnie. Powstaną dwa rynki drogi, niedostępny, apartamentów i pseudo tani, iluzorycznie "kosztowy" SGM, przy czym ten pierwszy będzie wyznaczał poziomy cen i zdolności dla kwalifikacji do programu SGM. Mniejszy rynek będzie sterował większym i wydatkami Państwa, już raz popełniono ten błąd.


    Model jak dla mnie dalej nie pasuje do budżetu zadaniowego o przewidywalnym modelu kosztów państwa.

    Odnośnie założeń do poprzedniej wersji, warto zainteresowanym poczytać poniższą opinię zestawiającą w miarę skrótowo wszystkie aspekty legislacyjne do rozwiązania:

    http://radalegislacyjna.gov.pl/dokumenty/opinia-z-30-listopada-2011-r-o-projekcie-zalozen-projektu-ustawy-o-spolecznych-grupach

    OdpowiedzUsuń


Komentując anonimowo - podpisz się. Łatwiej prowadzi się dyskusję.
SiP