11 października 2011

NBP - Analiza rynku nieruchomości - Informacja o cenach mieszkań i sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych w Polsce - II kwartał 2011

W zeszłym tygodniu (bo odkupuję się z zaległości...) ukazał się nowy raport NBP o rynku nieruchomości:Informacja o cenach mieszkań i sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych w Polsce - II kwartał 2011. Główne wnioski poniżej:
Synteza Analiza sytuacji na rynku mieszkaniowym w Polsce w II kwartale 2011 r. prowadzi do następujących wniosków: w analizowanym okresie występowała kontynuacja większości procesów obserwowanych w I kw. br., które można określić jako przesuwanie się rynku w kierunku nowego punktu równowagi, przy niższych cenach mieszkań i mniejszych kosztach produkcji, obserwowano wyhamowywanie nominalnego spadku cen mieszkań (ofertowe, transakcyjne, na rynku pierwotnym i wtórnym) w największych miastach; natomiast ceny spadały nadal w wymiarze realnym za sprawą rosnących wynagrodzeń oraz inflacji, pozytywny wpływ na popyt na kredyty i mieszkania miał spadek marży i niewielkie zmniejszenie udziału nowych kredytów złotowych w całości nowo udzielanych kredytów mieszkaniowych; mimo istotnie wyższych wypłat kredytów Rodzina na Swoim (RnS) przyrost należności od osób prywatnych z tytułu kredytów mieszkaniowych był na poziomie nieco niższym w relacji do zanotowanego w analogicznym okresie 2010 r., w strukturze nowo udzielanych kredytów obserwujemy stopniową odbudowę udziału największych miast, szacujemy niewielkie zwiększenie zyskowności kredytów mieszkaniowych (zwłaszcza złotowych) dla banków, przy równoczesnej luce finansowania i rosnących kosztach depozytów, co może ograniczać próbę zwiększenia akcji kredytowej w przyszłości, udział zysków w cenie mieszkania oraz szacowana przeciętna, roczna stopa zwrotu z inwestycji deweloperskiej nadal były wysokie, co skutkowało rozpoczynaniem nowych inwestycji, mimo znacznej liczby mieszkań gotowych oczekujących na rynku na sprzedaż, rzeczywiste wskaźniki finansowe firm deweloperskich (ROA, ROE) w omawianym okresie były gorsze od teoretycznych, jednak procesy restrukturyzacyjne zostały rozpoczęte i sytuacja ekonomiczna całego sektora nie budziła większych obaw, na rynku nieruchomości komercyjnych kontynuowane były procesy z 2010 r.; odnotowano wzrost wartości transakcji inwestycyjnych, natomiast stopy kapitalizacji z inwestycji w najlepszych lokalizacjach kontynuowały trend spadkowy.
Pełny raport ze stron NBP tutaj. Raport utwierdza mnie w przekonaniu, że nie warto kupić teraz mieszkania. Polecam również zapoznać się z przebiegiem debaty, która została zorganizowana przez Wyborczą wspólnie z Muratorem Expo w czasie zakończonych niedawno w Warszawie Targów Mieszkaniowych "Nowy Dom, Nowe Mieszkanie", a szczególnie z komentarzami Michała Macierzyńskiego pod wpisem p. Marka Wielgo - klik. I na deser opinia pośredników nieruchomości o rynku: polski rynek nieruchomości - w stanie przedzawałowym (za PAP)
Rynek nieruchomości w Polsce znajduje się w stanie przedzawałowym: jest regres na rynku wtórnym mieszkań i zapaść na rynku najmu lokali - uważa Federacja - Porozumienie Polskiego Rynku Nieruchomości. Według niej, stan kryzysowy może potrwać nawet do 2014 roku. Sytuacja na rynku kupna-sprzedaży mieszkań to także spadki cen, brak jest ponadto rządowych programów dotyczących rynku nieruchomości - tak oceniają stan tego rynku przedstawiciele Federacji - Porozumienie Polskiego Rynku Nieruchomości, która jest związkiem stowarzyszeń pośredników działających na tym rynku. "Zła sytuacja na polskim rynku nieruchomości to teraźniejszość i niestety wszystko wskazuje na to, że potrwa jeszcze co najmniej do 2014 roku. Do tego czasu możemy mieć do czynienia ze spadkiem cen" - powiedział PAP wiceprezydent F-PPRN Tomasz Błeszyński. Z przeprowadzonych przez federację badań wśród pośredników badań wynika, że 60 proc. z nich spodziewa się w ciągu najbliższych dwóch lat dalszych spadków cen mieszkań o ok. 20 proc., a 40 proc. też przewiduje spadki cen, ale tylko o ok. 10 proc. Zdaniem pośredników, kryzys na rynku nieruchomości to nie tylko pochodna ogólnego kryzysu. To także efekt złej polskiej legislacji, np. ustawy o ochronie praw lokatorów. "Można byłoby pomyśleć o zmianie filozofii zaspakajania potrzeb mieszkaniowych, czyli o wynajmie, zamiast kupnie nieruchomości. Przecież nie wszyscy muszą być właścicielami mieszkania, jednak złe przepisy odstraszają od wynajmu mieszkań" - powiedział PAP prezydent F-PPRN Zbigniew Kubiński. Chodzi o to, że lokator jest mocno chroniony prawem i prawie zawsze wygra w sądzie z właścicielem, nawet, jeśli mu nie płaci czynszu. "Małą popularność wynajmu potwierdza przykład np. Lublina, który jest dużym miastem akademickim. Pomimo to wynajem mieszkań prawie nie istnieje w Lublinie. Rodzice studentów wolą kupić mieszkanie niż wynajmować" - powiedział PAP Sławomir Gański, członek zarządu F-PPRN i prezes Lubelskiego Stowarzyszenia Pośredników i Ekspertów Rynku Nieruchomości. Według Jarosława Krajewskiego, wiceprezydenta Powszechnego Towarzystwa Ekspertów i Doradców Rynku Nieruchomości oraz prezesa Poznańskiego Stowarzyszenia Pośredników i Organizatorów Rynku Nieruchomości, niedawna nowelizacja ustawy o ochronie praw lokatorów nic dobrego nie przyniosła, gdyż dodatkowo zrównała prawa osób, które są wieloletnimi najemcami z tymi, którzy korzystają z najmu okazjonalnie. "W Polsce mamy do czynienia z nadzwyczajną ochroną praw lokatorów. W Poznaniu jest około 10 proc. pustostanów, które nie trafiają na rynek najmu z powodu obawy, że zamieszka w nich lokator, który nie będzie płacił i nie będzie go można usunąć z lokalu" - powiedział PAP Krajewski.
P.S. Mam nadzieję, że nowy szef KNF nie wyłączy nadzoru bankowego spod tej instytucji i nie zacznie się znowu hulanka swawola z kredytami walutowymi...

15 komentarzy:

  1. Witam!

    Tu ciekawy link:
    http://www.wykop.pl/ramka/432827/bezrobotni-buduja-dom/

    Proszę zwrócić uwagę na koszt materiałów budowlanych na m2.
    Z doświadczenia wiem, że koszt pracy nie powinien przekroczyć cenny materiałów.
    Sumując 2000 to nieprzekraczalne koszty samej budowy. Więc od tego mamy pole popisu do kształtowania cen gruntów i marży dewelopera.

    OdpowiedzUsuń
  2. Ode mnie dzisiaj pajacyk:
    http://www.groupon.pl/deals/warszawa/triton-warszawa/1128423?nlp=&CID=PL_CRM_1_0_0_285&a=397

    mirror (jpg):
    http://i.imgur.com/yuE12.jpg

    OdpowiedzUsuń
  3. Raczej nie prawda. Jestem z Lublina nie znam jednego przypadku zakupu mieszkania na czas studiów (choć pewnie wyjątki są). Biorę liczby z palca, ale liczę na 20 do 30 tysięcy wynajmowanych miejsc, czyli ok. 10 tyś wynajmowanych mieszkań. To dużo jak na Lublin. Nie ma tego w statystykach, bo nikt zdrowy na głowie od wynajmu nie płaci podatków.

    OdpowiedzUsuń
  4. Dla ciekawych: za 1 osobowy pokój (3 pokoje w mieszkaniu) w ścisłym centrum miasta, z wszystkimi opłatami i internetem, doskonałe warunki - płacę 470 zł na miesiąc.

    OdpowiedzUsuń
  5. "nikt zdrowy na głowie od wynajmu nie płaci podatków" hmm...można polemizować - ja płacę oraz znajomych co wynajmują też płacą; a zdrowi jesteśmy. Niepłacenie ma swoje też swoje wady. Najczęściej objawiają się w przypadku problemów z lokatatorami.

    OdpowiedzUsuń
  6. @czekamy-na-spadki

    zeszli z 13 tyś na 11 tyś za m2, bardziej atrkacyjnie byłoby gdyby zeszli z np. 25 tyś na 12 tyś, to by była dopiero okazja, ale ich spec od marketingu ma chyba zbyt ubogą wyobraźnię ;)

    OdpowiedzUsuń
  7. jestem z Lublina. Ten cytowany pan to jakiś bełkot głosi. Wynajem jest dość popularny, tyle że pokątny, nie przez biura. A zakup mieszkania dla studenta to dla najbogatszych.

    OdpowiedzUsuń
  8. zrobiłem wyliczenia kredyt vs wynajem dla warszawy czekam na opinie ;)

    http://imageshack.us/f/196/kredytvswynajem.png/

    OdpowiedzUsuń
  9. @owczasty

    A jakie % przyjałeś przy lokatach? 6,3 netto? to teraz mniej wiecej daja.
    Lepiej założ np 5% lokaty i koszt kredytu.

    co do kosztów najmu 1500-2000 chociaz to tez zalezy gdzie chcesz mieszkac, czy masz garaż itd.

    reszta ok.

    OdpowiedzUsuń
  10. Ale owczasty niedoszacowal kilku rzeczy.
    Mianowicie z 80k po 4 latach dostaniemy 16k odsetek przy oprocentowaniu 5%. Na dodatek odkladajac do miesiac 790 PLN po 4 latach otrzymamy okolo 38k dodatkowych oszczednosi, co da nam razem okolo 134k a nie jak napisal owczasty 102k.
    Co do oprocentowania kredytu raczej bym sie sklanial ze bedzie blizej 6% niz 5%.

    OdpowiedzUsuń
  11. @Encjusz
    Masz racje w moich obliczeniach zabrakło zmiennej właśnie tych 790 dodawałem tylko zarobek z 790 bez dodawanie co miesiąc ich do kapitału już to poprawiłem. Od razu lepsze wyniki są :D

    http://imageshack.us/photo/my-images/7/kredytvswynajem2.png/

    Oprocentowanie kredytu jest 6,3 % nic nie zmieniałem.
    A oprocentowanie wkładu 6% przyjmując ze co miesiąc dokładamy te 790 zł do lokaty.

    Oczywiście robiłem zaokrąglenia wiec mogą być pewne rozbieżności ale to nieduże odchylenia.

    OdpowiedzUsuń
  12. Krótka notka prasowa nt. zmian w obliczaniu zdolności kredytowej od stycznia 2012 i komentarz wiceprezesa PZFD, mniej więcej w tonie:

    To, że rynek mieszkaniowy zamarł, to wina:
    1. Banków (w domyśle: bo nie dają już zadłużyć się na przeszacowane nieruchomości)
    2. Gospodarki (w domyśle: wszech obecny Kryzys [którego podobno w PL nie ma], sprawia, że nawet ci co mają chociaż w części gotówkę i potrzebę zakupu, wstrzymują się z decyzją, bo się boją...)

    Każdy argument jest dobry, żeby nie obniżać marży :D

    http://www.rp.pl/artykul/707218,740395-Czemu-nie-kupujemy-mieszkan-.html

    OdpowiedzUsuń
  13. Hipoteki w dół
    Expander 03-11-2011, ostatnia aktualizacja 03-11-2011 01:33
    Najpóźniej od stycznia przyszłego roku banki muszą zmienić zasady wyliczania zdolności kredytowej. Wtedy wchodzą w życie kolejne zapisy rekomendacji S. Maksymalna kwota kredytu walutowego może spaść aż o 40 proc.

    Co to oznacza dla klientów? Jak wylicza Jarosław Sadowski, analityk Expandera, jeśli obecnie bank jest gotów udzielić kredytu np. w euro na kwotę 400 tys. zł, to po zmianach będzie to 240 tys. zł.

    Zmiany będą dotyczyły głównie wnioskodawców o dochodach powyżej średniej krajowej, zaciągających kredyt na 30 lat. Obecnie rata kredytu może wynieść do 65 proc. ich dochodu. Po wprowadzeniu w życie nowych regulacji będzie to maksymalnie 42 proc.

    Na dodatek bank nie będzie mógł dokonywać obliczeń zdolności kredytowej dla rzeczywistego okresu kredytowania. Będzie musiał zakładać, że okres ten jest nie dłuższy niż 25 lat. Z tego powodu zmiany dotkną także kredytów w złotych. Zamiast 400 tys. zł wnioskodawca otrzyma jedynie 372 tys. zł.

    Należy też dodać, że ten przypadek dotyczy kredytu na 30 lat. Przy dłuższym okresie ta różnica będzie jeszcze większa.
    http://www.parkiet.com/artykul/10%2C1111946.html

    OdpowiedzUsuń
  14. Krzysztof Kolany strikes again!

    http://www.bankier.pl/wiadomosc/Deweloperzy-moga-jeszcze-zejsc-z-cen-2431807.html

    Ostatnio mało monopolu HB, Reas, Expander i innych pośredników naganiaczy w massmediach.

    Może w końcu, w kolumnie nieruchomości, takie portale jak: Onet, WP, Interia, o2, + Forsal, Money, GazetaPrawna, ekonomia24, PulsBiznesu pokuszą się o zacytowanie p.Krzysztofa, tak jak latami beznamiętnie wklejały kłamstwa pośredników jawiących się analitykami.

    OdpowiedzUsuń


Komentując anonimowo - podpisz się. Łatwiej prowadzi się dyskusję.
SiP