02 grudnia 2011

KNF: Poprawa bezpieczeństwa rynku kredytów mieszkaniowych w aspekcie polityki nadzorczej

Bardzo ciekawa prezentacja z UKNF na temat rynku kredytów mieszkaniowych w Polsce.
Polecam Źródło w pdf - klik wybrany cytat: "Banki muszą stosować konserwatywne podejście w ocenie perspektywy cen na rynku nieruchomości (jak też w ocenie przyszłej sytuacji dochodowej kredytobiorców), gdyż w przypadku dekoniunktury spadki cen mogą być znaczące (skala spadków cen w niektórych projektach deweloperskich jest znacząco większa niż wynika to ze zmiany średnich cen transakcyjnych i sięgała nawet 50% lub więcej). Wielkość obrotów na rynku jest ograniczona. W przypadku realizacji zabezpieczeń na masową skalę (w drodze sprzedaży mieszkania) prawdopodobnie doprowadzi to do znacznego spadku cen na rynku. „Mit” wyższej jakości kredytów walutowych: Pisałem już o tym wcześniej tutaj: http://stojeipatrze.blogspot.com/2011/09/nieruchomosci-jakosc-kredytow.html Nadmierne wydłużanie okresu kredytowania nie leży w interesie kredytobiorcy: Polskie banki są bardziej „uzależnione” od jakości portfela kredytów mieszkaniowych niż banki w większości krajów UE Scribd:

20 komentarzy:

  1. Czyli mamy coś na kształt minibańki?

    OdpowiedzUsuń
  2. Po przystapieniu bym widocznyc spory wzrost cen nieruchomosci Hiszpania,Irlandia, Grecja,Bulgarii etc

    „Z danych portalu Global Property Guide wynika, że w wielu krajach, kupując mieszkanie na rok przed akcesją, można było w ciągu dwóch lat liczyć na wzrost jego wartości o blisko 15 proc. Akcesja do Unii stała się motorem napędowym cen mieszkań w wielu krajach, w tym także w Polsce. Rekordowe wzrosty cen nieruchomości odnotowano na Litwie i w Bułgarii. Tam w dwa lata mieszkania zdrożały odpowiednio o 70 i 40 proc.:

    Te przesacowania,wzrosty cen nieruchomosci powoduja,ze inwestor czy typowy kowalski ma wieksze mozliwosci kredytowania,bo jego nieruchomosci z 1 mln skacze na 1,4mln i pod nia moze zabrac kredo. W efekcie tego wzrasta zadluzenie w gospodarstwach dowowych,ale problem pojawia sie dopiero gdy warunki raty kredytowej sie pogarszaja i dochodzi do spadku cen mieszkan"

    ....tak wycinek o czym ostatnio pisalem,

    OdpowiedzUsuń
  3. Niestety wciąż za mało analiz z odpowiednim komentarzem przecieka do szerszego odbiorcy :(
    U progu dość dużego zawirowania na rynku, w massmediach kwitnie dalej wesoła twórczość pośredników/sprzedawców:

    http://biznes.onet.pl/tansze-mieszkanie-moze-drogo-kosztowac,36941,4939223,1,analizy-detal

    Wyobraźnia p.Kochalskiej OF, dot. zmiany cen mieszkań, w dół, zatrzymała się na 8% (dla kredytów złotowych) i 12% (dla kredytów w walucie).
    Cóż szkoda, że nie padły wyliczenia WIBORu, oprocentowania i marży kredytowej, dla większej korekty cen. :)

    ...a spadek cen nieruchomości znacznie większy niż ~10%, jest z każdym dniem coraz bardziej realny. (co widać m.in. po lekturze raportów KNF, AMRON-SARFiN, NBP)

    OdpowiedzUsuń
  4. Ja się nie dziwię p. Kochalskiej, że pisze takie artykuły, bo przecież walczy o wysokość jej 10% prowizji! (Home Broker[6%+Vat], Open Finance + bank pana Czarneckiego - na kazdym etapie klient jest dojony!)

    Jest przecież różnica pomiędzy prowizją od 300000 zł, a prowizją od 200000 zł! A nie daj Boże ludzie pójdą po rozum do głowy i oleją niedouczonych sprzedawców-pośredników. Armagedon!

    OdpowiedzUsuń
  5. Ta metodologia liczenia odsetków przeterminowanych kredytów słaba. Nie odzwierciedla skutków. Jakby to powiedzieć z przeterminowanego kredytu w PLN sądzę, że ~50% kredujących po powrocie do zatrudnienia jest wstanie się wykaraskać przed zlicytowaniem majątku, w sytuacji waluty i automatycznego przewalutowania takiego 30-letniego kredytu, to szanse są kilkukrotnie mniejsze. Dla waluty duża poduszka, duża poduszka, duża poduszka od samego początku inaczej to samobójstwo.

    Jeśli chodzi o spadki to aż takie nie będą jak wam się marzą. Po prostu proces licytacji jest u nas powolny i mocno uzależniony od prawa. 75% lub 66% wyceny w gotówce. Gdyby te wyceny były jeszcze realistyczne, ale one są zawyżane o 10-15% notorycznie stąd to nie skończy się masową obniżką cen wynikająca z licytacji na dużą skalę. Chyba, że zmienią prawo. Dlatego spadki pow. 15-20% na rok u nas nie wypalą. Okazje owszem mogą być, ale one nie wyznaczają cen wg których idą wyceny do licytacji. Funkcjonuje def. wycena dotyczy hipotetycznej ceny do uzyskania na rynku w wyniku odpowiednio długiej ekspozycji nieruchomości na sprzedaż, stąd będzie zastój i dobrych kilka lat spadków. Szczególnie, że licytacje w wyniku kredytów hipotecznych obejmą przypuszczalnie najbardziej przegrzane rynki lokalne, czyli Wawę, gdzie odsetek kredytów w Walutach pewne jest największy pow. 90%. Co innego kredyty gotówkowe, tutaj obawiam jeszcze większego wpływu problemów jeżeli pojawi się w 2012 nowa fala nieterminowo spłacających, ale w tym przypadku banki będą liczyć karne odsetki tak długo, aż petentowi zostanie bilans majątku na 0, czyli minimum 2-3 lat-a.

    OdpowiedzUsuń
  6. warto zauwazyc, ze tapniecie rzedu 50% oczekiwane byly juz od 2007/2008 roku i nic..spadki rzedu 10%,a reszte zalatwia inflacja (ceny realne spadaja fakt, ale nominalnie juz nie za bardzo). sklaniam sie ku tezie, ze rynek bedzie selektywny duzo bardziej niz kiedys (miejsce, otoczenie etc.),a ceny nominalne nie zalicza krachu. stabilne ceny nominalne, zas defacto w realnych lekkie spadki

    OdpowiedzUsuń
  7. @mic,

    nie zauwazyles pewnych subtelnych roznic miedzy dniem dzisiejszym a rokiem 07/08 ? Obecnie jest znacznie wiecej przeslanek do tego zeby ceny schodzily w dol w szybszym tempie co juz obserwujemy od sierpnia/wrzesnia.

    osobiscie radze nie liczyc na stabilne ceny nominalne...

    OdpowiedzUsuń
  8. Obecnie wynajmuje mieszkanie w okolicy gdzie w 2007 roku mieszkania sprzedawały się po 11 tyś za m2. W 2010 roku ceny wywoławcze były na poziomie ponad 9 tyś za m2, obecnie są bliższe 8 tyś i żeby je sprzedać trzeba się liczyć z upustem (znam dwie osoby które sprzedały mieszkania w okolicy).
    Kilka miesięcy temu przestały mnie interesować ceny mieszkań w Warszawie, zainteresuję się nimi najwcześniej w okolicy czerwca 2012, choć podejrzewam że mieszkanie lub dom kupię najwcześniej w 2013, z dużym wkładem własnym oraz sporymi oszczędnościami na czarną godzinę.

    OdpowiedzUsuń
  9. @mic

    Stabilne ceny na tym pułapie, wymagają stabilnego poziom realnego popytu, a ten słabnie i wciąż słabł będzie...

    Dlaczego w okresie lat 2009-2011, nie było większej, jak kilku procentowa korekta cen? - bo nie było większej presji na znaczne spadki, chociażby biorąc pod uwagę 3 czynniki:

    1. Podbijanie zdolności kredytowej, kredytami w Euro (od 01.01.2012r. - stosowna rekomendacja KNF; de facto kredytów walutowych już prawie na rynku nie ma)

    2. Bezczelne dostosowanie limitów dopłat do 1m2 w ramach RnS, do poziomu cen życzeniowych developerów i przy okazji sprzedawców z rynku wtórnego, co na pewno mocno ucieszyło pośredników w obrocie nieruchomościami (od niedawna limit dopłat RnS, jest na znacznie niższym poziomie, niż jeszcze w sierpniu tego roku)

    3. Liczenie zdolności kredytowej, na taki maksymalny okres czasu, aby dostosować ratę kredytu do zarobków, w taki sposób, aby wniosek kredytowy przeszedł wszystkie bankowe sita (od 01.01.2012 - stosowna rekomendacja KNF - zdolność kredytowa liczona na maks.25lat)

    Jaki procent kredytów był w latach 2009-2011 udzielany:
    1. w walucie obcej,
    2. w ramach RnS,
    3. przy zdolności kredytowej na okres spłaty większy jak 25lat?

    I co się stanie, jak te 3 czynniki wyeliminujemy?

    http://www.bankier.pl/wiadomosc/Badanie-prawie-jedna-trzecia-Polakow-rezygnuje-z-zakupu-mieszkania-2448636.html

    OdpowiedzUsuń
  10. trudno odmówić wam racji, być może będzie jak mówicie

    OdpowiedzUsuń
  11. a mnie to nawet ucieszy, bo jak 1/3 rezygnuje - a mieszkania stanieją, to być może kupno pod wynajem będzie sensowną alternatywą do obelkowanych antybelek

    OdpowiedzUsuń
  12. @mic

    Jeżeli, poprzez zahamowanie trendu zakupowego nieruchomości, rentowność wynajmu wzrośnie, to kto wie, może kupno->wynajem, będzie sensowne.

    Jednakże, raczej, myślę, że będzie to już "zabawa" dla bogatszych inwestorów, z większymi środkami w gotówce.
    Czasy, że doradcy/sprzedawcy, wpierają 'zwykłym' ludziom, że kupno dowolnego mieszkania, na kredyt i wynajem, to świetna inwestycja, bo mieszkanie samo się spłaca, a i zostanie na fajne wakacje [pomijając, np. podatek, przestoje pustostanu, remonty itp], raczej miną razem z tą 1/3 rezygnujących.

    Czas pokaże jak rynek nieruchomości rozwinie się.
    Codziennie przeplatają się artykuły o różnej treści, tutaj np. jednym chórem OF i HB - będą spadki, tylko wartość dwucyfrowej korekty w % nie może przejść przez "klawiaturę" - ale to zrozumiałe.
    http://www.bankier.pl/wiadomosc/Od-poczatku-roku-ceny-mieszkan-spadly-o-ponad-5-proc-2449686.html

    OdpowiedzUsuń
  13. raczej myślę o kupnie za gotówkę niż kredyt, bo 'samo się spłaci' też do mnie nie przemawia, a tym bardziej, że byle jakie mieszkanie, byle jakiej miejscówsce

    OdpowiedzUsuń
  14. Ceny nieruchomości spadają coraz szybciej


    Ceny nieruchomości spadają coraz szybciej, a spadki w ostatnim miesiącu są najwyższe od dwóch lat - wynika z najnowszego Raportu Szybko.pl, Metrohouse i Expandera.

    Jednocześnie o ponad 70 tys. zł spadała od poczatku roku zdolność kredytowa. Coraz niższa dostępna kwota kredytu wynika z tego, że do końca grudnia banki muszą dostosować swoje procedury do wymogów Rekomendacji S.
    ===
    Ceny nieruchomości spadają coraz szybciej


    Ceny nieruchomości spadają coraz szybciej, a spadki w ostatnim miesiącu są najwyższe od dwóch lat - wynika z najnowszego Raportu Szybko.pl, Metrohouse i Expandera.

    Jednocześnie o ponad 70 tys. zł spadała od poczatku roku zdolność kredytowa. Coraz niższa dostępna kwota kredytu wynika z tego, że do końca grudnia banki muszą dostosować swoje procedury do wymogów Rekomendacji S.

    papier:
    http://www.scribd.com/doc/74997791/raportszybkoplmetrohouseexpanderagrudzien2011-111207013637-phpapp01

    inne:
    http://www.rp.pl/artykul/751524.html

    OdpowiedzUsuń
  15. http://serwisy.gazetaprawna.pl/finanse-osobiste/artykuly/573678,banki_wystawia_dodatkowy_rachunek_za_hipoteczny_kredyt_walutowy.html
    Banki wystawią dodatkowy rachunek za hipoteczny kredyt walutowy

    Banki dostały zielone światło, aby wymagać dodatkowych zabezpieczeń od osób mających kredyty walutowe. Chodzi o przypadki, w których wartość zobowiązania po wzroście kursu franka czy euro jest wyższa od wartości nieruchomości.
    – Problem jest wspólny i musi zostać rozwiązany przez obie strony umowy – bank i klienta, z uwzględnieniem bezpieczeństwa depozytów, z których bank finansuje akcję kredytową – mówi Łukasz Dajnowicz z Komisji Nadzoru Finansowego.

    To diametralna zmiana w podejściu KNF. Jeszcze w 2009 roku, gdy kilka banków, w tym Polbank, starało się wymóc na swoich klientach dodatkowe zabezpieczenia, dostało zakaz od nadzoru. Ale wtedy wszyscy sądzili, że kryzys potrwa krótko.

    Zmiana stanowiska KNF może dotknąć tych klientów banków, którzy wzięli kredyt na więcej niż 80 proc. wartości mieszkania, ale dzięki regularnym spłatom zeszli poniżej tego poziomu. Takie osoby przestały płacić ubezpieczenie od niskiego wkładu własnego, jednak – ze względu na słabego złotego – wartość zobowiązań znów przekroczyła 80 proc.
    http://g.gazetaprawna.pl/p/_wspolne/pliki/685000/685623-i02-2011-237-000000100-803.jpg

    Także ci, którzy pożyczyli na mniej niż 80 proc. wartości mieszkania, ale ich dług urósł przez słabego złotego, mogą się obawiać żądania dodatkowego zabezpieczenia. I to nawet jeśli w umowach nie ma odpowiednich zapisów. Wprawdzie takich praktyk zakazał Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów, ale nadzór finansowy mówi wprost – jeśli trzeba będzie, banki mogą nawet wypowiedzieć umowy kredytowe.

    Na razie jednak bankowcy twierdzą, że nie zamierzają korzystać z możliwości danych im przez KNF. – Nasz bank nie podejmuje tego typu działań – mówi Agnieszka Kubajek z Millennium. Podobne deklaracje składają m.in. przedstawiciele Kredyt Banku i Polbanku.
    Jednak eksperci twierdzą, że to się może zmienić.– Nie wykluczam, że niektóre banki się zdecydują na renegocjacje umów z klientami – mówi Michał Krajkowski, analityk Domu Kredytowego Notus.

    Może do tego dojść, jeśli zobowiązania klientów będą rosły z powodu dalszego osłabienia złotego lub w sytuacji, gdy banki odnotują pogorszenie poziomu spłacalności kredytów walutowych.

    OdpowiedzUsuń
  16. Spieszmy się kochać kredyty tak szybko odchodzą

    PKO BP żegna się z euro


    Bank przestaje pożyczać pod hipotekę w walucie obcej. Oferty kredytów w euro można policzyć na palcach jednej ręki - informuje "Puls Biznesu".
    www.bankier.pl/wiadomosc/PKO-BP-zegna-sie-z-euro-2451499.html
    Poleć znajomemu

    OdpowiedzUsuń
  17. Kończy się epoka spekulacji walutowej na kredytach hipotecznych


    Wycofywanie się z udzielania kredytów denominowanych w walutach obcych przez lidera polskiego rynku kredytów mieszkaniowych jest symboliczne. Kończy się epoka spekulacji walutowej na kredytach hipotecznych.


    Dodać należy, że niestety dopiero pod presją konsekwencji kryzysu finansowego. Zasada zachowania tej samej waluty kredytów i dochodów powinna była obowiązywać już od dawna.

    Warto przypomnieć, że już w 2006 roku nadzór bankowy przy pierwszej wersji Rekomendacji S postulował wprowadzenie zakazu kredytów denominowanych. Ówcześnie zabrakło determinacji i siły, aby wprowadzić tę zasadę jaką obowiązującą. Klienci bronili się przed zakazami, licząc na niskie raty, banki broniły kredytów denominowanych, bo dzięki carry trade bardzo dobrze na nich zarabiały. Efektem była bańka spekulacyjna na rynku mieszkaniowym i znaczny wzrost ryzyka systemowego, a przede wszystkim kłopoty kredytobiorców.

    Dziś już chyba wszyscy uczestnicy rynku kredytowego zdają sobie sprawę z niebezpieczeństw gry spekulacyjnej na rynku walutowym. W Polsce nie doszło na szczęście do takiej eskalacji problemu, jak na Węgrzech, ale ponad sto tysięcy polskich kredytobiorców spłaca dziś kredyty znacznie przekraczający wartość nieruchomości.

    Kredytobiorcy, którzy zaciągali kredyty w CHF przy kursie 2 zł i spłacający dziś po 3,65 zł mają chyba tutaj najwięcej do powiedzenia na temat "atrakcyjności" oferty bankowej w zakresie kredytów denominowanych. To także wiedza, która - miejmy nadzieję - nie pójdzie w las i z czasem dorobimy się w Polsce bezpiecznego i stabilnego sytemu finansowania nieruchomości.

    Bogusław Półtorak,
    główny ekonomista Bankier.pl

    Tekst jest komentarzem do artykułu PKO BP żegna się z euro
    http://www.bankier.pl/wiadomosc/Konczy-sie-epoka-spekulacji-walutowej-na-kredytach-hipotecznych-2451628.html

    OdpowiedzUsuń
  18. Koniec hipotek w 2012 r.?
    Czy jeden z zapisów znowelizowanej Rekomendacji SII, do której banki powinny dostosować się do końca roku, postawi na głowie cały rynek kredytów hipotecznych?
    http://nieruchomosci.pb.pl/2529623,51877,koniec-hipotek-w-2012-r

    Spadki cen największe od wielu miesięcy
    http://www.ekonomia24.pl/artykul/707218,768674-Mieszkania-uzywane-beda-jeszcze-taniec.html

    Trudna droga do kredytu. W 2012 roku
    Jeśli ktoś zamierza wziąć kredyt hipoteczny, powinien się pospieszyć, radzi "Rzeczpospolita". Od stycznia nowe przepisy nadzoru finansowego obniżą naszą zdolność kredytową. Co więcej, banki zamierzają podnieść opłaty, prowizje i marże. Kredyt będzie droższy.
    Niektóre banki już zdecydowały o podwyżce marż. Jednocześnie ze wzrostem rynkowej stopy procentowej wzrosło średnie oprocentowanie kredytów - z 5,54 proc. na początku roku do 6,22 proc. obecnie.
    http://forsal.pl/artykuly/574791,trudna_droga_do_kredytu_w_2012_roku.html

    Hipoteki: Spadła liczba kredytów hipotecznych
    Jak wynika z raportu AMRON – SARFiN w okresie od lipca do września obniżyła się zarówno liczba, jak i wartość nowo udzielonych kredytów hipotecznych. Utrzymania takiej tendencji można spodziewać się również w nadchodzącym 2012 roku.
    http://forsal.pl/artykuly/574988,hipoteki_spadla_liczba_kredytow_hipotecznych.html

    Analitycy: mieszkanie pod choinkę - tak, ale za rok
    Osoby zainteresowane kupnem mieszkania powinny poczekać na dalsze obniżki cen - radzą analitycy. Przestrzegają przed podejmowaniem pochopnych decyzji zwłaszcza przed świętami i końcem roku, kiedy niektórzy deweloperzy kuszą promocjami.
    http://nieruchomosci.pb.pl/2529517,77142,analitycy-mieszkanie-pod-choinke-tak-ale-za-rok

    OdpowiedzUsuń
  19. Kredyty walutowe i efektywność polskiej polityki pieniężnej
    Wymuszone przez kryzys racjonowanie kredytów walutowych przez banki, a także wdrażanie kolejnych rekomendacji nadzoru sprawią, że w 2012 roku praktycznie do zera spadnie dostępność pożyczek innych niż w złotych. W efekcie jednak decyzje RPP dotyczące stóp procentowych będą miały większy niż dotychczas wpływ na polską gospodarkę i zachowania konsumentów. To w odpowiednich warunkach powinno zachęcać do łagodzenia polityki pieniężnej
    http://www.parkiet.com/artykul/1159612.html

    OdpowiedzUsuń


Komentując anonimowo - podpisz się. Łatwiej prowadzi się dyskusję.
SiP