21 grudnia 2011

NBP - Analiza rynku nieruchomości - Informacja o cenach mieszkań i sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych w Polsce - III kwartał 2011

Dnia 17 grudnia ukazał się nowy raport NBP o rynku nieruchomości:

Informacja o cenach mieszkań i sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych w Polsce - III kwartał 2011. Główne wnioski poniżej:

Synteza
Analiza sytuacji na rynku nieruchomości w Polsce w III kwartale 2011 r. prowadzi do następujących wniosków:
  • w analizowanym okresie na rynku mieszkaniowym występowała kontynuacja większości procesów obserwowanych od początku br., które można określić jako przesuwanie się rynku w kierunku nowego punktu równowagi, przy niższych cenach mieszkań i mniejszych kosztach produkcji, 
  • nadal obserwowano niewielkie nominalne spadki cen mieszkań (ofertowych i transakcyjnych na rynku pierwotnym i wtórnym) w największych miastach; ceny spadały nadal w wymiarze realnym za sprawą rosnących wynagrodzeń oraz inflacji, 
  • pozytywny wpływ na popyt na kredyty i mieszkania miały niewielkie spadki marży kredytowej; jednak mimo istotnie wyższych wypłat kredytów Rodzina na Swoim (RnS)kwartalny przyrost należności od osób prywatnych z tytułu kredytów mieszkaniowych był na poziomie niższym od zanotowanego w analogicznym okresie 2010 r., 
  • ważnym zjawiskiem dla bezpieczeństwa systemu finansowego był kontynuowany wzrost udziału nowych kredytów złotowych w nowo udzielanych kredytach mieszkaniowych, 
  • szacujemy niewielkie zwiększenie zyskowności kredytów mieszkaniowych (zwłaszcza złotowych) dla banków, przy równoczesnej luce finansowania i rosnących kosztach depozytów, co może ograniczać próbę zwiększenia akcji kredytowej w przyszłości, 
  • udział zysków w cenie mieszkania oraz szacowana przeciętna stopa zwrotu z inwestycji deweloperskiej mimo niewielkiego spadku nadal były wysokie; skutkowało to rozpoczynaniem nowych inwestycji, pomimo znacznej liczby gotowych mieszkań oczekujących na rynku na sprzedaż, co można wiązać z vacatio legis ustawy deweloperskiej, 
  • rzeczywiste wskaźniki finansowe firm deweloperskich (ROA, ROE) w omawianym okresie były gorsze od teoretycznych, jednak procesy restrukturyzacyjne zostały rozpoczęte i sytuacja ekonomiczna całego sektora nie budziła większych obaw, 
  • na rynku nieruchomości komercyjnych kontynuowane były procesy z początku 2011 r.; odnotowano wzrost wartości transakcji inwestycyjnych, natomiast stopy kapitalizacji z inwestycji w najlepszych lokalizacjach kontynuowały trend spadków.

Pełny raport ze stron NBP tutaj.

26 komentarzy:

  1. Przeczytałem następujące artykuły
    Według NBP spadki cen mieszkań mogą być niższe od oczekiwań
    http://serwisy.gazetaprawna.pl/nieruchomosci/artykuly/578031,wedlug_nbp_spadki_cen_mieszkan_moga_byc_nizsze_od_oczekiwan.html


    NBP: spadki cen mieszkań mogą być niższe
    Spadki cen mieszkań mogą okazać się niższe niż spodziewają się analitycy - napisał Narodowy Bank Polski w swoim raporcie o rynku mieszkaniowym w III kwartale
    http://www.forbes.pl/artykuly/sekcje/aktualnosci-real-estate/nbp--spadki-cen-mieszkan-moga-byc-nizsze,22714,1

    W tym raport i muszę powiedzieć że te artykuly są bez sensu. Nikt nie udowodnił, w tym sam NBP w raporcie (!) dlaczego jest mniejsze ryzyko gwałtownego spadku cen.

    Główny fragment:
    "W latach 2010 i 2011 dochodzenie do tego stanu odbywało się stopniowo poprzez niewielkie realne i nominalne spadki cen mieszkań poddawane naciskowi rosnącej podaży.
    W III kw. br. tendencje te utrzymały się, a jednocześnie poziom zapasów kontraktów na budowę
    mieszkań wprowadzonych na rynek osiągnął rekordową wysokość prawie 50 tysięcy, zwiększając ryzyko bardziej wyraźnych korekt cenowych (por. Wykres 63). Informacje pozyskane od analityków rynkowych pokazują jednak, że może to być konsekwencją splotu kilku przyczyn, a w konsekwencji ryzyko gwałtowniejszej korekty cenowej może być niższe od wynikającego z prostej analizy danych."

    Dalej piszą nowych regulacjach, wymuszonych budowach i niedopasowaniu starej oferty do popytu. Jedyny lekki sens ma argument lepszego dopasowania do popytu nowych nieruchomości na ktore jest zapotrzebowanie.

    Jesli tym to argumentują to kiepski pomysł i nie zgadzam się z wnioskiem NBP w obliczu nowych uregulowan w bankach, kredytach czy nieruchomosciach w 2012 roku.

    OdpowiedzUsuń
  2. Do prognozowanie dynamiki cen nie są potrzebne analiza na kilkadziesiąt stron, można prościej, uśredniamy ten wykres:

    http://www.comperia.pl/_img/WYKRESY%20GRAFIKI/RRSO_listopad.jpg

    (pomijamy CHF, ze względu na wycofanie go z oferty)

    a następnie go odwracamy i dostajemy wykres cen. Liczy się tylko dostępność finansowania, reszta jest mało lub zupełnie nieistotna.

    OdpowiedzUsuń
  3. no to kiedy wreszcie spadna o 40-60%? bo juz mowicie od lat ze spadna i nic
    a zycie ucieka

    OdpowiedzUsuń
  4. @dragonx2x
    Na 40-560% spadki nie za bardzo co liczyć z powodu inflacji. Tak jak w artykule: ceny nominalnie nie spadną, ale cały czas spadają 'realnie' za powodu coraz wyższej inflacji.

    OdpowiedzUsuń
  5. @dragon2x

    Ty jesteś trolem, prawdopodobnie z forum developerzy Warszawa na forum Gazety. Najpierw awanturowałeś się w sprawie papierów Grząbki, teraz niby się wyśmiewasz z tych 40-60%. Napisałeś celowo "od lat ze spadną i nic a zycie ucieka".

    Z Tobą nie dyskutuję.

    OdpowiedzUsuń
  6. @cezarek

    Nie zgadzam się. Ceny wielkiej plyty na bemowie spadly z 8-9 w bańce do np srednio 6 tys. Zakładając 8500, a mając obecnie 6000 mamy 30 %spadku, dodając inflację masz jeszcze wiecej.

    Ceny nowych mieszkan tez spadly, najwiecej eksluzywnych prawdzwiwych apartamentów.

    Mieszkania dalej będą taniej, na giełda czy nieruchomosciach nikogo nie obchodzi inflacja. Nie ma popytu,kredytu to ceny spadają.

    OdpowiedzUsuń
  7. dokladnie jak SIP wyzej. Inflacja tutaj nie obchodzi nikogo. bez kredytu nie ma popytu.

    a ten troll to ten co pisal ostatnio w art ,ze ten madrala Grzabka z 10 tytulami dobrze pisze, ze nieruchomosci dadza zarobic.

    OdpowiedzUsuń
  8. W 2012 czeka nas też dosyć duży wzrost kosztów życia. Chodzi o podstawowe potrzeby, na których nie sposób oszczędzać - prąd, gaz, bilety autobusowe, żywność. Mniej pieniędzy będzie można przeznaczyć na spłatę kredytu, więc rozsądni ludzie bądą zadłużac się mniej.

    OdpowiedzUsuń
  9. Artykuły z cyklu: "wedlug_nbp_spadki_cen_mieszkan_moga_byc_nizsze_od_oczekiwan" to zapewne odpowiedź na niedawny wpis od analityków PKO BP, o nawet 30% spadkach cen mieszkań (przy 25% prawdopodobieństwie tego zdarzenia)

    Ważne, że tutaj użyto majestatu NBP, gdzie raporty NBP, a głównie wykresy ilustrujące słupkiem zysk developerski, są dość popularne na forach.
    Wiele osób zraziło się już do "analityków rynku nieruchomości", a publikacje NBP postrzegane są jako znacznie wiarygodniejsze, chociaż nie mają takiej reklamy w mediach.

    A to, że tytuły mówiące o tym, że spadki nie mogą być gwałtowne, nijak mają się do raportu, świadczy o tym, jak duży strach obleciał developerkę i pośredników.
    Bezczelnie próbują zawrócić rzekę kijem, albo chociaż spowolnić nurt :P

    Pamiętać należy również, że krzykliwy tytuł, nabija klikalność, a gazety/portale też chcą zarabiać. Publikacje o rynku nieruchomości pojawiające się co 3-4dni i mówiące o przeciwstawnych prognozach, są jak najbardziej na rękę wydawcom.

    OdpowiedzUsuń
  10. @dragonx2x

    Cóż, jak zapewne zauważyłeś na tym forum, duża część osób uważa, że rynek mieszkań jest wciąż przeszacowany, ale ze względu na kilka czynników:
    1.Ucięcie akcji kredytowej:
    a/ w zasadzie koniec z kredytami walutowymi
    b/ koniec ze zdolnością liczoną na okres spłaty powyżej 25lat
    2.Ucięcie RnS.
    trend spadkowy w najbliższym czasie, może nabrać większego realnego wymiaru.

    Tak, spadek cen będzie, ale jak duży to się dowiemy niebawem - a to nie jest na rękę wielu osobom, żyjącym z wysokich cen mieszkań.

    Mam nadzieję, że nie zabrzmiało to, jak: "Kto nie jest z nami - jest przeciwko nam" :D, ale jak nie masz nic mądrego do powiedzenia, to może idź do kina...

    http://www.filmweb.pl/film/%C5%81owca+trolli-2010-597615

    OdpowiedzUsuń
  11. A czy ktoś na informacje na aktywności na polskim rynku nieruchomości kapitału zagranicznego? moim zdaniem to ważna kwestia pozwalająca oszacować skalę przeszacowania. podejrzewam, że aktywność ta Miala miejsce głównie na rynku warszawskim, który jest jednak dużym odniesieniem dla reszty polski. czy miala miejsce sytuacja podobna do hiszpani? przypominam też, że media informowały o złotym biznesie jakim są nieruchomości w bułgarii. być może tak samo zachęcoano na zachodzie do inwestycji w polsce

    OdpowiedzUsuń
  12. Zapraszam do zwrócenia uwagi na licytacje komornicze.
    Coraz częściej nieruchomości nie znajdują nabywców na 2 licytacji (- 33% od ceny szacunkowej, pierwsza lic. -25%).
    Jeśli u komornika nie ma chętnych na upust 25-33%.(osobna kwestia to sama wycena)
    To na "zwykłym" rynku 5-10% to będzie mało.

    OdpowiedzUsuń
  13. Poza Warszawą, najbardziej dynamicznym rynkiem gwałtowne spadki (15%/rok) bez skutecznego procesu licytacji nieruchomości wierzyciela nie wystąpią. A na to się nie zapowiada, gdyż wycenami kieruje rynek "rzeczoznawców" i analityka amron, czyli z instytucje nie zainteresowanie spadkami.

    Spadek popytu, to przede wszystkim mniejsza ilość transakcji mogących zostać ujętych do met. porównawczej wyceny, które zakładają odpowiednią ekspozycję nieruchomości na sprzedaż. Pilna sprzedaż z przecena odpada jako źródło do wycen.

    Czyli zakładając, że w mieście ~200tyś mieszkańców, było około 20 transakcji nieruchomości o podobnych parametrach na rok, z tego minimum 30% sprzedaży przez miasto(uwłaszczenie). Przychodzi kryzys, jest tych rynkowych transakcji 3x mniej, do tego częściej nie spełniają kryteriów do met. porównawczej z powodu pilnej sprzedaży. Efekt to 75% transakcji do metody porównawczej trafia z sprzedaży mieszkań przez miasto, gdzie płatność ustalana jest na poziomie paru procent z ustalonej wyceny. Czyli transakcje niezależne od dostępności kredytów stanowią wagę 75% w wyznaczaniu wartości rynkowej.
    W ten sposób wyceny w dół nie pójdą prawie wcale.
    A bez niższych wycen nie ruszy skuteczna licytacja.

    OdpowiedzUsuń
  14. Zebrało się "3 tenorów"...

    http://www.bankier.pl/wiadomosc/Co-przyniesie-2012-rok-dla-branzy-nieruchomosci-2459137.html

    Eksperci CEE Property Group, Home Broker oraz Gant Development oceniają, jaki będzie 2012 rok dla rynku nieruchomości.

    ...i opracowali taktykę na najbliższy rok.

    Ja zrozumiałem to tak:

    (CEE Property Group, Home Broker, Gant Development) Kończymy z hasłami:

    "Należy Ci się Apartament, pragniesz Apartamentu, "Stać Cię" na Apartament."

    Za ok 2-3 miesiące, przy niewielkiej (jeszcze) korekcie 2-5% ogłaszamy wszem i wobec: Koniec Spadków!

    Ruszamy z hasłami:

    "Należy Ci się Mieszkanie w segmencie Popularnym, pragniesz Mieszkania w segmencie Popularnym. "Stać Cię" na Mieszkanie w segmencie Popularnym"

    Pomysł przedni, ale może już warto razem z hasłami wymienić głównych aktorów tego przedstawienia.

    OdpowiedzUsuń
  15. polecam również ten 'skecz':

    http://bankier.tv/2012-to-bedzie-ciekawy-rok-na-rynku-nieruchomosci-10250.html

    Wnioski, już każdy wyciągnie sam.

    Dla mnie najlepszy fragment, jak p. Jacek Furga zganił PKO BP, za straszenie 30% korektą :)

    OdpowiedzUsuń
  16. @K-dek

    Dla mnie to Grząbka jest kabareciarzem:
    np rzuca teksty które zawsze można powiedzieć:

    np:
    "Nie bez wpływu na potencjalny popyt mieszkaniowy mieć będą poza tym: sytuacja na rynku pracy (ew. wzrost bezrobocia), wzrost podatków, dobre lub złe nastroje konsumenckie itp. – mówi dr Paweł Grząbka, prezes zarządu, CEE Property Group."

    To ja też dodam mądrość:
    "Nie bez wpływu na potencjalny popyt mieszkaniowy mieć będą poza tym: sytuacja na rynku pracy (ew. SPADEK bezrobocia), SPADEK podatków, dobre lub złe nastroje konsumenckie itp. – mówi prof SiP, prezes zarządu Luxury Property Advisors."

    Normalnie książki pisać, złote myśli.

    OdpowiedzUsuń
  17. @k-dek

    swoją drogą dzięki za linki.

    OdpowiedzUsuń
  18. @polecam również ten 'skecz':

    "http://bankier.tv/2012-to-bedzie-ciekawy-rok-na-rynku-nieruchomosci-10250.html"


    To nie jest żadna opinia o rynku, to jest wywiad z lobby. Sami przy tym sobie przecza. Gosc z rynku pierwotnego mowi ze developorzy trzymaja sie dobrze bo marze maja 30-45%, a drugi mowi ze nie bedzie spadkow bo koszty są stałe i nie ma gdzie schodzic hahaha

    Tez kabaret. Tam brakuje kogos niezaleznego. Wywiad z lobby.

    OdpowiedzUsuń
  19. @grubymi


    A czy ktoś na informacje na aktywności na polskim rynku nieruchomości kapitału zagranicznego? moim zdaniem to ważna kwestia pozwalająca oszacować skalę przeszacowania. podejrzewam, że aktywność ta Miala miejsce głównie na rynku warszawskim, który jest jednak dużym odniesieniem dla reszty polski. czy miala miejsce sytuacja podobna do hiszpani? przypominam też, że media informowały o złotym biznesie jakim są nieruchomości w bułgarii. być może tak samo zachęcoano na zachodzie do inwestycji w polsce


    ODP: takie dane ma chyba GUS. Nie mam wykresu pod ręką.

    OdpowiedzUsuń
  20. Ciekawy artykuł Mareczka:
    http://wyborcza.biz/finanse/1,108340,10877726,Mieszkania_wciaz_za_drogie__Ile_brakuje_do_cen_z_2004.html
    Śmiesznie podsumował CEE Property Group i Grząbkę :)
    Z mojej strony jeszcze propozycja porównania dwóch wykresów:
    1. http://wyborcza.biz/finanse/0,107784.html (ustawić 3 lata i np. Warszawę)
    2. http://i.imgur.com/vrtw5.png
    Wnioski każdy niech wyciągnie sam.

    OdpowiedzUsuń
  21. @Gruby

    Szukałem trochę informacji na temat inwestorów zagranicznych. Gdzieś czytałem że podają to w kupionych metrach ale nie biorą pod uwagę jakiś tam danych nie mogę teraz tego doszukać.

    Według wstępnych danych, w okresie styczeń-listopad 2011 r. oddano do użytkowania 114040 mieszkań

    Udało mi się jedynie znaleźć
    Według wyliczeń w obce ręce trafiło w tym roku 19 000 mieszkań.
    http://www.serfin.pl/3370,obcokrajowcy-wykupuja-nieruchomosci-w-polsce/

    Czyli można przyjąć że jakieś 15% w 2011. A pewnie w okresie 2005-2011 były to większe liczby fajnie było by znaleźć takie dane.

    2007 rynek Warszawski 20%
    http://www.skalar.pomorze.pl/inc_page_print.php/pl/4/545

    Ale znalazłem też ciekawy artykuł jak wyglądały spekulacyjne zakupy:
    http://metrohouse.pl/index.php?idNode=135&newsId=140&jezykID=

    Ciekawy jestem kiedy opublikują dokładne dane ze spisu ludności dotyczące brakujących mieszkań i jak to wpłynie na statystki :)

    OdpowiedzUsuń
  22. http://www.money.pl/gospodarka/wiadomosci/artykul/kanadyjczycy;na;krawedzi;finansowego;krachu,44,0,996908.html

    OdpowiedzUsuń
  23. Kredyty walutowe i efektywność polskiej polityki pieniężnej
    Wymuszone przez kryzys racjonowanie kredytów walutowych przez banki, a także wdrażanie kolejnych rekomendacji nadzoru sprawią, że w 2012 roku praktycznie do zera spadnie dostępność pożyczek innych niż w złotych. W efekcie jednak decyzje RPP dotyczące stóp procentowych będą miały większy niż dotychczas wpływ na polską gospodarkę i zachowania konsumentów. To w odpowiednich warunkach powinno zachęcać do łagodzenia polityki pieniężnej
    http://www.parkiet.com/artykul/1159612.html

    OdpowiedzUsuń
  24. http://www.pb.pl/2536851,75904

    Dalszy optymizm pośredników.

    OdpowiedzUsuń
  25. @maxsio

    e tam, to jest dopiero optymizm: :-)

    http://www.bankier.pl/wiadomosc/Ceny-mieszkan-beda-jednak-spadaly-2343122.html

    Spadek cen mieszkań został "odkryty" dopiero w maju br. (wcześniej prognozowany był jedynie coraz mniejszy wzrost cen)
    Generalnie, prognozowanie trendu na najbliższe 12! m-cy, gdzie prognoza zmienia się co miesiąc, jest co najmniej mało wiarygodnie, co nawet napiętnował, sam M.Wielgo

    http://wyborcza.biz/biznes/1,101562,7689931,Home_Broker_gra_nie_fair.html

    Dzisiaj natomiast pojawia się mapka (jak prognoza meteo), gdzie, przez ostatnie 12m-cy odnotowano spadek cen o 3,5-7,9%!
    Nie wiem jakim cudem, w Lublinie nastąpił wzrost 3,4%, ale najważniejsze pytanie to, jak dzisiejsza mapka ma się do wróżb, głoszonych przez ostatnie 1,5 roku?

    http://www.bankier.pl/wiadomosc/2012-rok-na-rynku-mieszkaniowym-Czas-okazji-inwestycyjnych-2461408.html

    OdpowiedzUsuń
  26. I jeszcze jedna manifestacja optymizmu

    http://www.tvncnbc.pl/11047505,0,0,2,1,perspektywy-dla-rynku-nieruchomosci-w-2012,tvn_cnbc.html

    Wszystkie negatywne czynniki, dla utrzymania dzisiejszego poziomu cen nieruchomości, w przyszłym roku, dzielnie odparte.
    Do tego wielokrotnie używane zaklęcie stabilizacja, na pewno powstrzyma rynek przed dotkliwą korektą.

    OdpowiedzUsuń


Komentując anonimowo - podpisz się. Łatwiej prowadzi się dyskusję.
SiP