16 lutego 2012

Cytat dnia - listy zastawne - finansowanie kredytów hipotecznych

Związek Banków Polskich:
Z początkiem roku 2012 z inicjatywy Komisji Nadzoru Finansowego rozpoczęto dyskusję z udziałem wszystkich podmiotów rynku finansowego i kapitałowego poświęconą niezbędnym rozwiązaniom gwarantującym zmianę struktury refinansowania kredytów hipotecznych, pozwalającą również na pozyskanie środków na nową akcję kredytową poprzez wykorzystanie działających specjalistycznych banków hipotecznych jako wehikułów do emisji listów zastawnych w oparciu o portfele hipoteczne innych banków oraz usprawnieniu emisji obligacji hipotecznych przez banki uniwersalne.

Innymi słowy KNF chciałby zmienić sposób finansowania kredytów hipotecznych. Odejść od finansowania akcji kredytowej z depozytów, lokat czy pozyskania walut z CIRSÓW/FX SWAP.

Jak podaje BRE Hipoteczny:
List zastawny, którego europejska tradycja sięga XVIII wieku, to instrument obecny na polskim rynku kapitałowym od 2000 roku. Jest to papier dłużny emitowany wyłącznie przez banki hipoteczne, którego podstawę emisji i zabezpieczenie stanowią wierzytelności banku z tytułu udzielonych przez niego kredytów, wpisane do rejestru zabezpieczenia listów zastawnych.

Rozróżnia się przy tym dwa rodzaje listów:
  • Hipoteczne listy zastawne
  • publiczne listy zastawne
Skoncentruję się na pierwszych. Za BRE Hipoteczny:
[..]hipoteczne listy zastawne, których podstawę (zabezpieczenie) emisji stanowią wierzytelności z tytułu kredytów zabezpieczonych hipotekami.


Bezpieczeństwo inwestycji w listy zastawne
Listy zastawne są instrumentem finansowym o niskim ryzyku inwestycyjnym, wynikającym z ustawowych wymogów wielostopniowego zabezpieczenia ich emisji i obrotu przez emitenta. Do głównych czynników ograniczających do minimum ryzyko inwestycji w tego typu papiery należą:
zawężenie zakresu czynności banku hipotecznego, wskutek czego środki pieniężne pochodzące z emisji listów zastawnych finansują głównie akcję kredytową.
konserwatywna polityka wyceny nieruchomości, stanowiących ich zabezpieczenie
nadzorcza rola niezależnych powierników, działających przy bankach hipotecznych a powoływanych przez KNF. Kontrolują oni przede wszystkim prawidłowość wpisów do rejestru zabezpieczenia listów zastawnych, zgodność ustalania wartości bankowo-hipotecznej nieruchomości z regulaminem wyceny nieruchomości zatwierdzonym przez KNF oraz zgodność zabezpieczenia znajdujących się w obrocie listów zastawnych z wymogami Ustawy o listach zastawnych i bankach hipotecznych.
Forma listów zastawnych
Listy zastawne mogą być emitowane w formie materialnej lub zdematerializowanej, ale w praktyce dominuje forma zapisu komputerowego. Papiery emitowane w formie materialnej są przechowywane przez inwestorów w depozycie u tzw. depozytariusza emisji.


Świadczenia pieniężne i okres wykupu
Całość świadczeń pieniężnych polega na wypłacie odsetek i wykupie listów zastawnych w sposób i w terminach określonych w warunkach emisji. Odsetki są wypłacane na bazie stałej lub zmiennej stopy procentowej, w terminach zaznaczonych na kuponach odsetkowych dołączonych do listu zastawnego. Częstotliwość płatności odsetek ustalana jest dla każdej emisji indywidualnie.
Zapadalność listów zastawnych do tej pory wyemitowanych przez BRE Bank Hipoteczny S.A. wynosi od 2,5 do 7 lat. Głównym celem bankowości hipotecznej jest pozyskanie długoterminowego kapitału dla finansowania nieruchomości, dlatego są to papiery o pierwotnie długim okresie wykupu. Dla inwestorów ważne jest to, że przy aktywnym rynku wtórnym mogą upłynnić swoją inwestycję i sprzedać listy niezależnie od tego, kiedy przypada termin ich zapadalności. Możliwość taką zapewnia tzw. market maker, czyli bank tworzący rynek pierwotny i wtórny, którym w przypadku BRE Banku Hipotecznego jest BRE Bank.

Z GPW Catalyst (od BRE) o Listach Zastawnych:

Listy zastawne w Polsce
Listy zastawne w Polsce są młodym instrumentem finansowym, z dziesięcioletnim stażem na polskim rynku kapitałowym. Są emitowane od 2000 r. kiedy to BRE Bank Hipoteczny, po ponad półwiecznej przerwie, jako pierwszy wprowadził hipoteczne listy zastawne do obrotu. Rok 2007 to z kolei czas debiutu publicznych listów zastawnych - których zabezpieczeniem są kredyty udzielone sektorowi publicznemu - również wyemitowanych po raz pierwszy przez BRE Bank Hipoteczny
Oferta inwestycji w listy zastawne skierowana jest do podmiotów instytucjonalnych a ich głównymi nabywcami są m.in. fundusze inwestycyjne, OFE, towarzystwa ubezpieczeniowe, banki i spółki bankowe.
W Polsce listy zastawne emitują 3 krajowe banki hipoteczne a liderem emisji pozostaje BRE Bank Hipoteczny, który obejmuje ok. 70% rynku tych papierów.


Podstawy prawne emisji
Listy zastawne mogą być emitowane jedynie przez banki hipoteczne a podstawę prawną ich emisji i obrotu stanowią:
1.Ustawa z dnia 29 sierpnia 1997r. o listach zastawnych i bankach hipotecznych (tekst
jednolity: Dz. U. z 2003 roku Nr 99, poz. 919, z późn. zm.)
2.Ustawa z dnia 29 czerwca 1995r. o obligacjach (tekst jednolity: Dz. U. z 2001 roku Nr 120, pozycja 1300, z późn. zm.)
3.Umowa emisji lub programu emisji pomiędzy emitentem i bankiem organizującym emisję.

Coś więcej o limitach inwestycyjnych inwestorów instytucjonalnych w listy zastawne można dowiedzieć się tutaj - klik.

W polskiej edycja Wikipedii można znaleźć następującą informację o hipotecznych listach zastawnych:
Hipoteczne listy zastawne występują w formie dokumentu lub w postaci zdematerializowanej, mogą być nominowane w złotych lub w walucie obcej i stanowią ochronę oszczędzającego oraz zabezpieczenie długoterminowych inwestycji.


przy czym pojawia się odnośnik:
Duński system hipoteczny – system hipoteczny funkcjonujący w Danii bazujący na emisji hipotecznych listów zastawnych.

Duński system hipoteczny – model kredytowania hipotecznego wprowadzony w Danii bazujący na emisji hipotecznych listach zastawnych. 98% kredytów hipotecznych w Danii jest zsekurytyzowanych w postaci hipotecznych listów zastawnych (ang. MBS, mortgage-backed securities) i sprzedawanych przez wystawców.


Duński rynek kredytowy zajmuje drugie po Holandii miejsce w Europie pod względem kapitalizacji (blisko 70% krajowego narodowego brutto, dane na koniec 2000 r.). Rynek hipotecznych papierów dłużnych zajmuje drugie po Niemczech miejsce w Europie.
 [..]
Emitowane papiery dłużne mają nieco niższą rentowność niż udzielane kredyty.
[..]
Banki hipoteczne w Danii mogą według prawa zajmować się tylko udzielaniem pożyczek hipotecznych. Wszystkie inne formy działalności, takie jak: bankowość, ubezpieczenia, zarządzanie aktywami muszą być wykonywane przez spółki zależne (ang. subsidiaries). Prawo zobowiązuje banki do finansowania pożyczek hipotecznych tylko poprzez emisję papierów dłużnych (i na odwrót: papiery mogą być emitowane tylko w celu finansowania pożyczek).

[..]
Regulacje nakładają na banki obowiązek przestrzegania reguły "bilansu", która to, praktycznie nie zmieniona od 1850 roku, stanowi kręgosłup duńskiego systemu kredytów hipotecznych eliminując ryzyka płynności, stopy procentowej, walutowe, dojrzałości oraz wcześniejszej spłaty a pozostawiając jedynie ograniczone ryzyko kredytowe.

  • Ryzyko stóp procentowych może wynosić najwyżej 1% bazy kapitałowej i jest wyliczane jako najgorszy z sześciu określonych scenariuszy.
  • Ryzyko walutowe może wynosić najwyżej 0,1% bazy kapitałowej licząc metodą wartości zagrożonej (ang. VaR, Value-at-risk).
Drugą fundamentalną zasadą jest zasada pierwszeństwa w ściąganiu wierzytelności dla posiadaczy hipotecznych listów (inwestorów), w przypadku utraty płynności banku hipotecznego. Prawo duńskie daje wierzycielom duże możliwości w zakresie ściągania wierzytelności w przypadku bankructwa osoby prywatnej zarówno pod względem mniejszych ograniczeń prawnych jak i czasu na dochodzenie praw. Proces zmiany właściciela zadłużonej nieruchomości wynosi mniej niż sześć miesięcy; dla porównania we Francji trwa on kilka lat.
[..]
Sprzedaż nieruchomości obciążonej długiem w celu jego spłaty (ang. Foreclosure) – Inwestorzy, którzy kupili listy zastawne są zabezpieczeni przed ryzykiem bankructwa pożyczkobiorcy poprzez szybkie procedury sprzedaży zadłużonej nieruchomości.
[..]
Wystawcy udzielają kredytów bazując na stopach rynkowych, z uwzględnieniem zabezpieczenia kredytu, ale bez różnicowania stóp ze względu na ryzyko kredytowe pożyczających. Pożyczający nie jest poddawany bardzo drobiazgowej analizie wiarygodności kredytowej. Pożyczka jest bazowana bardziej na wartości nieruchomości, niż na pożyczającym.
[..]
Ograniczenia kredytowe pozwalają udzielać kredytów na 80% wartości nieruchomości (ang. Loan-To-Value, LTV) zamieszkiwanej na co dzień oraz na 60% nieruchomości wykorzystywanej jako dom letni, lub komercyjnie.


[...więcej w wikipedi]

Widać zatem (przynajmniej powierzchownie), że rynek oparty na MBS potrafi mocno urosnąć. Powstają jednak pytania o lokalne uwarunkowania, których tutaj pewnie nie podano (np. może ichniejsze fundusze emerytalne muszą inwestować 40% w MBS z duńskiego rynku nieruchomości).

Widać również wyraźnie, że rynek duński mocno różni się od naszego - np. procedura szybkiej sprzedaży zadłużonej nieruchomości, sztywne LTV itp. Uważam że warto śledzić dyskusję o finansowanie kredytów hipotecznych gdyż jest to temat który ma potencjał całkowicie zmienić rynek udzielania kredytów hipotecznych.

Obecnie zbieram raporty o rynku hipotecznych listów zastawnych czy duńskim systemie hipotecznym i będę wdzięczny za zlinkowanie materiałów pod wpisem. Od siebie dodam kilka poniżej:
The Danish Mortgage Credit System
The Danish MBS market

W przyszłości postaram się przedstawić kompilację wiedzy na w/w temat.

4 komentarze:

  1. duński system obowiązuje jedynie w Danii, u nas jest model niemiecki i nie liczyłbym na zmiany w tym zakresie ;)

    OdpowiedzUsuń
  2. @Bartosz

    oj nie jestem taki pewien. W niemczech Covered bonds (MBS) też istnieją. NP: Pfandbrief, gdzie chyba LTV wynosi max 60%
    http://en.wikipedia.org/wiki/Pfandbrief

    chociaż ja nie jestem ekspertem z tego obszaru.

    ale ciekawostka:
    ith a volume outstanding of EUR 806 billion, the Pfandbrief held a leading place in the European bond markets at year-end 2008. Pfandbriefe made up 22 percent of the German bond market in 2008: 71.9 percent of pfandbriefe were public pfandbriefe, 27.0% Mortgage Pfandbriefe and 1.1% Ship Pfandbriefe. The first Aircraft Pfandbriefe are expected to be issued in 2010.
    The global covered bond market volume (covered bonds outstanding) amounted to EUR 2.1 billion at year-end 2007. Percentage by country: Germany: 42%, Denmark: 16%, Spain: 13%, France: 10%, Sweden: 4%, United Kingdom: 4%, Ireland: 3%, Luxembourg: 2%, Switzerland: 1%, Austria: 1%, Netherlands: 1%, United States: 1%, other: 3%

    cóż będę musiał dotyczyać o:
    Mortgage Pfandbrief (Hypotheken Pfandbrief)

    OdpowiedzUsuń
  3. Fajny art Sorosa z 2008

    Denmark Offers a Model Mortgage Market
    There is a safe way to securitize home loans.
    http://online.wsj.com/article/SB122360660328622015.html

    OdpowiedzUsuń
  4. I kolejne pomysły UE odnośnie praw własności intelektualnej:

    http://www.pb.pl/2558999,61444

    OdpowiedzUsuń


Komentując anonimowo - podpisz się. Łatwiej prowadzi się dyskusję.
SiP