12 lutego 2012

Nieruchomości - 80% LTV powoli nadchodzi

W nadchodzącym tygodniu ukaże się wywiad z Wojciechem Kwaśniakiem, zastępcą przewodniczącego Komisji Nadzoru Finansowego w Gazecie Parkiet. Przedstawiona na stronach Parkietu zajawka potwierdza wcześniejsze raporty i sugestie KNF - prawdopodobnie jeszcze w tym roku pojawi się rekomendacja by udzielać kredytów hipotecznych z maksymalną wartością wskaźnika  LTV (ang. loan to value, wskaźnik określa wartość kredytu do zabezpieczenia/nieruchomosci. 100% oznacza kredyt na 100% wartości kredytowanej nieruchomości) na poziomie 80%.

Myślę, że warto przeczytać już samą zajawkę wywiadu (klik) i naprawdę ciężko się nie zgodzić z p. Wojciechem Kwaśniakiem w sprawie obecnej praktyki banków:

WK: Chcemy, żeby nowy portfel powstawał według najlepszych standardów. By nie było tak, że banki pomimo nabytych doświadczeń będą powtarzać błędy w swojej polityce z przeszłości, i to przy akceptacji nadzoru. Popatrzmy na to, co działo się przez ostatnie półtora roku: nie tylko nie udało się wyeliminować kredytów walutowych, w tym w bankach, które i tak mają ich duży udział, ale też cały czas rósł wskaźnik LTV – wielkości kredytu do wartości zabezpieczenia. Taki stan nie będzie akceptowany w bieżącym roku.
ŁW: Po tej analizie, o której Pan mówił, nadzór może zdecydować się na kolejne kroki: zalecenia, rekomendacje? Czy zostanie określony np. maksymalny poziom LTV?
WK: Preferowaną zasadą jest indywidualne oddziaływanie nadzorcze na banki. W wielu krajach zasadą jest, że w przypadku kredytów dla klientów detalicznych maksymalny poziom LTV wynosi 80 proc. Dla kredytów korporacyjnych wymogi są jeszcze ostrzejsze. Nie ma powodu, by podobnie nie było także u nas. Tym bardziej, że bilanse banków już są mocno obciążone kredytami na finansowanie nieruchomości.
Chcemy dodatkowo zająć się ubezpieczeniami dołączanymi do kredytów hipotecznych, ale i innych produktów bankowych. Zależy nam na tym, by klient, który decyduje się na taką polisę, wiedział za co płaci, czyli w jakich przypadkach jest chroniony i na czym polega ta ochrona. Chcemy także, by klient miał wiedzę na temat praw i obowiązków zarówno banku, jak i zakładu ubezpieczeń. Odpowiednia rekomendacja, po konsultacjach z bankami i ubezpieczycielami, powinna pojawić się do końca tego roku.


Pytanie jednak kiedy zapisy nowej rekomendacji wejdą w życie. O tym jednak za wcześnie by mówić.

Pod ostatnim postem z cyklu kredyty podałem linki i zajawki do materiałów z KNF, zachęcam do zapoznania się z nimi jeśli ktoś to na początku lutego pominął:
========
KNF grozi palcem bankom pożyczającym bez wkładu własnego
Komisja Nadzoru Finansowego rozprawiła się z kredytami walutowymi i zabiera się za finansowanie nieruchomości bez wkładu własnego klientów. Jeśli będzie równie skuteczna jak w walce z walutami, to wkrótce może być kłopot z kredytem na całość mieszkania.

http://www.bankier.pl/wiadomosc/KNF-grozi-palcem-bankom-pozyczajacym-bez-wkladu-wlasnego-2482902.html


dokumenty tutaj:

http://www.knf.gov.pl/Images/Raport_o_sytuacji_bankow_2011-09_tendencje_obszary_ryzyka_tcm75-29154.pdf

http://www.knf.gov.pl/Images/RAPORT_O_SYTUACJI_BANKOW_2011_09_tcm75-29155.pdf

Rekomendacje Europejskiej Rady ds. Ryzyka Systemowego (ESRB)

UKNF przekazuje do wiadomości sektora bankowego pismo Przewodniczącego KNF dotyczące Rekomendacji ESRB w zakresie kredytów walutowych oraz finansowania w USD. Dotychczas brak jest polskiej wersji językowej Rekomendacji dotyczącej finansowania wyrażonego w USD. Polska wersja językowa tej Rekomendacji zostanie umieszczona na stronie internetowej KNF, niezwłocznie po jej opublikowaniu w Dzienniku Urzędowym Unii Europejskiej.
Pismo Przewodniczącego KNF dotyczące Rekomendacji ESRB
Zalecenia ESRB ws. kredytów walutowych
Rekomendacja ESRB dotycząca finansowania w USD
Rekomendacja ESRB dotycząca finansowania w USD - annex

http://www.knf.gov.pl/Images/pismo_przewodnie_do_prezesow_bankow_tcm75-29189.pdf
http://www.knf.gov.pl/Images/ESRB_2011_1.pl_tcm75-29192.pdf

http://www.knf.gov.pl/Images/ESRB_Recommendation_on_USD_Funding_tcm75-29190.pdf

http://www.knf.gov.pl/Images/ESRB_Recommendation_on_USD_Funding_ANNEX_tcm75-29191.pdf
========

Z drugiego zlinkowanego materiału w pdf wykres o LTV, który pokazuje to co powiedział WK - banki wróciły do kredytowania powyżej 80% LTV:


KNF cieszy rosnący udział kredytów złotowych, a obecny udział kredytów walutowych (około 20%) nadal uważa za zdecydowanie za wysoki (!). To świadczy, że kredyty walutowe mają się stać produktem niszowym (np max 5-7% kredytobiorców). KNF zwraca również uwagę (strona 22 pliku PDF), na ryzyko systemowe związane z kredytami RnS. Ryzyko wynika z faktu, iż po okresie niższych rat (8 lat) nastąpi skokowy wzrost wartości raty, który może być nie do udźwignięcia przez konsumenta. Co więcej RnS przyczynił się do "podtrzymania" wysokich cen nieruchomości "co było niekorzystne z punktu widzenia podstawowego celu programu, tj. zwiększenia dostępności mieszkań dla przeciętnych gospodarstw domowych."

Za zjawiska niekorzystne należy uznać dalsze łagodzenie kluczowych parametrów opisujących skalę ryzyka podejmowanego przez banki i klientów:

  • rekordowo wysoki udział kredytów o LTV przekraczającym 80% w strukturze nowo udzielanych kredytów (w I kwartale br. stanowiły one 54,5% nowych kredytów, w II-im 55,3%, w III-im 52,2%);
  • nadmierne wydłużanie okresu kredytowania (kredyty udzielane na okres powyżej 25 lat stanowiły 69% kredytów udzielanych w br.);
  • dalszy wzrost średniej kwoty nowo udzielanych kredytów walutowych (w III kwartale br. średnia wartość udzielonych kredytów walutowych wyniosła 352,3 tys. zł, a złotowych 187,1 tys. zł).

Od siebie na koniec dodam, iż popieram wskazane działania KNF, w tym zmianę formy pozyskiwania finansowania na kredyty hipoteczne (zamiast CIRSów i SWAPów, czy lokat jednodniowych, emisje obligacji i inne sposoby).


15 komentarzy:

  1. W tym temacie:

    http://prnews.pl/analizy/kredyty-hipoteczne-pierwsze-tygodnie-2012-roku-pod-znakiem-podwyzek-68673.html

    Tutaj widać dobrze na podstawie tabelek i wykresów, jak ładnie idą ceny mieszkań w dół.

    http://prnews.pl/analizy/przybywa-kredytobiorcow-uwiezionych-we-franku-68635.html

    http://prnews.pl/analizy/biedowanie-wraca-do-lask-68524.html

    OdpowiedzUsuń
  2. KNF: jak zwykle za późno. Właściwie sankcjonują i konserwują obecną sytuację na rynku gdzie jedynie kilka banków udziela na jeszcze akceptowalnych warunkach kredytów >= 100% LTV. Mając na względzie Bazylee i delewarowanie właścicieli naszych nadwiślańskich oddziałów i tak w najbliższych latach nie grozi nam powtórka z 2006-2008. Bardziej interesująca jest dla mnie polityka KNF przeciwdziałająca powstaniu wojny depozytowej a właściwie równianiu wszystkiego w dół. Najbardziej skorzystają na tym takie tuzy jak PKOBP rok/3,35% czy Pekao 3lata/2,25% które już wkrótce będą z jednymi z najlepszych na rynku. Przy utrzymującej się inflacji ~5% i dalszych zapewnieniach RPP że już wkrótce wróci do celu w "średnim terminie", który co kwartał będzie rewidowany. Tutaj prezio rozpoczął własną propagandę a po ostatnich działaniach KNF widać, które lobby jest silniejsze:
    http://www.ekonomia24.pl/artykul/705506,808568-Hazard-moralny-i-wojny-depozytowe.html

    OdpowiedzUsuń
  3. @BM

    Wszyscy powtarzają że za późno. Sam potwierdzę - gdzie byli 5 lat temu? Z drugiej jednak strony pamiętaj, że mamy przed sobą kolejne lata 2020, 2030 itd. To co teraz zrobią będzie miało skutek już w najbliższym czasie i sytuacja która miała miejsce się nie powtórzy. W szczególności zakładając ultra optymistyczny scenariusz przetrwania EMU i wejścia Polski np w 2016 roku do EMU to takie działania są pożądane - nie będzie wtedy takiej bańki, bądź inaczej będzie mniejsza jeśli będzie.


    Pamiętaj też proszę o ważnym aspekcie - wg mnie kredyty walutowe, LTV ponad 80 czy kredyt na wiecej jak 25 lat (bądź każda składowa osobno) - to wszystko ma miejsce w dużych miastach. Innymi słowy wraz z kolejnymi zmianami armie desperatów i osób nieświadomych ryzyka będzie coraz mniej na rynku nieruchomości bo nikt im nie udzieli kredytu. I bardzo dobrze, powinno się promować chociaż trochę oszczędzania (preferowałbym bowiem LTV 65%).
    hej

    OdpowiedzUsuń
  4. @SiP,
    OK, tylko jak zachęcić ludzi (halo, tu jest Polska a nie Austro-Germania, tu się żyje ;-) do oszczędzania jeśli po obelkowaniu lokat i obecnych działaniach KNF będą one poniżej inflacji? Obligacje 10-letnie są teraz "promocyjnie" oprocentowane chyba na 6% ale to nie ten horyzont czasowy. Chyba że potraktować je jako zabezpieczenie kredytu ale nie każdy bank na to idzie. Ja bym się mimo wszystko bał, gdyż ta ekipa ma już na koncie jedną ucieczkę poprzez drukowanie na początku lat 90 o czym ostatnio Bielecki szczerze i z uśmiechem przypomniał w wywiadzie. Fatalnie zarządzane i nieprzejrzyste Catalyst to za duże ryzyko. A giełda jak potwierdził ostatnio guru z NBP to kasyno ;-) Za okolo rok gdy skończą mi się antybelki będę miał niezła zagwostkę, w nieruchomości raczej się nie zapakuję ze względu na bardzo atrakcyjny koszt wynajmu przynajmiej w Warszawie - nie zawsze tak musi być ale z drugiej strony kataster też mogą wprowadzić, najprawdopodobniej tuż po tym jak Rostowski zacznie zapewniać, że Polska to nie Grecja...

    OdpowiedzUsuń
  5. Panowie, od teorii do praktyki - może jakiś pomysł macie w ramach dostosowania się do coraz mocniej zaostrzanej polityki kredytowej banków ...

    Załóżmy, że mam już własne (spłacone) mieszkanie warte 4oo tys pln. Zamierzam zmienić lokum na większe, na rynku obecnie za około 6oo tys pln. Czy brać pełny kredyt na powyższe nowe lokum, mając świadomość, że muszę dociułać gotówkę na stosowny (wymagany obecnie) wkład własny, a potem nadpłacić kredyt po sprzedaży obecnego mieszkania? Czy może jest jakiś racjonalniejszy sposób wykorzystania tego co już posiadam, czyli mieszkania i jego obecnej wartości, przy zakupie nowego lokum?

    OdpowiedzUsuń
  6. Nie wiem też czy czasem w obliczaniu LTV banki same nie naciągały go w górę by wlepiac klientom wiekszą marżę...
    Sam mam kredyt hipoteczny(CHF) i w moim przypadku bankowi wyszlo ze mam LTV 82%. Sądzę że te dwa procent specjalnie mi nie doszacowali gdzies abym wypadl ze zdolnoscia powyzej 80% gdyz jak ja liczylem to mialem zdolność na cos 77%. Na tym opieram swą opinię bo parę innych kwiatków z nimi przechodzilem i raczej twierdzę że robili cos celowo aby mnie naciąć na większe koszty .

    OdpowiedzUsuń
  7. @zielony, jest jeszcze opcja wynajmu. jesli uda ci sie uzyskac dobra rentownosc, to czemu nie? jak tak zrobilem, bo wychodzi niezla rentownosc (7% netto) plus moze córce sie przyda. tutaj nie ma zlotych srodków, procz matematycznych wyliczen, sa jeszcze preferencje osobiste.

    @bm, to samo mnie boli za rok wszystkie antybelki sie pokonczą i co dalej? jak zyc? ;-) mam nadzieje, ze zawsze chociaz znajdzie sie jakies depozyty na przynajmniej 0,5% netto ponad inflację. moze nieruchomosc pod wynajem jak cos spadnie mocniej..nastepny pomysl na fix income, to moze jakies korpo na catalyscie?

    OdpowiedzUsuń
  8. @SiP
    W mojej opinii w okresie 2020-2030 już za wiele takich rzeczy się nie powtórzy. Jakby nie patrzeć, jest coraz mniej dzieci i na razie nie zapowiada się, żeby wzrastała nam populacja, a raczej wręcz odwrotnie. Prawdopodobnie skończy się na tym, że większość znajdzie bez problemów mieszkanie w niższych cenach. Zresztą widać, jak ceny lecą w dół, więc też zwiększa się dostępność mieszkań dla niektórych grup.
    Co do oszczędzania to popieram to w pełni. Nie wyobrażam sobie (choć bardziej to wynika z historii naszego kraju) brać kredytu na 30-50 lat i na 110%. Później wychodzą kwiatki. Natomiast same kredyty walutowe nie powinny być zakazane, jako takie, ale bardzo ściśle ograniczone dla osób o odpowiednio wysokich dochodach przy w miarę niskim LTV albo dla osób, które uzyskują dochody w takiej walucie. Zapobiegłoby to wielu patologiom.

    @ZielonY
    Ja faktycznie bym zastanowił się nad wynajmem. Do tego warto by było poczytać w kwestii amortyzacji mieszkania, jako kosztu podatkowego (są ograniczenia w tym zakresie, ale nie chcę wprowadzać nikogo w błąd), gdzie bodajże 1,5% wartości nieruchomości będziesz mógł odpisać. Pozostaje Ci przeliczyć, jaki będziesz miał koszt kredytu w kilku różnych wariantach i wybrać najkorzystniejszą opcję. Ewentualnie do rozważenia przez Ciebie jest sprzedaż obecnego mieszkania i potraktowanie jako wkładu własnego. Do tego czasu w najgorszym wypadku wynajem krótkoterminowy.

    @olowek5
    Może warto by było tą kwestię zgłosić do odpowiedniej instytucji?

    @mic
    Pytanie tylko czy z obligacjami korporacyjnymi nie będzie jakichś problemów za niedługo. Zresztą płynność na Catalyst jest porażająca.

    OdpowiedzUsuń
  9. (tak zrobilem, bo wychodzi niezla rentownosc (7% netto) )
    Jakim cudem taka wysoka rentowność
    ,Bank jest klientem ? ;)

    OdpowiedzUsuń
  10. Dzięki za podpowiedzi.

    Orientujecie się może, jak posiadając obecnie mieszkanie za 4oo tys pln, wykorzystać je najlepiej przy zaciąganiu kredytu na nowe lokum za 6oo tys pln? Założenie jest takie, że w tym obecnym mieszkaniu muszę mieszkać do momentu przeprowadzki do nowego, zatem jego sprzedaż i wykorzystanie kasy jako wkładu własnego jest niemożliwe. No chyba, że banki jakoś mogą "rozliczyć" obecne mieszkanie jako wkład własny (mogą?) Nie widzi mi się zbierać następne kilka lat kasy na wymagany wkład własny, skoro ją de facto mam, ale w postaci obecnego mieszkania, które mam zamiar sprzedać po przeprowadzce do nowego.

    OdpowiedzUsuń
  11. "Sam mam kredyt hipoteczny(CHF) i w moim przypadku bankowi wyszlo ze mam LTV 82%. Sądzę że te dwa procent specjalnie mi nie doszacowali gdzies abym wypadl ze zdolnoscia powyzej 80% gdyz jak ja liczylem to mialem zdolność na cos 77%."

    Nie bardzo rozumiem co chciałeś napisać LTV to nie zdolność kredytowa tylko wysokość pożyczki względem wartości mieszkania.
    W takim wypadku należało by zapytać bank na jakiej zasadzie wyliczył wartość mieszkania.

    OdpowiedzUsuń
  12. W euro drogo i ryzykownie
    W styczniu było sporo zmian na rynku kredytów hipotecznych. Dotyczyły nie tylko wysokości marż, ale i warunków kredytowania. Z przyznawania kredytów denominowanych w euro wycofał się Kredyt Bank, natomiast Bank Nordea, Polbank i Alior Bank znacząco ograniczyły ich udzielanie, podnosząc wymagania dochodowe do minimum 10 tys. zł netto i więcej – przypomina Natalia Czaplewska, analityk porównywarki finansowej Comperia.pl.

    Średnie marże kredytów hipotecznych w złotych (udzielanych w wysokości 300 tys. zł na 80 proc. wartości nieruchomości) wzrosły w styczniu br. z 2,02 do 2,11 proc. Marże kredytów w opcji pakietowej, tj. z dodatkowymi produktami banku, także poszły w górę – z 1,23 do 1,39 proc. Natomiast marże w rodzimej walucie w tym okresie podniosło aż siedem banków.
    Bez zmian w stosunku do grudniowych stawek pozostały marże kredytów denominowanych we frankach szwajcarskich oraz dolarach amerykańskich. – Kredytów w tej pierwszej walucie udziela już wyłącznie Nordea Bank, pobierając marże na poziomie 4,75 proc. w ramach oferty standardowej i 3,75 proc. w przypadku zaciągnięcia kredytu mieszkaniowego i wykupu dodatkowych produktów banku.
    Jeśli zaś chodzi o kredyty udzielane w dolarach amerykańskich, które obecnie przyznają tylko BOŚ Bank, mBank i MultiBank, przeciętne marże kredytów wynoszą 6,73 proc. w opcji standardowej oraz 4,10 proc. w pakietowej – podaje Comperia.pl.
    Średnie koszty finansowania zakupu nieruchomości kredytem denominowanym w euro w minionym miesiącu, podobnie jak w przypadku kredytów w naszej rodzimej walucie, poszybowały w górę. Marże kredytów w euro podniosły cztery banki. Największy wzrost tego wskaźnika analitycy Comperia.pl zanotowali w Raiffeisen Banku. Przeciętne marże kredytów udzielanych w ofercie standardowej wzrosły o 0,59 pkt proc. – z 3,37 do 3,96 proc., a w ofertach promocyjnych o 0,46 pkt proc. – z 2,28 do 2,74 proc.
    Kredyty walutowe odchodzą do lamusa. W minionym roku dużą popularnością cieszyły się jeszcze kredyty denominowane do euro, lecz dziś ograniczenia i wzrost kosztów, z jakimi mamy do czynienia, sprawiają, że biorąc pod uwagę dodatkowo ryzyko walutowe, nie opłaca się go zaciągnąć. Koszty kredytu w złotych i w euro są bardzo zbliżone, prym więc obecnie wiodą dużo bezpieczniejsze kredyty złotowe – uważa Natalia Czaplewska.
    http://www.ekonomia24.pl/artykul/710047,811549-Jaka-marza-przy-kredycie-mieszkaniowym.html

    OdpowiedzUsuń
  13. @ZielonY
    O to już musisz popytać w banku. Możliwe, że coś takiego będzie można zrobić, ale to już kwestia indywidualnych negocjacji.

    Odnośnie wcześniejszej opcji spłaty kredytu zaraz po nabyciu nowego mieszkania. Przy takiej opcji wybierz bank, który nie pobierze w żadnym momencie opłaty za wcześniejszą spłatę kredytu.

    OdpowiedzUsuń
  14. @ blackmond-y i inni ....
    ".... będę miał niezła zagwostkę, w nieruchomości raczej się nie zapakuję ze względu na bardzo atrakcyjny koszt wynajmu przynajmiej w Warszawie - nie zawsze tak musi być ale z drugiej strony kataster też mogą wprowadzić, najprawdopodobniej tuż po tym jak Rostowski zacznie zapewniać...."

    Zawsze jest wyjście awaryjne ....., zawsze .... Powtarzam się ale ....

    @ Ziemia rolna
    Daje nieźle zarobić już od lat! (*)
    http://inwestycje.pb.pl/2494310,73432,ziemia-dobra-na-kryzys
    Od "zawsze" się na tym bdb wychodzi.
    Kiedyś w 2008/9r pisałem ale tu i teraz także napiszę, że najlepszą, najbezpieczniejszą, wg mnie, inwestycją po 2008r. -> po LB, a do co najmniej 2019-21r. jest ziemia rolna (**). Jeżeli do tego ziemia znajduje się na terenach atrakcyjnych turystycznie, czy/li w przyszłości także budowlanych, czy też np. na terenie miasta, na obrzeżach itp. zysk będzie co najmniej o 10 - 20 x większy niż z innych "bezpiecznych" inwestycji .....
    (*)
    W 2011 aż 12% ..., a przecież bywało nawet ponad 35% rocznie od 2007r..... Licząc od 1994 można było wyciągnąć ponad 100 X 100% zysk...
    www.techagra.com/news_shw.php?id=9201
    (**)
    Ziemia rolna a kataster -> nie może być tej inwestycji także straszny aż tak!
    Dodatek extra: dopłaty do ugorów.... - za 2011r. na poziomie ponad 700 PLN na ha, ha, ha .....!
    Poza tym spodziewana słabość PLN to moc dopłat rośnie ...
    P.S.
    Nawet P. Kucz..... z "X...." namawiał na to w PR III po 12.00 dwa dni temu ...

    Pozdrawiam ...

    OdpowiedzUsuń
  15. @Encjusz
    "LTV to nie zdolność kredytowa tylko wysokość pożyczki względem wartości mieszkania." Dokladnie to miałem na myśli.
    Jakbym chciał tak czekać to nigdy bym chyba kredytu nie dostał i nie rozpocząl budowy- bo mam kredyt na budowę.Poza tym by mi pokazali (jak sądzę) że o tu musimy wziąć nasz współczynnik "bezpieczeństwa" i co nam pan zrobisz?

    @maxsio
    Niestety nie miałem siły ani chęci walczyć inaczej z pajacami niż za pomocą osoby prowadzącj mój kredyt, z powodów jak wyżej.

    OdpowiedzUsuń


Komentując anonimowo - podpisz się. Łatwiej prowadzi się dyskusję.
SiP