28 lutego 2012

Nieruchomości - Raport AMRON - SARFiN: dalszy spadek cen mieszkań

Ukazał się najnowszy kwartalny raport AMRON-SARFIN. Do pobrania oficjalnie stąd (klik pdf)

Wybrany kawałek:

W IV kwartale 2011 r. obserwowaliśmy kontynuację spadkowego trendu cen mieszkań. Do obniżki cen przyczynił się z jednej strony wzrost podaży nowych mieszkań obserwowany od połowy roku 2010, a z drugiej – osłabienie akcji kredytowej, przekładające się na zmniejszenie efektywnego popytu na mieszkania.

Od siebie dodam, że oczekuję kontynuacji trendu spadku cen.

Zapraszam do komentarzy - może ktoś z Was wyłapie jakieś ciekawe zależności/tabelki.

20 komentarzy:

  1. W sumie nic zaskakującego, biorąc pod uwagę fakt, że deweloper na swoim jest mocno ograniczony, kredytów walutowych nie ma praktycznie, a sytuacja na zielonej wyspie jest taka jaka jest.

    Trochę powrotu do normalności na pewno nie zaszkodzi. Jak ostatnio liczyłem to wychodzi mi, np. w Łodzi mieszkania są jeszcze średnio przewartościowane o ok. 25-30%, w stosunku do tego co było przed pompowaniem (z uwzględnieniem wzrostu ceny o inflację).

    OdpowiedzUsuń
  2. Nie mam przy sobie narzędzi do tego, ale proponowałbym wziąć wykres ze strony 17, zagęścić go w poziomie a rozciągnąć w pionie i porównać z:
    http://i.imgur.com/JaPF1.png

    Moim zdaniem ten raport mówi nam o tym jak przebiegała ostatnia panika pod nazwą 'RnS'.
    Następny raport powie nam o tym jak gwałtownie zaczęła spadać sprzedaż nieruchomoći (I kw 2012), a kolejne o tym jak ceny nurkują (to trochę moje życzeniowe podejście, ale jednak nie bez przesłanek).

    OdpowiedzUsuń
  3. @czekamy-na-spadki

    Proszę bardzo. Też nie mam pod ręką żadnych narzędzi ale jakoś udało się w PowerPoint ;)

    http://imageshack.us/photo/my-images/4/60387879.png/

    Wygląda na to, że mamy double return to "normal"? :)

    OdpowiedzUsuń
  4. @Moim Skromnym Zdaniem

    Dzięki. Niestety podwójny return to normal to efekt straszenia zmianami i słabą logiką krajanów :( (Jak przy cukrze)

    Teraz straszą zmianami w prawie deweloperskim. Oto przykład ze strony http://ustawa.pzfd.pl/?page_id=53:

    - Czy i jak ustawa wpłynie na ceny mieszkań?

    Faktycznie nadzór bankowy i konieczność zaangażowania ze strony tych instytucji zapewne będzie kosztować. Być może część firm deweloperskich udźwignie ten ciężar finansowy na własnych barkach, część jednak będzie musiała podzielić się kosztami z kupującym lub też nie będzie miała takiego pola negocjacyjnego i możliwości upustów cenowych jak obecnie.

    Mam nadzieję że double nie zamieni się w triple. Liczę że zasoby jeleni już wyczerpane.

    OdpowiedzUsuń
  5. no wiec moje podsumowanie
    wreszcie pierwszy raz od q2 2010 wartosc udzielonych kredytow byla nizsza niz 12 mld kwartalnie i to od razu istotnie bo o ponad 10% mniej
    to samo z liczba czyli poniżej 55k umow po raz pierwszy od q2 2010
    a to wszystko jeszcze przy mimo wszystku pelnej dostepnosci portfela kredytowego bo:
    -jak pokazaly raporty bgz jeszcze nawet w styczniu wiekszosc tranzakcji rns realizowana jest jeszcze wg starych limitow (srednie tranzakcyjne sa na poziomach starych progow, czyli wniosek sprzed nowelizacja a umowa kredytowa już po)
    -duzy udział walut w ogolnej puli
    -duzy udział kredytow z okresem okredytowania ponad 25 lat lub z LTV ponad 80%
    Tak wiec pomimo istotnego ruchu w dol na danych nie widać jeszcze pelnego efektu nowelizacji rns i reko sII
    Rns co prawda zaliczyl już spadek o blisko 50% w stosunku do danych q2-q3 2012 ale uwzgledniajac dane bgz wydaje mi się ze to nie jest koniec bo nie widać jeszcze transakcji zamkniętych po nowych limitach, jeśli nie ilościowo to na pewno wartościowo powinnismy ten efekt jeszcze zobaczyć
    Jeśli idzie o s II to wogle nie widać tutaj efektu a wręcz raczej widać efekt ucieczki przed zmianami wiec dane sa raczej zaszumione w gore a nie w dol, walutowe prawie 23% w całym portfelu co chyba jest najwyższym wynikiem w roku 2011, nie spodziewam się znikniecia walutowych zupelnie ale biorac pod uwagę wymagania + ilość banków udzielających te kredyty to wydaje mi się ze rynek ograniczy nam się efektywnie do części zakupow w wawie/krakowie a udzial nie powinien przekraczac 15%
    W % ltv wielki powrot golodupcow jest kontynuowany, wykres 13, jak widać ltv powyżej 80% zaraz wydrapie niebo, najwyższe historyczne poziomy, to samo z okresami kredytowania, grupa powyzej 25 lat tez puchnie, spodziewam się ze reko s II powinno jednak ten poziom obnizyc, tylko pytanie na ile drastycznie
    To co jeszcze może cieszyc to ze oprócz zmniejszania ogolnego poziomu kredytow konsekwetnie (za wyjątkiem q1 2010) widzimy spadek udziału wawy w ogolnej masie kredytow (tabela 3) z ponad 30% do poniżej 25% a wiec udzial warszawa spada szybciej niż rynek jako caly
    Amron wrocil rownie do bardziej obszernej wersji raportu, oby nie miało to związku z koncem roku, bo ilość danych w raporcie za q3 była niewystarczajaca
    A teraz refleksje które dopadly mnie dziś
    Ceny w wawie sa na poziomie ostatni raz obserwowanym w polehmanowym dolku q3 2009, co ciekawe wartość i ilość (choć ty trochę mniej) udzielonych kredytow sa na porównywalnych poziomach co wtedy, to niekoniecznie jest dobre info bowiem q3 2009 okazal się dołkiem od którego dalej odbiliśmy i wolumenowo i cenowo
    to czym sytuacja się rozni od sytuacji z wtedy, to po pierwsze ok 50% wieksza podaz lokali w ofercie deweloperskiej (pewnie podobna sytuacja na wtornym) niż wtedy i to w sytuacji gdy caly czas więcej produkują niż sprzedają
    druga roznica to kierunek rynku kredytu, wtedy byliśmy po mocnym przykręceniu sruby kredytowej w związku z kryzysem bankowym i wlasnie zaczynala być ona luzowana, teraz jest odwrotnie i dopiero wchodzimy w zaostrzanie wymagan, a jeszcze w tle majaczy temat ograniczen kredytowania powyżej 80% LTV
    dodatkowo powyzszy efekt wsparl jeszcze RNS który zaczął być intensywnie rozwijany od q2 2009 i od tej pory jego udział już rosl, w q4 2011 poziom rns jest porównywalny z q3 2009 ale trend jest już spadkowy

    konkluzja, jeśli czekaliśmy na pierwszy raport w którym cos się zmieni to doczekaliśmy się, wyraźny kierunek został wlasnie wytyczony, czekamy na dane za q2 2012 aby moc oceniac skale potencjalnego spadku, q1 będzie jeszcza caly czas mocno zaszumiony realizacja wnioskow sprzed zmian rns i sII wiec obraz nadal będzie skrzywiony na plus, dodatkowo q2 już powinien być już w pełni na nowych stawkach rns (dla wawy wyleca z wyliczenia picowane dane z pierwszej polowy ubiegłego roku, a ponieważ spadek limitow nie będzie tak spektakularny to raczej kolejnej fali popytowej i wnioskow na zapas nie nagonia)
    dane za q2 powiedza nam czy robimy usa czy japonie

    OdpowiedzUsuń
  6. http://imageshack.us/photo/my-images/593/returntonormal.png/

    Proszę bardzo

    OdpowiedzUsuń
  7. Poprzedni wpis o Hirny pokazuje że duża część deweloperow może nie być w stanie obniżyć cen a niska sprzedaż może doprowadzić najpierw do zatorów płatniczych a później do bankructw.

    OdpowiedzUsuń
  8. Jeśli wytransferowali 30-50% zyski z firmy np: finansując swoje fanaberie kupując piłkarzy, zmieniając trenerów jak rękawiczki lub rozbijając się jachtami po zachodnich morza (nie żebym był zazdrosny, ale jelonki napewno mogą być dumne :-) lub zapakowali się w ziemie kupioną na górce a sytuacja w firmie jest tak nieprzejrzysta lub beznadziejna, że banki odmawiają im dalszego finansowania - to tak, Ci nie obniżą cen.. aż do przejęcia przez wierzycieli lub zlicytowania majątku. Ewentualnych "poszkodowanych" posiadaczy dziur w ziemi wcale mi nie szkoda - jak to mówią nie ma zysku (kilku procentowego... Polacy mają smykałkę do interesów i stalowe nerwy) bez ryzyka a ryzyko czasem się materializuje.

    OdpowiedzUsuń
  9. Ten komentarz został usunięty przez autora.

    OdpowiedzUsuń
  10. Ten komentarz został usunięty przez autora.

    OdpowiedzUsuń
  11. @oko

    całkowicie się z Tobą zgadzam w sprawie przedstawionych obserwacji i rozumowania.

    Dzięki za rzeczowy komentarz.

    OdpowiedzUsuń
  12. http://wyborcza.biz/biznes/1,100896,11263582,Lodz__Katowice__Bydgoszcz____Mieszkania_ponizej_3.html

    OdpowiedzUsuń
  13. ja jeszcze bym dodał do tych opinii swoja:

    1. Developerzy nie przestają budować co oczywiście oznacza jeszcze większą podaż
    Możliwe ze było to spowodowane ustawą o rachunku powierniczym ale dopóki nie będzie wyraźnego spadku pozwoleń na budowę czy rozpoczęcia budowy czynnik ten będzie powodował spadek cen.

    2. Nowo udzielone kredyty
    Spadek w Warszawie od 2009 roku 32,2 % na 25,1% co ciekawe w innych dużych miastach zmian nie widać a wzrosło w Pozostałych wzrosło z 21,8% do 31,7%. Co to oznacza ? dla mnie spadek kredytów w Warszawie oznacza spadek popytu i wzrost podaży. Czyli tylko spadek cen. Jeżeli w Warszawie spadają inne miasta muszą się dostosować nie ma na to rady. Jednak ciekawe zjawisko czyżby ludzie uciekali z warszawy ? ciekawe jak będzie to wyglądało w 2012.

    3. Dostępność
    Wzrasta dostępność mieszkań w 2006 wynosił 135 by spaść w 2007 do 86 a teraz powraca do 129

    4. Kredyty według wieku w raporcie nie ma rozbicia. Oczywiście w RNS grupa 25-34 to 70%. Wiec można przyjąć ze największa grupa biorąca te kredyty jest właśnie ta grupa. Co ciekawe właśnie w tej grupie jest największa bezrobocie prawie 30% całości. Czy doszło do sytuacji że nacisk społeczny aby młodzi mieli własne mieszkania biorąc kredyty (reklama getin banku przedstawiająca maminsynka który mieszka z rodzicami i nie chce się wyprowadzać czy Pko gdzie dopóki nie masz własnego m nic możesz robić po swojemu) wraz z działaniem Państwa (RNS) spowodował że większość własnie tych młodych ludzi w wieku 24-35 wpadła w ten wir zadłużając się na 30 lat czyli prawie do emerytury , kupując mieszkania w najgorszym momencie za chore ceny ??



    5. statystyka

    Na koniec są dane na temat średnich cen transakcyjnych co ciekawe w większości artykułów które czytałem były informacje że w Warszawie spadają ceny najwięcej a w innych miastach jest czasami nawet drożej.
    Dlatego na pierwszy rzut oka tabela z średnimi cenami transakcyjnymi wygląda właśnie tak jak nam przedstawiają media największy spadek w Warszawie bo o 1000 zł oczywiście miedzy 1 kwartałem 2008 a ostatnim kwartałem 2011 jednak jak się policzy procent spadku to największy jest w Białymstoku 9,3%. A w innych miastach jest w okolicach 9%. Wygląda na to że wszędzie spadek był podobny ???

    OdpowiedzUsuń
  14. zapomniałem dodać jeszcze o inflacji 2008-2011 to w sumie 13,7%

    Więc sumując mamy już 22,7 % średniego spadku

    OdpowiedzUsuń
  15. Ode mnie gratis, który mnie niesamowicie rozbawił przed chwilą. Komentarz z forum bankier.pl:

    "Nie a co się spieszyć. Kredyt należy wybierać rozsądnie. Ja żałuję, że się tak paliłam do kredytu 2 lata temu. Mogłam posłuchać doradcy finansowego z opena, który mówił, że rynek jest syty i ceny pójdą w dół... no i tak się stało. Tylko ja taka niecierpliwa. Czasem lepiej jest posłuchać mądrzejszych , a nie upierać się przy swoim - teraz za moje mieszkanie zapłaciłabym spooro mniej."

    Wspaniałe PR :)

    źródło: http://www.bankier.pl/forum/temat_coraz-mniejszy-pesymizm-doradcow-na-rynku-nieruchomosci,11014914.html

    OdpowiedzUsuń
  16. @czekamy-na-spadki

    Jak dodatkowo pada jeszcze nazwa firmy doradczej, to nie rozumiem, osób, zajmujących się marketingiem, tych firm, jak mogą nie widzieć, że jest to w zasadzie czarny PR.

    Krótki, acz treściwy komunikat KNF nt. tzw. "doradców" finansowych, a należałoby oczywiście dołączyć tutaj "bezstronnych analityków" rynku nieruchomości, pracujących w firmach pośredniczących w ich obrocie.

    Puenta komunikatu:
    System wynagradzania doradcy finansowego nie zawsze uwzględnia jako priorytetowe działanie w interesie klienta.

    http://www.knf.gov.pl/o_nas/komunikaty/Komunikat_w_sprawie_doradcow_finansowych.html

    Taki komunikat powinien pojawić się w każdych liczących się mediach, ale przecież KNF za to nie zapłaci...

    OdpowiedzUsuń
  17. Dzięki

    k-dek

    robię cytat dnia.

    OdpowiedzUsuń
  18. dzisiaj czytałem że KNF chce zlikwidować kredyty bez wkładu własnego tak się zastanawiam co by się stało gdyby kredyty były udzielane tylko przy ltv mniejszym niż 80% ???

    http://dom.money.pl/wiadomosci/artykul/skoncza;sie;kredyty;bez;wkladu;wlasnego,177,0,1030577.html


    obecnie ltv powyżej 80% to 49,67%

    OdpowiedzUsuń
  19. @owczasty

    tak powinno byc - ja bym poszedl dalej - LTV max 70 lub nawet 65.
    Cóż - na początku przecena nieruchomości.

    OdpowiedzUsuń
  20. KNF juz sprostowal info ze nie o wszystkie banki tu chodzi a jedyne wybrane ktore wskaza palcem (hehe, powodzenia)

    odnosnie samej koncepcji to jak powiedzial sip: tak powinno byc, ja jednak osobiscie sklaniam sie do progu 80% jako wlasciwego, wydaje mi sie ze progi na poziomie 65-70% moga juz byc szkodliwe poprzez efekt bariery wejscia

    OdpowiedzUsuń


Komentując anonimowo - podpisz się. Łatwiej prowadzi się dyskusję.
SiP