13 marca 2012

NBP - Analiza rynku nieruchomości - Informacja o cenach mieszkań i sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych w Polsce - IV kwartał 2011

Ukazał się dzisiaj kolejny już kwartalny raport NBP na temat sytuacji na rynku nieruchomości w Polsce. Główne wnioski poniżej:



Analiza sytuacji na rynku nieruchomości w Polsce w IV kwartale 2011 r. prowadzi do następujących wniosków:
  • w analizowanym okresie na rynku mieszkaniowym obserwowano kontynuację większości procesów obserwowanych od początku br., które można określić jako przesuwanie się rynku w kierunku nowego punktu równowagi, przy niższych cenach mieszkań i mniejszych kosztach produkcji;
  • występowały niewielkie nominalne spadki cen mieszkań (ofertowych i transakcyjnych na rynku pierwotnym i wtórnym) w największych miastach; ceny mocniej spadały w wymiarze realnym za sprawą rosnących wynagrodzeń oraz inflacji;
  • pozytywny wpływ na popyt na kredyty i mieszkania miały niewielkie spadki marży przy kredytach złotowych; jednak mimo wysokich wypłat kredytów Rodzina na Swoim (RnS) kwartalny przyrost należności od osób prywatnych z tytułu kredytów mieszkaniowych był na poziomie niższym od zanotowanego w analogicznym okresie 2010 r.;
  • ważnym zjawiskiem dla bezpieczeństwa systemu finansowego była rezygnacja banków z udzielania mieszkaniowych kredytów walutowych;
  • szacujemy niewielkie zmniejszenie zyskowności kredytów mieszkaniowych (zwłaszcza złotowych) dla banków, przy równoczesnej luce finansowania i rosnących kosztach depozytów, co może ograniczać próbę zwiększenia akcji kredytowej w przyszłości;
  • udział zysków w cenie m kw. mieszkania oraz szacowana przeciętna stopa zwrotu z inwestycji deweloperskiej nadal były atrakcyjne dla deweloperów, zwłaszcza mniejszych; skutkowało to rozpoczynaniem nowych inwestycji, pomimo istniejącego znacznego zapasu kontraktów na budowę mieszkań; można to wiązać z vacatio legis ustawy deweloperskiej;
  • rzeczywiste wskaźniki finansowe firm deweloperskich (ROA, ROE) w omawianym okresie były gorsze od teoretycznych, jednak sytuacja ekonomiczna całego sektora nie budzi większych obaw;
  • na rynku nieruchomości komercyjnych odnotowano wzrost wartości transakcji inwestycyjnych, które do końca 2011 r. przekroczyły poziom z 2010 r., natomiast stopy kapitalizacji z inwestycji w najlepszych lokalizacjach kontynuowały trend spadkowy.
Zajawka ze strony NBP:
Raport NBP: W IV kwartale 2011 roku mieszkania nadal taniały, a mimo to deweloperzy rozpoczynali nowe inwestycje – wynika z najnowszej, cokwartalnej informacji Instytutu Ekonomicznego NBP.
W opublikowanej 13 marca analizie cen mieszkań i sytuacji na rynku nieruchomości w IV kwartale ub. roku podkreślono, że w tym okresie kontynuowane były tendencje obserwowane od początku 2011 roku. Rynek mieszkaniowy nadal szukał nowego punktu równowagi. Ceny mieszkań powoli spadały. Średnia cena transakcyjna metra kwadratowego mieszkania na rynku pierwotnym obliczona dla 10 największych miast Polski obniżyła się do 4601 zł w IV kw. 2011 r z 4751 zł w III kw.. Na rynku wtórnym średnia ta spadła do 4099 zł z 4129, przy czym ceny te są mocno zróżnicowane i wynoszą od 3078 zł w Zielonej Górze do 7899 zł w Warszawie. Ceny realne, odnoszone do wzrostu wynagrodzeń lub inflacji, spadały jeszcze wyraźniej.
Mimo postępującego spadku cen, deweloperzy rozpoczynali nowe inwestycje, co analitycy tłumaczą wciąż relatywnie dobrą zyskownością tego biznesu. Dodatkową motywacją do rozpoczynania nowych budów może być vacatio legis nowej ustawy deweloperskiej, która wejdzie w życie w kwietniu br. Budowy rozpoczynane po tej dacie będą podlegały nowym rygorom, gwarantującym większą ochronę praw nabywców mieszkań.
Autorzy analizy przypominają, że w IV kwartale ub. roku banki rezygnowały z udzielania kredytów mieszkaniowych w walutach obcych. To sprawiło, że kredyty rosły wolniej niż rok wcześniej, mimo wysokich wypłat kredytów „Rodzina na swoim” i niewielkiego spadku marż pobieranych przez banki od kredytów złotowych.
Na rynku nieruchomości komercyjnych odnotowano wzrost transakcji inwestycyjnych. W 2011 r. przekroczyły one poziom z 2010 r. Stopy kapitalizacji z inwestycji w najlepszych lokalizacjach kontynuowały trend spadkowy.

Pełny raport ze stron NBP tutaj.


Na chwilę obecną trend spadkowy jest kontynuowany i spodziewam się utrzymania tej tendencji. W sprawie fragmentu opisującego pobudki jakie stoją za wzmożoną aktywnością deweloperów:

Mimo postępującego spadku cen, deweloperzy rozpoczynali nowe inwestycje, co analitycy tłumaczą wciąż relatywnie dobrą zyskownością tego biznesu. Dodatkową motywacją do rozpoczynania nowych budów może być vacatio legis nowej ustawy deweloperskiej, która wejdzie w życie w kwietniu br. Budowy rozpoczynane po tej dacie będą podlegały nowym rygorom, gwarantującym większą ochronę praw nabywców mieszkań.
dodam inny ważny - deweloperzy muszą budować gdyż mają kredyty na ziemie i inwestycje/projekty, a zatem aby spłacić kredyt z odsetkami muszą sprzedać mieszkania klientom (źródło video - klik). Takie informacje pokazują jak puste były sformułowania deweloperów o zaprzestaniu inwestycji jeśli ceny mieszkań  uległy by korekcie. O tym pisałem jednak nie raz, nie dwa, więc w tym miejscu zakończę dygresję.

Lada moment pojawią się nowe wskaźniki dla programu Deweloper na Twoim, wróć, Rodzina na Swoim, na kolejne 6 miesięcy (kwiecień-wrzesień 2012) które powinny być niższe niż obecnie (np. wystarczy aby ogłoszony wskaźnik dla Warszawy był niższy niż 6900 i będziemy mieć do czynienia ze spadkiem wskaźnika przeliczeniowego z obecnego poziomu ~6450 na rynku pierwotnym). Dodatkowo od lipca wejdą w życie zapisy o podwyższenie wagi ryzyka dla kredytów walutowych z 75% do 100% (więcej w tekście uchwały KNF-klik) oraz swoje żniwa powinny zebrać wszelkie inne rekomendacje ograniczające kredyt hipoteczny. Obecnie czekam również na wdrożenie rekomendacji przez KNF w sprawie maksymalnej wartości kredytu do zabezpieczenia (LTV) w postaci minimum 80% (klik by przeczytać więcej). Wszelkie powyższe działania zwiększają presję na spadki cen mieszkań i nie widzę powodów za ich kupnem.

Na koniec humor dnia - chyba wszyscy pamiętamy nagonki doradców kredytowych, wróć, pośredników kredytowych, którzy straszyli wzrostem cen mieszkań w związku z euro 2012 oraz chęcią najmu. Otóż jak wskazują proste analizy przeprowadzone na chusteczce w restauracji zarobek może sięgnąć zawrotną kwotę 8tyś złotych (hahahah) - klik. Mam przy tym pytanie - ile kosztuje posprzątanie po angielskich kibicach (no offence boys!), malowanie ścian, pranie dywanów? A ile nerwów?

Czekam z niecierpliwością na nowe tricki od pośredników i naganiaczy na rynku nieruchomości, ciekawe do czego tym razem się posuną i co zaprezentują? Powoli ich inwencja twórcza się jednak kończy.

19 komentarzy:

  1. Co do wynajmu na EURO 2o12 - na pewno nie jest to zabawa dla wszystkich, ale mogę napisać praktycznie z pierwszej ręki jaki to jest biznes. Nowe mieszkanko, około 4om2, blisko centrum Warszawy, zrobione pod wynajem, swoją inaugurację będzie miało właśnie wynajmem na EURO 2o12. Złapana umowa z jakąś niemiecką telewizją, która za jednego ludzika w tym lokalu płaci 14o€ za dobę, na cały czerwiec.

    OdpowiedzUsuń
  2. Teraz pytanie: ilu Niemców musi wejść do mieszkania aby "zakup na Euro wynajem" nie okazał się taka wtopa, że przegrało się życie?

    Ja na Euro przenoszę się do swego zaścianka. Mieszkań na pewno kibicom nie wynajmę. Ale ja to jestem taki dziwak, że wolę coś permanentnego niż jednorazowy skok na bank.

    OdpowiedzUsuń
  3. @Njusacz

    "wolę coś permanentnego niż jednorazowy skok na bank"

    W zasadzie akcja "EURO" jest "przy okazji", a że dochodowa to już inna rzecz. W każdym razie wspomniane w pierwszym wpisie mieszkanie po akcji "EURO" nadal będzie wynajmowane, w ramach "aparthotel" - trochę szerszy kontekst, zatem nie będę się już tu rozwodził ...

    Jak będzie wpis w temacie, już po EURO 2o12, to nie omieszkam napisać, "jak było" ;-)

    OdpowiedzUsuń
  4. @na-plus


    Spoko - pamiętaj o podatku 19% ;)

    Tak czy siak nie są to zawrotne kwoty. Swoja drogą może pamiętasz jak naganiano by kupować mieszkanie bo nie wynajmą, ale KUPIĄ je kibice.

    Ja i wielu innych pukało sięw głowe - nikt nie kupi mieszkania by zobaczyc parę meczy.....

    Ty masz lepszą opcję - spokojni dziennikarze z agencji prasowych . Prawdopodobnie spokojni:)

    większosc bedzie miec balujących kibiców, wracających mocno zrobionych do domu. Szkoda nerwów, zabaw itd. Za duże ryzyko dla "kowalskiego", no chyba że masz starą plytę nie rementowaną:) albo szukasz bodźca do zrobienia remontu:)

    OdpowiedzUsuń
  5. @na-plus

    Masz na myśli normalne mieszkanie i normalny wynajem czy masz na mysli condohotel/apartohotel gdzie kupujesz jakby pokoj czy dwa pokoje w pseudohotelu lub calym bloku na wynajem a zewnętrzna firma sama za ciebie zarządza mieszkaniem, daje klucze itd?

    ogólnie wynajem jest kiepski bo rentownośc jego to średnio 4% :(

    OdpowiedzUsuń
  6. @SiP

    "aparthotel" - w tym przypadku kilka nowych mieszkań, w jednej lokalizacji, wykończonych w jednym standardzie, przykryte spółką. Zarządzanie (klucze, sprzątanie) docelowo do ogarnięcia przez osoby z zewnątrz. Ekipa z DE łyknęła 4 takie mieszkania. Po EURO 2o12 będzie to biznes z cenami na "nieco" ;-) niższym poziomie niż w czerwcu ...

    OdpowiedzUsuń
  7. @Na-plus

    no to "good for ya" w sprawie tego co po euro 2012 bo o ile sam nie wynajmuje nic to wiem od ludzi że kolorowo nie jest. Zawsze jest jednak szansa na wyjątek i pewnie Tobie się mogło z tym wyjątkiem udać.

    hej,
    SiP

    OdpowiedzUsuń
  8. Cześć,
    wprowadziłem komentarze osadzone pod blogiem, dajcie znak jak działa. Są nowe metody komentowania - proszę się podpisywać w tym wypadku...

    OdpowiedzUsuń
    Odpowiedzi
    1. Test odpowiedzi do osadzonego.

      Eh... czas nadal zepsuty... nadal amerykański i to jeszcze jakis pacyfik:( nic nie nareperowali

      Usuń
    2. Coś czuję że muszę zmienić szablon bloga bo to chyba w szablonie gdzieś siedzi...

      Usuń
  9. Ciekawe kiedy wreszcie dotrze do ludzików, że ciągłe "granie" pod małe interesiki to w konsekwencji ogrywanie reszty = większości wybiórców. Zaczyna się zawsze tak niewinnie od zmiany mentalności za pomocą wiadomych mediów od propagowania filozofii Kalego, a kończy jak zawsze: - Zapłacą podatnicy, przyszli emeryci do ... 72 roku życia na bezrobociu :) (daję głowę, że za 5-10 lat następna POdobna reforma emerytalna nieunikniona!) także dzieci, gdyż muszą pójść do szkoły mając 5/6 lat. Bo tak trzeba? Bo przecież zarobią na tym wydawcy nowych, coraz nowszych podręczników... itd. itp. A miało być tak różowo na ... zielonej wyspie. Skończy się jednak jak zawsze - na małych interesikach dla szaraczków (patrz wyżej wynajem) i dużej kasie dla wybrańców (patrz przekręty polityków PO na imprezie zwanej EURO 2012!, vide autostrady, kolej i stadiony oraz ich ponadprzeciętne w UE koszty!), wybranych przecież nie przypadkowo.
    Kto ich wybierał ten winien. Ale, ale .... kto ich wybierał?? :)

    OdpowiedzUsuń
  10. Trend spadkowy na rynku nieruchomości może zakończyć się jakimś efektownym krachem, który spowoduje wyprzedawanie mieszkań za bezcen. Co może być przyczyną krachu? Kolaps budżetu państwa i ogłoszenie wprowadzenia "nieuchronnego" podatku katastralnego, powiedzmy 1% rocznie. Katastrofa i skażenie środowiska. Masowe strajki i zamieszki. Rozpad struktur Unijnych albo wystąpienie Polski z Unii. Jakaś straszliwa epidemia, dziesiątkująca mieszkańców.

    OdpowiedzUsuń
    Odpowiedzi
    1. Nie potrzeba wcale epidemii. Wystarczą wyniki spisu powszechnego z poprzedniego roku które obalą mit braku miliona mieszkań. Oczywiście HB, OF i inni podadzą "odpowiednio" zestawione dane którymi będą starali się ukryć skalę problemu.

      Usuń
  11. epidemia to jakiś zart ? czy trolowanie ala blogi ze spiskami ? wyluzujcie

    OdpowiedzUsuń
  12. Komentarze na tym blogu odnośnie cen mieszkań przypominają powoli myślenie życzeniowe znane z forum onetu. Mieszkania za bezcen? Może mercedesy za bezcen? ;)

    OdpowiedzUsuń
    Odpowiedzi
    1. Mercedesy stanowią tylko odsetek rynku motoryzacji. Tak samo "mieszkaniowe mercedesy" są ułamkiem rynku nieruchomości.

      Usuń
    2. jedna rzecz mnie nurtuje a dokładnie krótkowzroczność . Jeżeli przez kilka lat utrzymuje się dana cena to każdy uważa ją za normalną. Nikt już nie pamięta ze przed spekulacją ceny mieszkań były prawie dwa razy mniejsze.
      Jeżeli ceny mercedesów wzrosły by o 100% to by nikt ich nie kupował bo by kupił u konkurencji a w przypadku mieszkań nie było takiego wyboru.
      Druga sprawa gdyby nagle ceny mercedesów wzrosła o 100% a później nagle spadła o 50% to można było by to uznać za bezcen ?

      Usuń
  13. @Lazybastard

    Wpisie o epidemii i chorobach mozesz pominąc tj wpis Astromarket.
    Fantazja.

    OdpowiedzUsuń
  14. @LJ3
    W poprzednim wpisie odpisałem, że też nie byłem zwolennikiem euro, teraz to już sam nie wiem...

    Tak jeszcze zapytam, czy wciąż uważasz, że USA ma przed sobą świetlaną przyszłość i nie straci na znaczeniu w najbliższym czasie?
    Ostatnio czytam książkę "State of emergency" by Patrick J. Buchanan, w którym to opisuje tragiczną sytuację południowych USA (Kalifornia, Texas), a z czasem i całych USA. Amerykanie demograficznie są przejmowani przez Meksykanów (dodam że potomków Inków i Azteków - widać że silna cywilizacja; przetrwali i teraz rosną w siłę :) ). Może dojść do sytuacji, że USA się rozpadną. Prym będą wiodły kraje BRICS. Co będzie w tym czasie z Europą? A może Polska, będąca Meksykiem europy podobnie się odrodzi?

    Z Twoich wpisów wnioskuję, że jesteś proamerykański (lub może inaczej, wierzysz w ich potęgę i zdolność adaptacji do zmieniających się warunków).
    Ale czy mając wygraną zieloną kartę wyjechałbyś do USA? Czy uważasz, że tam łatwiej żyć niż np. w takim kraju jak Niemcy? Nie uważasz, że w najbliższym czasie to właśnie Niemcy będą jednym z głównych beneficjentów globalizacji, ze swoim przemysłem i ogromną bazą produkcyjną?

    OdpowiedzUsuń


Komentując anonimowo - podpisz się. Łatwiej prowadzi się dyskusję.
SiP