23 marca 2012

Rozpoczynamy bańkę na niemieckim rynku nieruchomości

Niemcy weszli w stan euforii - całkiem inaczej jak po zjednoczeniu Niemiec, gdzie przez prawie dwie dekady realne pensje spadały, a bezrobocie było stosunkowo wysokie. W przeciwieństwie do innych mieszkańców Strefy Euro, obecnie aż 88% procent Niemców jest zadowolonych z warunków życia (Gallup - klik), a rekordowe 85% uważa, iż jeśli tylko będzie ciężko pracować to osiągnie własny cel. Jest to znacząco większy odsetek od 71% zarejestrowanych w ostatnim roku hossy z 2007 i szczytu ostatniego cyklu gospodarczego. Nastroje zapewne mocno nakręca efektywna i precyzyjna maszyna - niemiecki eksport.

Pojawiło się jednak i kolejne źródło do zadowolenia Niemców (przynajmniej na razie) - dynamicznie rosnące ceny nieruchomości na niemieckim rynku.

Niemiecki rynek nieruchomości przeżywał stagnację po zjednoczeniu Niemiec. Jeśli uwzględnić inflację to można nawet powiedzieć, iż realnie rynek przeżywał małą zapaść, w przeciwieństwie do innych rynków nieruchomości takich jak hiszpański, irlandzki czy brytyjski, które doświadczyły bańki. W omawianym okresie jedynie japoński rynek zachowywał się ciut gorzej co najlepiej pokazuje to ten wykres:

Jednakże, od połowy 2009 roku coś się zmieniło i ceny zaczęły rosnąć. Ogólnokrajowy wzrost cen w 2010 wyniósł 2,5%, a w 2011 już 5,5% (Bundesbank, Monatsbericht) przy czym niektóre lokalne rynki zaczęły doświadczać gwałtownych wzrostów typowych dla pierwszych oznak bańki lub manii.

Przykładowo ceny w Hamburgu wzrosły o 14% r/r w styczniu (klik), w Monachium o 12% (klik), a w Berlinie o 10% (klik). Dane te mogą potwierdzać, iż Niemcy lubią schować pieniądze w solidny i sprawdzony biznes (ang. brick and mortar), a nie jakieś tam euro. Podobnie jak ceny nieruchomości, rosną ceny za ich wynajem. Jak donosi WSJ (link na końcu wpisu) dla przykładu ceny za najem w tanim Berlinie, w samej tylko drugiej połowie 2011 wzrosły o 9%.

Po zjednoczeniu Niemiec jest to pierwszy wzrost gospodarczy, który spowodował dynamiczny wzrost cen (przypominam - stopy dla euro kształtują się wokół 1%!). Jak wskazuje Niemiecki Bank Centralny (Bundesbank, lub pieszczotliwie zwany BUBA) główne powody wzrostów cen to:
  • optymizm gospodarstw domowych - oraz fakt, iż kryzys w strefie euro go nie zachwiał wśród konsumentów
  • rekordowo niskie koszty finansowania - przeciętne oprocentowanie przy zachowaniu LTV na poziomie 60% (tj 40% wkładu własnego, gdyż Niemcy są konserwatywni) oscyluje wokół niecałych 3%, tj połowy tego co miało miejsce niecałe 10 lat temu
  • obawy o inflacje spowodowaną przez ECB i jego luźną politykę monetarną
  • niskie oprocentowanie oferowane podmiotom oszczędzającym na lokatach oraz inwestujących w niemieckie obligacje państwowe. Mając na uwadze oferty w postaci niecałych 2% na niemieckich 10 latkach, nagle 5% rentowności na najmie wydaje się zachęcające
  • chęć przechowania kapitału - obawy o rozprzestrzenienie się kryzysu w strefie euro oraz z uwagi na chwiejne rynki finansowe
  • transfer kapitału z zagrożonych krajów południa (tzw PIIGS) strefy euro do Niemiec, które wydają się bezpieczne, skoro nie doświadczyły np bańki na rynku nieruchomości
  • rosnące ceny nieruchomości - mechanizm samo nakręcający się - każdy chce mieć udział w zyskach i nie obejść się smakiem.
W przeciwieństwie do USA, Niemcy są rynkiem najmu. Jedynie 43% obywateli posiada na własność nieruchomość tj większość wynajmuje wg Association of German Pfandbrief Banks. Posiadanie własnego domu/mieszkania nie jest subsydiowane przez podatników - np. odsetek od kredytów nie można odliczyć od podatku, a sam rząd trzyma się z daleka od rynku sekurytyzacji hipotek (MBS), w przeciwieństwie do pamiętnych trefnych papierów z Ameryki. W Niemczech banki emitują obligacje zabezpieczone (ang. covered bonds, u nas zwane listami zastawnymi) do 60% wartości kredytu. Banki finansują w ten sposób ponad  25% kredytów hipotecznych. Pozostała część rynku finansowana jest z różnego rodzaju kas oszczędnościowych i innych tego typu funduszy.

Co typowe dla gorącego rynku, pojawia się na nim coraz więcej żółtodziobów z ulicy chcących zainwestować po raz pierwszy w nieruchomości na wynajem lub traktują inwestycję w nieruchomości jako spekulację pod dalsze wzrosty - jak powiedział w lutym 2012, Felix von Saucken, z firmy  Engel & Völkers Commercial.

Również inwestorzy instytucjonalni nie są gorsi - jak donosi WSJ z 18 marca (klik) - właśnie miała miejsce największa transakcja od wybuchu kryzysu finansowego w 2008 roku - konsorcjum banków i funduszy zagranicznych zakupiło 21.500 apartamentów za kwotę 1,4 mld euro od  Landesbank Baden-Württemberg.

Jednakże monetarna unia posiada wrodzoną wadę: pomimo jawnych oznak przegrzania np. Niemieckiego rynku nieruchomości, lokalne banki centralne nie mogą nic zrobić i mogą jedynie czekać z opuszczonymi rękami. Nie one bowiem ustalają stopy procentowe dla swojego kraju. W między czasie, Niemcy tracą zaufanie do euro i jak donosi wspomniany WSJ, mając w pamięci lata hiperinflacji z 1920 roku oraz obecnie szalejący kryzys pakują środki w twarde fizyczne aktywa - nieruchomości. W tym samym czasie ECB zalał europejskie banki rekordową płynnością finansową z operacji LTRO (klik)by uchronić południowe banki, a głównie włoskie i hiszpańskie od bankructwa w związku z całkowitym odcięciem ich od rynku. W przyszłości, pęknięcie rozpędzającej się bańki w Niemczech będzie mieć negatywne konsekwencje. I pomyśleć, że jednym z głównych powodów bańki to "pomoc" dla PIIGS, tanie finansowanie, bailout a nie czyste bankructwo, LTRO, oraz brak zaufania do waluty.

Na koniec jedynie dodam, że Niemcy nie są odosobnione. Swoje bardziej zaawansowane bańki przezywają już rozwinięte gospodarki posiadające znaczące aktywa surowcowe takie jak Norwegia, Australia czy Kanada. Spadek rozwoju Chin, czy np. krach na rynku surowców doprowadzi przynajmniej w Australii i Kanadzie do gigantycznego krachu na tamtejszym rynku nieruchomości.

EDIT 24-03-2012: Na koniec przypomnę, że o inwestycji w niemieckie nieruchomości pisałem chociażby na przełomie lipca i sierpnia zeszłego roku. Więcej tutaj:


PS Opracowanie powstało na bazie dwóch artykułów:
Germany on a Different Track
Now A Housing Bubble In Germany
i pracy własnej. SiP

PPS Czy są jakieś fundusze w Niemczech otwarte gdzie można zainwestować trochę grosza i ewentualnie czy są jakieś ETFy z ekspozycją na sektor RE? Proszę o info na priv lub tutaj w komentarzach.

13 komentarzy:

  1. I tak to się kręci. Banki centralne drukują a bańki spekulacyjne nakręcane tą kasą wyrastają to tu to tam, a jak pękają to słyszymy, że "nikt nie spodziewał się hiszpańskiej inkwizycji".

    OdpowiedzUsuń
  2. W temacie.
    czy są jakieś fundusze w niemczech otwarte gdzie można zainwestować trochę grosza i ewentualnie czy są jakieś ETFy z ekspozycją na sektor RE?

    Proszę o info na priv lub tutaj w komentarzach.

    sęk ju

    OdpowiedzUsuń
  3. @eal-bronco

    Dokładnie tak - nigdy FED nie zareagował wcześniej tj nie zrobił akcji wyprzedzających. Oni zawsze sprzątają PO zdarzeniu,kryzysie a nie w trakcie czy przed nim.

    To w sumie ważna uwaga bo wiadomo że oni pewnie nie podniosą stóp procentowych dopóki inflacja się nie zakorzeni i nie zacznie odlatywać w kosmos. Podobnie z wszelkimi programami - mówię tutaj o gołębiach z FOMC.

    Jest parę tylko sensownych banków jak BUBA. Ten wie że rośnie bańka i zaleca merkel działania wyprzedające jak mniejsze LTV, zakazy, utrudnienia w inwestowaniu w nieruchomości.

    Tak czy siak to dopiero będzie kabaret jak Niemcy będą mieć małą bańkę na nieruchomościach (np. wg La Salle brakuje im 20%) i stratą, tak stracą, konkurencyjność. Innymi słowy dogonią południe hehe i eksport im siądzie.

    OdpowiedzUsuń
  4. http://na-plus.blogspot.com/2012/03/tapniecie-na-rynku-kredytow.html?showComment=1332582893835#c7088115531209553629
    ostatni moj wpis - chetni na kupno lub ,ze juz tam kupili - tego bedzie przybywac bo co maja robic w kraju nad Wisla ? Niemcy rynek pracy to i lepsza przyszlosc to i dom tam.

    Wlasnie przedc chwilka rozmawialem z firmy z innego oddzialu - ze szczecina - zona jego pracuje w niemczech , mieszkanie kupili 2 miesiace temu w niemczech a on do pracy dojezdza do szczecina. Niemozliwe ? owszem ,ze mozliwe biorac pod uwage ,ze tam jest taniej jak u nas zwlaszcza przy granicy

    OdpowiedzUsuń
  5. Tomeczku;)
    ty mi tu nie spamuj tym pudelkowatym blogiem i tym samym wpisem.

    co do nieruchomsci przy granicy to o tym wiele razy slyszalem. ostatnio bylo nawrt w prasie ze wlasnie wzroslo zlodziestwo przy granicy niemiecko polskiej.

    OdpowiedzUsuń
  6. jaki spam ? :-) TOmeczku ? :-)

    OdpowiedzUsuń
  7. jakiś czas temu ze dwa lata ,ktos mądry polecał mieszkanie w Berlinie ,
    nie pamiętam jaka lepsza dzielnica 80m2 za 500tys ciekawe jak teraz to się kształtuje ??
    ale znowu wazna lokalizacja ,,pewnie róznica miedzy ost a west z 40%

    OdpowiedzUsuń
  8. @marek

    Pomyliło mi się, ale to i tak nie Marek:)


    spam w sensie że już to linkowałeś i w tamtym miejscu nie ma nic odkrywczego tylko ten sam materiał co na onet.pl bankier.pl i wszedzie tam gdzie wysłał swoje dane OpenF.

    Zresztą dane z OF nie są miarodajne uważam, bo tego w kredytach od banków nie widać

    OdpowiedzUsuń
  9. @marcin

    Ja o tym gadałem m.in. ale nie wiem czy Tobie.

    Gadałem swego czasu o:
    a) mieszkaniach w Szwajcarii
    b) mieszkaniach w Niemczech

    w sumie gadałem tak z rok temu

    W szwajcarii ciagle rosna w genewie przy polityce SNB. Poza tym dokladnie tam motywowałem inwestycje w nieruchomosci w niemczech tj jako "twarde aktywo". Przy czym nie pisałem tego jako inwestycja tylko ludziom którzy pisali na maila sugerowałem jako dywersyfikację środków w razie kryzysu. Ludzie którzy pisali byli Polakami w Niemczech.

    OdpowiedzUsuń
  10. @Marcin

    dodałem edit do bloga:
    EDIT 24-03-2012: Na koniec przypomnę, że o inwestycji w niemieckie nieruchomości pisałem chociażby w lipcu zeszłego roku. Więcej tutaj:
    UBS - sprzedaj franka, kup nieruchomości w Niemczech
    http://stojeipatrze.blogspot.com/2011/07/ubs-sprzedaj-franka-kup-nieruchomosci-w.html

    kliknij tutaj

    OdpowiedzUsuń
  11. Niemiecki rynek funduszy nieruchomości podobnie jak w europie przechodzi ciężki okres, sporo funduszy zlikwidowali, cześć była zamrożona nawet na dwa lata. , czesto certyfikaty są handlowane na giełdzie plus cześć funduszy (otwarte)oferuje możliwość umazania bezpośrednio w funduszu (to właśnie było zawieszone czesto po 2008/2009). Sporo informacji i funduszach na rynku niemieckim po polsku znajdziesz na http://etfko.blogspot.com/.
    liste funduszy znajdziesz np na
    http://www.onvista.de/fonds/filter-suche/index.html?TYPE=KRITERIEN&ID_TYPE_FUND=75&ID_INVESTMENT_FOCUS=
    niestety nie znalazlem funduszy skoncentrowanych tylko na rynku niemieckim

    OdpowiedzUsuń
  12. http://www.tonngmbh.de/index.php?kat=1&sub_2=14&pid=14&dat=100328
    Fundusz zakniety, min. inwestycja 20 tys eur + aggio jak juz ktos musi....
    Perspektywy inwestora z kilkoma lub dziesiecioma milionami Eur , a inwertora kupujacego za 100 tys Eur mieszkanie w bloku sa bardzo odmienne. Jeden skorzysta z banki , drugi moze doplacic do interesu. To wynika ze specyfiki rynku i prawa niemieckiego. KOszty administracyjne sredniego mieszkania w Belinie moga wynosic nawet 300-400 eur miesiecznie, chyba ze masz caly blok. Prawo chroni najemce i pozbycie sie takiego z mieszkania , to koszt ok 6-8 tys Eur, najemca ma prawo nie placic calego czynszu, bo np obok remontuja cos i jest halas. Takich kwiatow jest duzo. POkazywali w TV jak kobieta dostala cynk, ze jej najemcy sprzedali plot i kostke z podjazdu domu ... Kiedy interweniowala podali ja do sadu o napasc i dostala zakaz zblizania sie do posesji.

    OdpowiedzUsuń
  13. @Ewa

    dzieki za komentarz
    Ciekawe wiadomości.

    OdpowiedzUsuń


Komentując anonimowo - podpisz się. Łatwiej prowadzi się dyskusję.
SiP