05 kwietnia 2012

Bank BRE Hipoteczny - Rynek nieruchomości w Polsce - wiosna 2012

Pojawił się najnowszy cykliczny raport BRE Hipoteczny na temat rynku nieruchomości w Polsce. Zawiera on ocenę sytuacji obecnej oraz prognozy.

Raport dostępny jest tutaj - klik i również tutaj pojawi się później analiza zawartych w nim wniosków. Tymczasem zachęcam do zapoznania się z raportem i do komentowania.


14 komentarzy:

  1. W sumie raport ukazuje to o czym cały czas mówimy.
    Klienci znów mogą zyskać na ograniczeniu zdolności dzięki niższym marżom. Ci co oszczędzają zyskają najwięcej.

    Dla mnie najważniejsze zdanie:
    Utrzymanie obecnego poziomu cen mieszkań, w tym realizowanie założonych przez inwestorów zysków, byłoby możliwe w przypadku ograniczenia podaży na pierwotnym rynku nieruchomości. Jest to jednak mało prawdopodobne, gdyż
    rynek ten jest bardzo konkurencyjny i rozdrobniony. Przewiduje się, że oferta w I połowie br. będzie rosnąć. Wielu deweloperów wyprzedało już swoje
    przedkryzysowe zasoby mieszkaniowe, ma przygotowane
    nowe projekty i jest w posiadaniu dużych banków ziemi, które nie przynoszą dodatnich przepływów
    pieniężnych.

    OdpowiedzUsuń
  2. niby nic ale cieszy:

    http://www.open.pl/news/ceny_mieszkan_spadly_o_31_proc.html

    OdpowiedzUsuń
  3. @owczasty,Chess

    Standardowo już - dziękuję za komentarz od Was. Również "oko" komentował ale chyba w innym miejscu na blogu.

    Cieszę się że Open się zmienia i podaje np. medianę. Trochę to już bardziej profesjonalnie wygląda niż walenie średnimi z "oferty.net"...

    @owczasty
    W sprawie raportu - zgoda.

    OdpowiedzUsuń
  4. @wszyscy

    Co do raportu BRE, to bardzo zachowawczy. BRE nie chciało popełnić błędu "specjalistów" PKO BP, którzy swego czasu udostępnili publikację, gdzie zawarli informację, że ceny mieszkań spadną o 30% (przy 25% prawdopodobieństwie wystąpienia takiej sytuacji)
    Tytuły artykułów w mediach były krzyczące: "Mieszkania o 30% w dół", a środowisko (na chwilę) zawrzało.

    Tak jak pisze owczasty, BRE zebrało wszystkie podstawowe argumenty, które będą oddziaływać na rynek w najbliższych miesiącach, ale bez większych konkretnych prognoz. Broń Boże żadnych procentowych zmian cen mieszkań, jedynie zdania typu:

    (...)Sytuacja może ulec zmianie w
    II połowie 2012 r. w związku z przewidywaną nadpodażą na rynku pierwotnym, spadkiem marż deweloperów w realizowanych, nowych inwestycjach oraz koniecznością sprostania wymogom ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego.


    "Deweloperzy posiadający w ofercie mieszkania o małym metrażu z segmentu popularnego raczej nie doświadczyli spadku cen, ale wraz z dalszym wzrostem podaży mieszkań, trudniejszym dostępem do kredytu hipotecznego oraz spadkiem sprzedaży mieszkań, ceny porównywalnych mieszkań w 2012 r. mogą ulec niewielkiej korekcie.

    Osobiście wolę raporty NBP, bardziej depczą developerom po odciskach. :)

    Publikacje OPENa, moje ostatnie spostrzeżenie:

    Link Chess'a
    http://www.open.pl/news/ceny_mieszkan_spadly_o_31_proc.html
    publikacja z dnia 06-04-2012

    Link z dnia 06-03-2012
    http://www.open.pl/news/mieszkania_indeks_cen_najnizej_w_historii.html

    Tabelki, które znajdują się w obu artykułach, zatytułowane
    Jak zmieniały się ceny transakcyjne metra kwadratowego
    w największych miastach Polski w ostatnich 12 miesiącach


    Lublin:
    marzec 2012 - mediana ceny 1m2 5085zł
    kwiecień 2012 - mediana ceny 1m2 4778zł

    Według mnie 6% korekty jak na 1m-c to porządne szarpnięcie w dół.

    Inna sprawa, że uważam, że cena 1m2 na poziomie mediany ~4780zł w Lublinie to i tak jeszcze o wiele za dużo, w odniesieniu do zarobków. Dość powiedzieć, że limit dopłat w ramach RnS (rynek pierwotny), jest na poziomie ~3880zł/m2. - i takie mieszkania też są w sprzedaży (ale już jednostkowo)
    Sporo jest inwestycji z cenami transakcyjnymi 4200-4500zł/m2, ale to również za dużo w stosunku do zarobków w Lublinie, a margines do dalszej korekty, z mojej wiedzy n.t. branży budowlanej, jest jeszcze dość spory. (przynajmniej do poziomu większości cen transakcyjnych = wartości dopłat RnS)

    Pomimo, tego, że wg OPENa "mieszkania (już) spadły o 31%" na pewno wielu z nas uważa, że wciąż są przeszacowane o minimum kilka do kilkunastu %.
    Z chęcią przyjrzę się kolejnej tabelce z medianą cen transakcyjnych, a potem kolejnej itd. Mając, jednocześnie nadzieję, że "eksperci" nie wymyślą w kolejnym miesiącu skoku mediany cen mieszkań w górę o np. 3%. Na takich właśnie "doradców" KNF wydało komunikat. :)

    Bardziej dynamicznego dążenia rynku do dalszego poziomu równowagi i urealnienia cen, życzę nam wszystkim w te Święta Wielkiejnocy.
    Pozdrawiam

    OdpowiedzUsuń
  5. @k-dek
    Cześć,

    Dzięki za analizę raportu i życzenia. Wzajemnie.

    P.S. Nie wiem czemu Twój komentarz wpadł chwilowo w spam. Kliknąłem że nim nie jest. i się pojawił teraz o 22.12, chociaż z datą 14:30
    hej,
    SiP

    OdpowiedzUsuń
  6. Ten komentarz został usunięty przez autora.

    OdpowiedzUsuń
  7. Znajomy zadał mi interesujące pytanie odnośnie cen transakcyjnych a dokładnie co garażami i komórkami. Jeśli są gratis czy to wpływa na cenę transakcyjną za m2 czy oni to jakoś wyciągają ?. Albo jeśli garaż kosztował wtedy 20 tys a teraz 35 tys. ?. Realnie płacimy mniej za m2 ale więcej za garaż. Przez to na papierze mamy spadek a realnie płacimy tyle samo

    OdpowiedzUsuń
  8. @owczasty.
    sluszna uwaga przy czym w mojej ocenie banki awiec raporty amron raportuja kosz m2 nie wliczajac garazu.
    autorzy raportow sa dostepni mailowo wiec napisz smialo.

    OdpowiedzUsuń
  9. Mam odpowiedź


    Średnie ceny liczone są na podstawie dużej próby cen transakcyjnych, bez użycia modeli statystycznych. Transakcje nie są analizowane indywidualnie. Analiza wykazała, że udział ceny garażu lub komórki lokatorskiej w cenie mieszkania jest niewielka.

    OdpowiedzUsuń
  10. @owczasty
    czyli jednak wrzucają garaże więc można zdjąć z ceny jeszcze trochę. Pytanie ile - statystycznie 2-3%? ciekawe.

    OdpowiedzUsuń
  11. http://lodz.gazeta.pl/lodz/1,35153,11521113,U_Scheiblera__Najslynniejsze_polskie_lofty_upadaja.html

    OdpowiedzUsuń
  12. @SiP,

    mam wrazenie ze garaz i komorka to moze byc wiecej niz 2-3 %. Przyjmij garaz plus komorka za 25k i cene transakcyjna na poziomie powiedzmy 300k i wychodzi ok 8 % ceny mieszkania.

    OdpowiedzUsuń
  13. @Chess

    masz rację - przy mniejszych mieszkaniach to cena komórki i garażu może być już znacząca.

    OdpowiedzUsuń
  14. @sip i chess
    wydaje mi sie panowie, ze to co pan mowi to ze dane ktore oni podaja nie pochodza z badania proby statystycznej populacji a z badania statystycznie istotnej czesci populacji
    roznica pomiedzy tymi dwoma to nie tylko liczebnosc proby ale takze sposob doboru, w pierwszym przypadku bada sie jakosc probki (czyli np z czego sklada sie cena) a w drugim bierzemy wszystko co leci bo jak polczyli wlasnie pewnie na probie statystycznej ewentualne odchylenie z tytulu ceny garazu jest na tyle nieistotne dla ceny koncowej ze nie ma sansu tego filtrowac

    troche zagmatwane, mowiac krotko jakby liczyli na probie statystycznej to odchylenie mogloby byc 5-10% wiec trzeba by filtorwac czy aby w probce nie ma garazy, ale poniewaz w calosci ilosci tranzakcji garaze maja juz duuuzo mniejszy udzial to kiedy badamy wieksza czesc populacji to roznica to juz tylko 2-3% a wiec niestotna

    a mowiac jeszcze krocej garaze "kupuja tylko w warszawie", dla calego kraju to nieistotne

    OdpowiedzUsuń


Komentując anonimowo - podpisz się. Łatwiej prowadzi się dyskusję.
SiP