11 czerwca 2012

Sprawa Rns - wpływ programu na ceny mieszkań

Różnego rodzaju mędrcy (patrz specjaliści z poprzedniego wpisu) w tym oczywiście politycy jak Pan Janusz Piechociński z PSL oraz oczywiście "deweloperzy" uparcie twierdzą, że programy rządowe finansujące zakup mieszkania są dobre dla rynku nieruchomości.

Oczywiście większość z nich na mój argument, iż program rządowy powoduje zawyżanie cen mieszkań, odpowiadali krótko - bajki, bajdurzenie czy po prostu "Pan się nie zna".

Tak jak napisałem w poprzednim wpisie, w interesie każdego z zainteresowanych, w tym pośredników nieruchomości, deweloperów czy sprzedawców kredytów są wysokie ceny mieszkań i ruch w biznesie przy wysokim udziale kredytu. Łatwy kredyt na 100 i więcej procent wartości nieruchomości = wysokie ceny mieszkań. To wręcz synonim.

Regularne podwyższanie współczynnika w programie RnS w przeszłości wręcz do absurdalnych poziomów (prawie 10tyś pln za m2 w Warszawie) prowadziło do patologii w postaci absurdalnych zwyżek cen mieszkań lub przynajmniej skutecznie hamowało ich spadek. Jestem przekonany, że wielu pamięta głoszone wtedy proste hasła na blogu w postaci chociażby tej prostej grafiki (klik). Obecnie jaki jest koń każdy widzi - słuszne ograniczenie kredytów walutowych oraz niższe wskaźniki w programie RnS przyczyniają się do coraz niższych cen mieszkań. Krótko i treściwie to co się dzieje oddaje chociażby ta zajawka do artykułu:

Deweloperzy przycinają ceny lokali, by można je było kupić na preferencyjny kredyt do końca roku
Na warszawskim rynku pierwotnym limit dopłat do kredytów w ramach programu „Rodzina na swoim" wynosi 5904 zł za 1 mkw. mieszkania. Oznacza to, że kupując lokal od dewelopera w cenie nieprzekraczającej tego pułapu, można liczyć na rządowe wsparcie.

34 komentarze:

  1. Panu z PSLu nie ma się co dziwić, on patrzy na świat prostym sposobem. Skoro deszcz i słońce są dobre dla kartofli (kartofle rosną), to kredyty i dopłaty są dobre dla cen mieszkań (ceny mieszkań rosną).

    OdpowiedzUsuń
  2. Po czesci racja Krzysztofie. Ten Pan nie jest jednak glupi. On zyje dobrze z budowlancami i deweloperami i chce po prostu "im zrobic dobrze" i tyle.

    OdpowiedzUsuń
  3. Wszystkim jest dobrze kiedy rośnie, problem jest taki że rosnąć już nie chce mimo sypania nawozu...

    OdpowiedzUsuń
  4. http://www.bankier.pl/wiadomosc/Wkrotce-nowy-program-doplat-do-kredytow-na-mieszkania-2567061.html

    OdpowiedzUsuń
  5. @marek
    to zaden duzy program. jak rozumiem 15 k pln na calosc inwestycji? nie wyglada to jakos mega super....

    osobiscie wazniejsze jest co bedzie z SGM (patrz tag na blogu)

    OdpowiedzUsuń
  6. Zwróć uwagę na tę Rzepę. Deweloperzy straszą tam, że od lipca nowe limity, a to g... prawda! W Wawie nowe limity będą od października, bo Mazowiecki urząd podaje wskaźniki pod koniec marca i koniec września.

    OdpowiedzUsuń
  7. @krasus
    pelna zgoda. mialem z tego zrobic cytatat dnia na zasadzie jak nabija sie ludzi w butelke.

    oczywiscie limity sa co pol roku wiec lipiec odpada

    OdpowiedzUsuń
  8. Dla zainteresowanych.

    www.expander.pl/upload/PDF/Raport_Szybko_pl_Metrohouse_i_Expandera_-_czerwiec_2012.pdf


    Jeżeli średnie spadki w Warszawie są na poziomie 2,5%, to osobiście jeszcze ten rok wytrzymam na wynajmie:-)

    OdpowiedzUsuń
  9. Nic nie zastąpi kończącej się "rodziny na swoim"
    http://stooq.pl/n/?f=620160

    OdpowiedzUsuń
  10. RNS miał i ma niewielki wpływ na średnią cenę mieszkań.

    Podstawowym czynnikiem była i jest demografia w tym migracje ludności.

    Warto zajrzeć do statystyk.
    http://www.stat.gov.pl/cps/rde/xbcr/gus/e_not_nt_szkol_wyzszych_w_Polsce.pdf

    Od 1991 roku do 2006 czyli okresu szczytowego liczba studentów wzrosła z poziomu 403 do 1953 tys. Od roku zaczęła spadać i obecnie wynosi 1841 tys. W samym Krakowie od 1991 do 2006 liczba przyjezdnych studentów mogła wzrosnąć od 50-70 tys. osób, co wygenerowało oczywistą bańkę cenową. Teraz wraz ze spadającą liczbą studentów i migracją ludności miejscowej do strefy podmiejskiej obserwuję się spadek cen mieszkań w Krakowie.
    Dodam, że odsetek mieszkań w Krakowie jaki można było kupić w ramach RNS był zawsze kilku procentowy i najniższy w Polsce.

    OdpowiedzUsuń
  11. @mdoppler nie zgadzam się..

    obecnie widzę jak dev zjezdzaja z nami w wawie do 5900..limit rns.





    tu masz wiecej innego dobrego:
    Rodzina na swoim miesza w hipotekach
    Po odchudzeniu programu dopłat do rat rynek hipoteczny spadł o 25 proc. Bankowcy liczą na odbicie jesienią. Dzięki… programowi
    Potwierdzają się prognozy z końca 2011 r. wieszczące spadek sprzedaży kredytów hipotecznych w tym roku. Po pięciu miesiącach rynek wyhamował o około 25 proc. W marcu hamowanie było najostrzejsze — o 27,5 proc., w kwietniu o 23 proc., a w maju o 24 proc.

    — To efekt ograniczeń w programie „Rodzina na swoim” — wyjaśnia Remigiusz Falkowski, szef hipotek w Pekao. O ile w 2011 r. co trzeci udzielany kredyt miał rządowe dofinansowanie, o tyle w maju tego roku już tylko co szósty.

    Wiele się mówi o wpływie rekomendacji T na podaż kredytów. Zdaniem Remigiusza Falkowskiego, jej wpływ jest przeceniany.

    Z danych Związku Banków Polskich, do których dotarł „Puls Biznesu”, wynika, że przed miesiącem banki pożyczyły klientom pod zastaw hipoteczny 3,221 mld zł. Liderem, trzeci miesiąc z rzędu, jest Pekao, który powiększył przewagę nad drugim w rankingu PKO BP.

    Więcej w czwartkowym "Pulsie Biznesu" oraz archiwum PB>>
    http://m.pb.pl/2627781,84875,rodzina-na-swoim-miesza-w-hipotekach
    link

    Ceną rządzi kredyt i jego ilość a nie Twoja demografia. Ta jest ważna ale nie najważniejsza.

    OdpowiedzUsuń
  12. Mniejszy popyt to mniej kredytów.

    Akurat w tym przypadku mniejszy popyt spowodowany jest właśnie czynnikami demograficznymi bo dostępność kredytów jest na wysokim poziomie w stosunku do roku 2009.
    http://www.open.pl/news/hipoteki_indeks_dostepnosci_kredytow_na_hamulcu.html

    Poza tym, w Krakowie okres największego wzrostu cen mieszkań to 2002-2007, w tym czasie ceny wzrosły 3 krotonie.
    Więc na wzrost cen mieszkań nie mógł mieć wpływu program RNS, tylko czynniki demograficzne które wygenerowały ogromny popyt.

    OdpowiedzUsuń
  13. @mdoppler

    najwieksze zwyzki mialy miejsce po 2005 (2006) co zbieglo sie z mega dostepnoscia kredytow a przede wszystkim hipotecznych.

    Twoj przypadek tylko potwierdza moja opinie bo po 2002 gwaltownie spadalo oprocentowanie kredytow w zlotych a nigdy w historii iii rp nie bylo tak niskie. jeszcze 10 lat temu mieszkania kupowalo sie glownie a gotowke bo oprocentowanie wynosilo 15-20 procent.

    w ostatnich 7-9 latach namnozylo sie tez posrednikow kredytow i ogolnie zrobila sie nagonka na kredyty. to nadal kredyt jest wazny a nie demografia. ona sie liczy ale nie az tak.

    OdpowiedzUsuń
  14. @mdoppler.com

    Moim skromnym zdaniem RnS, miał wpływ na średnie ceny mieszkań.

    RnS stał się miękkim lądowaniem przegrzanego/wyspekulowanego - tanim kredytem - rynku mieszkań -> po 2008r.

    Cały 2009r, rynek przyhamował, otrzeźwiał z kredytowego amoku...i wtedy zostały radykalnie podniesione limity dopłat do RnS.
    RnS nie tyle przyczynił się do wzrostu cen nieruchomości, jak bardziej nie pozwolił im w szybkim tempie zejść z wyspekulowanego poziomu.

    Toczyliśmy tutaj dyskusje na ten temat; SiP pisał też do NIK. (NIK nie znalazł nieprawidłowości) W mediach nawet na chwilę OF o tym napisał, ale sprawa szybko została nakryta innymi tematami i rozpłynęła się w codzienności.

    http://www.bankier.pl/wiadomosc/Kosztowny-blad-w-programie-Rodzina-na-Swoim-2216036.html

    Deweloperzy mając (przez pewien okres) dopłatę do prawie 10k/m2 w Warszawie (inne miasta też były w podobnej skali przeszacowane) nie musieli schodzić z cen poniżej limitu. Mimo nieco gorszej sprzedaży, mogli dzięki wysokim limitom RnS wykazywać zbycie zasobów danej realizacji na poziomie kilkudziesięciu % i na resztę uzyskiwać kredyt w banku, dzięki tym środkom i prowadzeniu dalej budowy mogli wciąż trzymać sztywno cenę za 1m2.

    Trzeba też uczciwie powiedzieć, że do chwili wprowadzenia ostatnich zmian w programie to rynek wtórny był większym beneficjentem programu, ale dzięki wylobbowanym limitom obie gałęzie rynku mogły stać na wysokim wyspekulowanym poziomie.

    A tak na prawdę największy lament nt limitów i ogólnie zmian jakie zachodziły w programie generowali...pośrednicy w obrocie nieruchomościami - często przedstawiający się jako analitycy, czy też doradcy (też już o tym dyskutowaliśmy)

    Stary link, ale jakże wciąż prawdziwy.
    Lament pośredników i cięta riposta p. Krzysztofa
    http://www.bankier.pl/wiadomosc/Rodzina-na-swoim-ma-nierealne-limity-cen-mieszkan-2390211.html

    OdpowiedzUsuń
  15. @k-dek

    W Krakowie udział mieszkań które można było kupić w ramach RNS był kilku procentowy, więc trudno mówić tutaj o jakimś szczególnym wpływie na ceny mieszkań.

    Podobna sytuacja jest z kredytami, obecnie warunki kredytowe (oprócz konieczności posiadania pewnego wkładu własnego) są dużo lepsze niż przed laty, a ceny mimo tego spadają i będą spadać.

    W ciągu najbliższych kilku lat Krakowowi i innym miastom akademickim ubędzie kilkadziesiąt tysięcy przyjezdnych studentów (ze względów demograficznych) i spadek będzie się pogłębiał.

    Warszawa jako stolica ma zapewniony ciągły dopływ imigrantów zarówno krajowych i zagranicznych, więc zmiany mogą przebiegać zupełnie inaczej.

    OdpowiedzUsuń
  16. @modppler
    "Podobna sytuacja jest z kredytami, obecnie warunki kredytowe (oprócz konieczności posiadania pewnego wkładu własnego) są dużo lepsze niż przed laty, a ceny mimo tego spadają i będą spadać."

    ODP:
    Co to za bzdura? Oczywiście że obecnie warunki kredytowe są kiepskie a właśnie wkład własny jest kluczowy gdyż jak mówi statystyka dużą część bierze taki kredyt (LTV większe od 80%) podobnie jak max okres kredytowania. To co piszesz to po prostu nie prawda.

    Dostępność RNs w krakowie - musze sprawdzic ale nie wierze że tylko kilka procent.. w momencie gdzie rns w wawie mial prawie 10tys.

    OdpowiedzUsuń
  17. @modppler
    zreszta zobac jak spadla zdolnosc ludziom w walutach i sprawdz jak wzrosla marza na nich.
    zapominasz wg mnie o fakcie ze wvmiastach kredyty hipo byly popularne. ich paleczke przejely po czesci kredyty hipo bo rata byla nawet nizsza niz we franku w czasie pierwszych 8 lat.

    OdpowiedzUsuń
  18. @SiP

    Wskaźnik LTV zależy przecież od prognozowanego przez banki trendu w cenach nieruchomości.

    Bank chce mieć w okresie spłaty kredytu pełne zabezpieczenie pożyczanej kwoty.

    Jeśli prognozy banku są takie, że ceny nieruchomości będą rosnąć, to może sobie pozwolić na pożyczenie kwoty na poziomie np. 110% zabezpieczenia, jeśli prognozuje, że będą spadać to ustala na np. 90%.

    Skoro niektóre banki wymagają obecnie wkładu własnego to wynika to wyłącznie z prognozowanego przez nie dalszego spadku cen nieruchomości.


    Wg. tego indeksu.
    http://www.open.pl/news/coraz_mniejsza_dostepnosc_kredytow.html
    LTV jest nadal powyżej 100%, a sam wskaźnik dostępności kredytowej jest o 14% wyższy w stosunku do czerwca 2009

    Jeśli chodzi o RNS w Krakowie to tutaj są wskaźniki http://www.bgk.com.pl/program-rodzina-na-swoim/dane-liczbowe-programu-rns

    Tutaj wartość transakcji na rynku wtórnym
    http://www.mrn.pl/analizy/Analizy,3,3.html

    Np. na rynku wtórnym w roku 2009 wartość wszystkich transakcji wynosiła ok 1 mld zł.
    Zatem udział RNS w tym okresie wynosił ok 8,5% potem oczywiście się zwiększył i w okresie szczytowym wynosił może 20%.

    OdpowiedzUsuń
  19. @mdoppler
    Przyczyny zwiększonego LTV nie maja nic do rzeczy. Liczy się to, czy LTV jest niskie czy wysokie. Po co więc przytaczasz te powody?

    I nie może 20%, tylko AŻ 20%.

    OdpowiedzUsuń
  20. Posucha na rynków kredytów hipo
    Nie warto bić się o kredyt w euro
    Banki nie mają dobrych ofert

    – Dziś kredyty w euro proponuje dziewięć banków. Jednak w większości z nich uzyskanie finansowania w tej walucie jest niezwykle trudne. Część instytucji, mimo posiadania takiej oferty i tak nie udziela kredytów w euro, wydając decyzje kredytowe w złotych. W innych bankach marże są na tyle wysokie, że zaciągnięcie takiego zobowiązania jest nieopłacalne, gdyż tańszy może być kredyt w złotych. Realnie kredyty w euro udzielane są przez trzy – cztery banki – ocenia Michał Krajkowski, główny analityk Domu Kredytowego Notus.
    link

    OdpowiedzUsuń
  21. @moddpler:
    W złotych drogo jak 3,5 roku temu
    link

    Kredyty wcale nie są mocno dostępne.

    OdpowiedzUsuń
  22. @mdoppler

    Niestety sposób wyliczania dostępności kredytów przez OF jest ułomny i w związku z tym to zły przykład.

    OdpowiedzUsuń
  23. @Moddpler
    to masz właściwie coś nowszego bo tamten Twój to staroć:
    http://www.bankier.pl/wiadomosc/Spada-dostepnosc-kredytow-hipotecznych-2582772.html
    link

    OdpowiedzUsuń
  24. Ciekawostka z wykopu - ile lat rtrzeba pracować na mieszkanie w poszczególnych rejonach kraju:

    Link

    OdpowiedzUsuń
  25. @chybil
    takie porównania są głupie. One zakładają że np 10 lat cała pensję przeznaczasz na zakup mieszkania co przecież nie jest prawdą. Powinno się wziąć pod uwagę koszty życia itd. Wieksze miasto wieksze wydatki na życie (droższe życie) więc ogólnie porównania bez sensu.

    OdpowiedzUsuń
  26. Dlatego napisałem ze to "ciekawostka".

    Informacje dotyczą stolic regionów, więc koszty życia są porównywalne moim zdaniem.
    Można spokojnie porównywać Kraków,Wrocław, Poznań, Gdańsk, może Katowice w jednej grupie.
    Żywność, odzież, energia, łączność kosztuje w całym kraju porównywalnie.
    W zasadzie większe koszty życia wynikają głównie z kategorii: "użytkowanie mieszkania lub domu", oraz pewnie rozrywka.

    OdpowiedzUsuń
  27. @SIP
    "to masz właściwie coś nowszego bo tamten Twój to staroć:"
    To tylko 1 miesiąc różnicy.
    W tym czasie dostępność niewiele się zmieniła.

    @Chybil
    Na pierwszym miejscu Kraków, nie żeby mnie to dziwiło, a koszty życia w Krakowie może poza cenami najmu są często wyższe niż w Warszawie, więc ma zasłużone pierwsze miejsce.

    OdpowiedzUsuń
  28. SiP na pewno zrobi wkrótce oddzielny wpis nt. nowego raportu NBP:

    http://www.nbp.pl/publikacje/rynek_nieruchomosci/ceny_mieszkan_03_2012.pdf

    Najważniejsze rzeczy to prognoza przyspieszenia korekty cen w najbliższym czasie:

    W pierwszych miesiącach bieżącego roku nadal obniżały się ceny mieszkań, powiększała się pula mieszkań niesprzedanych, a firmy deweloperskie wciąż notowały satysfakcjonującą rentowność. Jednak narastające ryzyko nadpodaży produkcji może doprowadzić w przyszłości do szybszej od dotychczas obserwowanej korekty cen oraz problemów sektora budowlanego

    oraz zwrócenie uwagi, na fakt, że developerka na pewno szykuje się na jesienne "wielkie przeproszenie się z programem RnS".
    O ile nie zostaną w jakiś metafizyczny sposób podniesione limity dopłat, to zejście oferty developerskiej w większej ilości do poziomu dopłat w ramach RnS, będzie można zapisać po stronie ostrzejszej korekty cen. W wielu miastach średnie ceny transakcyjne mieszkań, podawane przez różne raporty (niestety najczęściej pośredników) odbiegają znacznie od limitów dopłat.

    Sama zmiana sposobu liczenia limitów dopłat w ramach RnS, gdzie przycięto współczynnik przeliczeniowy 1,4 do 1,0 (dla pierwotnego) to była zmiana limitu w dół o ok 28%.
    Jak wiemy, developerzy nie podążyli masowo za limitami, ale teraz może to zmienić się na większą skalę.

    A największa zagadka, czy rynek może zejść cenami, jeszcze poniżej dzisiejszego poziomu limitów dopłat RnS w 2013 roku :D

    Czy dopełni się wykres, gdzie korekta cen może zejść poniżej, "naturalnej krzywej wzrostu cen" - jedynie o % inflacji rocznie, a nie wywołanej spekulacją
    http://i.imgur.com/vrtw5.png

    OdpowiedzUsuń
  29. Koniec RnS, EXPANDER płacze...

    http://www.bankier.pl/wiadomosc/Rodzina-na-swoim-sie-konczy-Jak-na-razie-nie-ma-alternatywy-2602072.html

    Koniec RnS...Wiceminister transportu, budownictwa i gospodarki morskiej (...) Piotr Styczeń dodał, że w ministerstwie powstały nowe rozwiązania nazwane "Mieszkanie dla młodych", które mają zastąpić "Rodzinę na swoim"

    http://www.bankier.pl/wiadomosc/Koniec-rodziny-na-swoim-Sejm-nie-przedluzyl-programu-2602577.html

    ...strach się bać, jaki to znowu program "socjalny" rośnie, podlewany przez lobby...

    OdpowiedzUsuń
  30. @k-dek
    mialem to w poludnie wrzucic ale zostawilem w notatniku :-)

    Link od K-dek kończy się RNS

    OdpowiedzUsuń
  31. Ten komentarz został usunięty przez autora.

    OdpowiedzUsuń


Komentując anonimowo - podpisz się. Łatwiej prowadzi się dyskusję.
SiP