08 listopada 2012

NBP - Analiza rynku nieruchomości - Informacja o cenach mieszkań i sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych w Polsce - II kwartał 2012

Ukazał się kolejny kwartalny raport NBP na temat sytuacji na rynku nieruchomości w Polsce. Zanim wkleję info o raporcie jak i sam link do raportu o drugim II kwartale to zaznaczę że są już dane surowe (xlsx) z III kwartału gdzie widać postępujący spadek, a więc wnioski z II kwartału nie są już tak aktualne.


Przykładowo Warszawa (plik xlsx)
R.Pierwotny - Okres / ceny transakcyjne
I KW 2012 / 6 967 II KW 2012 / 7 043 III KW 2012 / 6 757
Średnia cena metra kw. spadła w III kwartale 2012 do poziomu najniższe od 2006 roku (IV KW - 6186)

R.Wtórny - Okres / ceny transakcyjne
I KW 2012 / 7 601
II KW 2012 / 7 552
III KW 2012 / 7 247
Średnia cena metra kw. spadła w III kwartale 2012 do poziomu najniższe od 2006 roku (IV KW - 7143)

Proszę przy tym nie zapominać o inflacji za okres 5,5 roku (od IV 2006 do III 2012) a w związku z tym ceny realnie są niższe. Skumulowana inflacja of grudnia 2006 wyniosła ponad 20%(GUS - klik). By zobrazować - cena dla rynku pierwotnego dla Warszawy z III 2006 KW tj 5605 (pierwszy raportowany kwartał przez NBP) oznacza na dzień dzisiejszy ponad 6721 pln. Widać zatem dobitnie, że ceny realnie są niższe niż nawet w III kwartale 2006 roku.


Plik z danymi w formie tzw surowej, zawiera III kw 2012 - klik.


Poniżej główne wnioski z II kwartału 2012:

Analiza sytuacji na rynku nieruchomości w Polsce w II kwartale 2012 r. prowadzi do następujących wniosków:
  • w analizowanym okresie zwraca uwagę istotnie narastająca podaż mieszkań ze strony deweloperów, co w przyszłości może doprowadzić do korekty cen, szybszej od dotychczas obserwowanej;
  • narastająca podaż kontraktów na mieszkania i niewielki spadek cen mieszkań dotychczas nie wpłynęły istotnie na wyniki finansowe sektora deweloperskiego, problem rosnącej podaży oraz mało elastycznych w dół cen mieszkań może jednak w przyszłości pogłębić kłopoty sektora deweloperskiego i budowlanego;
  • udział zysków w cenie m kw. mieszkania nadal był atrakcyjny dla deweloperów, zwłaszcza mniejszych; pomimo istniejącego znacznego zapasu gotowych mieszkań oraz kontraktów na ich budowę, kosztowne przebranżowienie się oraz brak możliwości alternatywnych inwestycji skutkowały rozpoczynaniem nowych budów; zwiększoną produkcję mieszkań w omawianym kwartale należy szczególnie wiązać z ostatnią możliwą reakcją deweloperów przed wejściem w życie 29 kwietnia 2012 r. ustawy deweloperskiej;
  • nadal notowano niewielkie nominalne spadki cen mieszkań (ofertowych i transakcyjnych na rynku pierwotnym i wtórnym) w największych miastach; ceny mocniej spadały w wymiarze realnym za sprawą rosnących wynagrodzeń oraz inflacji;
  • kwartalny przyrost należności od gospodarstw domowych z tytułu kredytów mieszkaniowych był na poziomie najniższym w ostatnich sześciu latach; wartość nowo podpisanych umów była natomiast najniższa od trzech lat; banki, podobnie jak w poprzednim kwartale, nadal nie udzielały kredytów mieszkaniowych w walutach obcych;
  • na rynku nieruchomości komercyjnych odnotowano wzrost wartości transakcji inwestycyjnych, natomiast stopy kapitalizacji z inwestycji w najlepszych lokalizacjach były stabilne. a rynku nieruchomości komercyjnych odnotowano wzrost wartości transakcji inwestycyjnych, natomiast stopy kapitalizacji z inwestycji w najlepszych lokalizacjach były stabilne.

Link do raportu - klik.

10 komentarzy:

  1. SiP, a czy program, który zamierzają wprowadzić w przyszłym roku, czyli MdM może znacząco wpłynąć na wyhamowanie spadków cen na rynku pierwotnym?

    OdpowiedzUsuń
  2. Pozwolę sobie jeszcze na małe offtopowe pytanie. Czy mógłbyś polecić bloga, pisanego przez podobną (rzetelną) do Ciebie osobę i która traktuje o rynku FOREX? Dziękuję i pozdrawiam.

    OdpowiedzUsuń
  3. @Piotr
    MDM na chwilę obecną nie wpłynie znacząco na rynek ponieważ nie wiadomo kiedy jeszcze wejdzie i czy wejdzie ale na chwilę obecną
    - będzie można kupić tylko lokum od dewelopera (rynek wtórny będzie musiał ostro spuścić z cen)
    - Limit wieku ogranicza o 28%
    - Brak domów to o 21% kredytów mniej

    http://forsal.pl/artykuly/660433,mieszkanie_dla_mlodych_mocne_i_slabe_strony_nowego_programu.html

    Jednak dla mnie zabieg MDM ma na celu pokazanie że rząd coś robi w celu poprawy rynku mieszkań oczywiście mało kto wie ze takie programy szkoda cenom. A po drugie ma ukazać ze nowy porgram będzie gorszy aby ludzie skorzystali w ostatniej chwili z RNS.
    a tutaj dowód :)

    -Październikowa sprzedaż kredytów z dopłatami to absolutny tegoroczny rekord.
    -rząd zapowiedział, że zamiast „RnS” wprowadzi nowy program wsparcia o nazwie „Mieszkanie dla Młodych”, ale już wiadomo, że nie będzie on tak atrakcyjny jak „RnS”.

    Czekanie się nie opłaca

    Według ekspertów to wystąpienie ministra także przyczyniło się do zwiększenia liczby składanych wniosków w ramach RnS.

    – Decydują się na to przede wszystkim ci, którzy planowali zakup mieszkania, ale wstrzymywali się z decyzją, czekając na dalszy spadek cen nieruchomości – wyjaśnia prof. Łaszek.

    – Dziś już wiedzą, że nawet jeśli ceny dalej będą maleć, to czekanie się nie opłaca.

    http://forsal.pl/artykuly/660279,rodzina_na_swoim_z_impetem_wraca_na_rynek_wtorny.html

    http://forsal.pl/artykuly/660171,ruch_w_nieruchomosciach_rodzina_na_swoim_napedzila_bankom_klientow.html

    OdpowiedzUsuń
  4. SIP

    Nie zgodzę się z Twoim sposobem pojmowania inflacji. Mamy inflację spowodowaną wzrostem cen, co oznacza że zarobki starają się dogonić ceny.
    W tym wypadku mamy taką sytuację że na mieszkanie musimy pracować krócej (jeśli przeznaczymy na nie cały nasz dochód) ale jeśli weźmiemy pod uwagę rosnące koszta utrzymania to bardzo możliwe że nic się nie zmieniło.

    Zwrócę uwagę na jeszcze jedną rzecz, 2006 rok to był okres wysokich cen mieszkań.
    W grudniu 2005 zmieniłem pracę i zacząłem się rozglądać za jakimś niedużym mieszkaniem (2 pokoje około 40m2).
    W grudniu mieszkania tego typu miały ceny ofertowe na poziomie 130-150 tyś w tej okolicy która mnie interesowała. Trzy miesiące później za mieszkania w tej okolicy o takim metrażu i standardzie ceny zaczynały się od 170 tyś.

    OdpowiedzUsuń
  5. Ostatnio śledzę comiesięczne wypociny OF, i tak:

    Od grudnia 2011r. do września 2012, mamy w zasadzie konsekwentne wykazywanie korekty cen transakcyjnych, w zdecydowanej większości dużych miast:

    Grudzień 2011r. - http://www.open.pl/news/mieszkania_wzrost_liczby_transakcji_na_koniec_roku.html
    Wrzesień 2012r. -
    http://www.open.pl/news/rekordowy_miesieczny_spadek_indeksu_cen_mieszkan.html

    Wydawałoby się (m.in. na podstawie raportów NBP), że trend spadkowy jest stały i niekwestionowany i przez najbliższe kilka miesięcy nic go nie może zakłócić, biorąc też pod uwagę fakt, że będzie minimum półroczna luka w programach stymulujących popyt...
    A tu jakimś cudem myśliciele z OF postanowili już w październiku upatrywać odwrócenia trendu, albo chociaż wykazać, że duże spadki cen...to już były :) haha
    http://www.open.pl/news/indeks_cen_mieszkan_w_gore_o_0_5_proc.html

    Co prawda:
    Po pierwsze, OF nie charakteryzuje całego rynku, są to dane na podstawie pośrednictwa w transakcjach przeprowadzonych tylko przez OF i HB,
    Po drugie faktycznie wygasający program RnS, może w kilku miastach, gdzie limit dopłat jest na wysokim poziomie, doprowadzić to minimalnego wzrostu cen - jeżeli rynek "sam" wyraźnie zszedł poniżej tegoż limitu.

    Jednak pomimo tych dwóch punktów, odnoszę wrażenie, że OF, stara się już dzisiaj zawracać rzekę kijem i próbuje kreować, a nie opisywać rynek mieszkań (w zasadzie od samego początku istnienia OF i HB to robi, przy czym HB robi to znacznie bezczelniej)
    Znamienne jest też to, że comiesięczne raporty/komentarze przez ostatnie miesiące publikowane były mniej więcej 5-8dnia każdego miesiąca, a tutaj musieliśmy czekać aż do 9.11, aby dowiedzieć się o sytuacji panującej na rynku nieruchomości w październiku. (od 5-8 listopada, to były dni robocze)
    Albo ktoś miał urlop / L4, albo była duuuża burza mózgów, po której zapadła decyzja: "Rośnie o 0,5%!" :D


    @ NBP i porównywanie się do roku 2006. (część wypowiedzi Encjusz)

    Ja raczej również odnoszę wrażenie, że wzrosty cen, wywołane spekulacją, nastąpiły już od lata 2005r. Więc uważam, że powinno porównywać się ceny z 2005r. + inflacja do sytuacji jaką mamy teraz...taka moja luźna sugestia.

    Link z 2005r. (mapka dla całej Polski):
    http://www.dziennikwschodni.pl/apps/pbcs.dll/article?AID=/20050829/NEWS01/50828013

    OdpowiedzUsuń
  6. Krótko jeszcze nt. "jak to dzisiejsze ceny mają się do roku 2006 + inflacja.

    Swój wcześniejszy post chyba potraktowałem za mało poważnie, pisząc, że "odnoszę wrażenie" - fakty w zasadzie są bezdyskusyjne rok 2006, był właśnie rokiem dynamicznej spekulacji, jak również rok 2007. Kolejne lata to upadek znanego banku...kryzys...bandyckie podniesienie limitów dopłat w ramach RnS...zaklinanie rynku...rekomendacje KNF...i w zasadzie dopiero od początku tego roku, zaczęto głośno mówić o korekcie cen.

    Ale jak widać prostym chwytem, wykazuje się, że w zasadzie to już ceny nieruchomości spadły ile miały spaść - porównując sytuację do roku 2006 - gdzie defacto spekulacja była już rozpędzona.

    Temat podjął Samcik - powielając manipulację rokiem 2006 - jako, że jest to rok "przed boomem" !!

    http://samcik.blox.pl/2012/11/Ciekawe-wyliczenia-NBP-realnie-ceny-mieszkan-sa.html

    Kilka osób w komentarzach zwraca uwagę na wykres 9, gdzie jasno widać rok 2004-2005 mniej więcej równowaga, a 2006r. - ceny dynamicznie w górę.

    Porównywanie obecnej sytuacji do tej z roku 2006, czy 2007 czy innego nie jest chyba niczym złym, ale trzeba jasno powiedzieć spekulacja na polskim rynku nieruchomości mieszkaniowych ruszyła od ~początku/połowy roku 2005.

    Posłużę się jeszcze czyimś wykresem [być może nawet któregoś Kolegi dyskutanta z forum SiP], gdzie naniesiono mniej więcej Q1 2006 - jak widać przed tym Q1, jest jeszcze spory kawałek krzywej wzrostowej - dużo miejsca dla całego roku 2005...

    http://imageshack.us/photo/my-images/593/returntonormal.png/

    Prosty przykład, jak to historię (nie tylko ekonomiczną) można zakrzywiać i manipulować faktami.

    OdpowiedzUsuń
  7. Panowie,
    nie wiem o co chodzi z tą bańką czy jej brakiem w 2005/2006.

    Ja nigdzie we wpisie nie napisałem że ceny wróciły do okresu sprzed bańki. Ja jedynie napisałem że ceny wróciły do najniższego poziomu od momentu zbierania danych przez NBP (xls) bodajże.

    Cytując mój wpis:
    "Proszę przy tym nie zapominać o inflacji za okres 5,5 roku (od IV 2006 do III 2012) a w związku z tym ceny realnie są niższe. Skumulowana inflacja of grudnia 2006 wyniosła ponad 20%(GUS - klik). By zobrazować - cena dla rynku pierwotnego dla Warszawy z III 2006 KW tj 5605 (pierwszy raportowany kwartał przez NBP) oznacza na dzień dzisiejszy ponad 6721 pln. Widać zatem dobitnie, że ceny realnie są niższe niż nawet w III kwartale 2006 roku."


    Oczywiście że w 2005 był koniec normalnych cen wiec powinniśmy wrócić do 5000 plus inflacja (5000*1,2 = 6000 pln).

    Jeśli odbieracie wpis inaczej to napiszcie na bazie jakiego zdania. hej

    OdpowiedzUsuń
  8. @SiP

    Jeśli odbieracie wpis inaczej to napiszcie na bazie jakiego zdania.

    Jako, że wrzuciłem aż 2 posty nt "...rok 2005, a rok 2006..."...podejmę się tego niewdzięcznego zadania i wskażę zdanie ;):)

    Po pierwsze to problem zapoczątkował sam Raport NBP :D, a w Twoim komentarzu SiP, zdanie:

    "Widać zatem dobitnie, że ceny realnie są niższe niż nawet w III kwartale 2006 roku.

    ...i właśnie sformułowanie "niż nawet" może sugerować, że rok 2006 to jakiś punkt zwrotny - jak wszyscy wiemy, nie miałeś tego na myśli po prostu skomentowałeś to co napisano w raporcie; tam ktoś się odniósł do roku 2006 i miał do tego prawo.

    Jeszcze raz powtórzę, że na podstawie tak skonstruowanego raportu NBP, można łatwo wysnuć zmanipulowaną teorię, że rok 2006 był rokiem przełomowym w spekulacji na cenach mieszkań, i że dzisiaj ceny spadły do takiego poziomu jakie były wtedy + inflacja i że rynek realizując kolejne korekty cen, już nie będzie w zasadzie daleko szukał dna. - mówiąc dobitniej: "już wkrótce korekta cen, stop"

    Tak to zrobił bezczelnie Samcik - wrzucałem linka; tutaj u Ciebie tak nie ma...ale konstrukcja raportu NBP...już sama w sobie trochę namieszała.

    PS. Mam nadzieję, że wyraziłem się jasno :D

    Jak widać na Twoim forum...niewiele osób miało z tym problem :D, więc pewnie prawie wszyscy odebrali Twój komentarz do raportu prawidłowo :)

    OdpowiedzUsuń
  9. spada liczba udzielonych kredytów hipotecznych

    W trzecim kwartale tego roku liczba udzielonych kredytów hipotecznych spadła w stosunku do trzeciego kwartału ub. r. o 21 proc.. Liczba udzielonych kredytów złotowych zmalała o 8 proc., a walutowych o prawie 94 proc. - wynika z danych analityków rynku.

    Teraz jeszcze do końca roku wszyscy się pożenią i RNS można uznać za zamknięty.

    OdpowiedzUsuń
  10. W idealnym świecie stosunek komentarzy rynku nieruchomości jak ten poniżej:

    http://www.bankier.pl/wiadomosc/Kto-nagania-na-kupno-mieszkan-2686469.html

    byłby 10:1

    10 komentarzy studzących głowy i jeden "lekko przekłamany" [Turek, Grząbka i inni]

    Niestety w naszej rzeczywistości mamy tego tupu opinie publikowane raz na pół roku. (w obrębie jednego portalu jakim jest przykładowy bankier.pl)

    Czyli stosunek artykułów mniej więcej 1:150 :)
    jeden jak wyżej - pomiędzy 150 naganiaczy

    ...ale trzeba cieszyć się chociaż z tego jednego na jakiś czas :D

    OdpowiedzUsuń


Komentując anonimowo - podpisz się. Łatwiej prowadzi się dyskusję.
SiP