31 grudnia 2012

Nieruchomości - PKO BP - Ceny na rynku nieruchomości mieszkaniowych - III kwartał 2012


Za PKO BP z 10 grudnia 2012 (PRZED oficjalną propozycją KNF dotyczącą nowelizacji rekomendacji S z 21 grudnia 2012)

Przedmiotem kwartalnego raportu o rynku nieruchomości mieszkaniowych jest analiza zmian cen ofertowych w okresie ostatniego półrocza i ostatnich dwóch lat oraz przewidywania trendów w perspektywie średniookresowej na rynku nieruchomości na największych rynkach. Analiza jakościowa podejmuje kwestie ryzyka spadku cen.

  • Utrzymujący się niewielki trend spadkowy cen ofertowych mieszkań w ostatnich dwóch kwartałach – o różnym nasileniu regionalnym – w konsekwencji dużej podaży mieszkań na rynku, przy słabym popycie mieszkaniowym z uwagi na zaostrzone regulacje ostrożnościowe i mniejszą dostępność kredytu z dopłatą z Rns. W trzech kw. 2012 r. w 10 największych miastach oddano do użytku 28,3 tys. mieszkań (wobec 19,5 tys. w trzech kw. 2011 r.) 
  • Wygaszanie programu Rodzina na swoim od 2013 r. ożywiło akcję kredytową w ramach tego programu w ostatnich miesiącach jego działania, osłabiając nieco spadek popytu na kredyt mieszkaniowy w II poł. 2012 r.
  • Ramowe założenia nowego rządowego programu wsparcia zakupu pierwszego mieszkania przez młodych ludzi – Mieszkanie dla młodych (Mdm), przedstawione w październiku 2012 r.; Mdm w ograniczonym zakresie może być następcą Rns, obecnie jest w fazie konsultacji społecznych.
  • W perspektywie 2-3 kwartałów najbardziej prawdopodobny wydaje się nadal lekki trend spadkowy cen mieszkań z uwagi na presję wysokiej, bardzo wolno malejącej, podaży przy słabszym popycie, ograniczanym konserwatywną oceną zdolności kredytowej; zapowiadane poluzowanie Rekomendacji S wejdzie w życie najwcześniej w 2Q 2013 r., wsparcie popytu na kredyt preferencyjny z Mdm nastąpi najwcześniej w II poł. 2013 r.
  • Ryzyko spadku cen na rynku nieruchomości o więcej niż 30% w ciągu najbliższych dwóch lat (próg w scenariuszach stresstestowych stosowany w praktyce nadzorczej), pozostaje poniżej 30%. Taki scenariusz mógłby zmaterializować się w sytuacji nasilenia zjawisk recesyjnych w gospodarce światowej i zaostrzenia problemów zadłużeniowych strefy euro, tym samym przekładając się na silniejsze od oczekiwanego spowolnienie gospodarcze w kraju (głębszy spadek dynamiki PKB rzutujący na wzrost bezrobocia i spadek dochodów gospodarstw domowych, skutkujący wzrostem ryzyka kredytowego i zaostrzeniem polityki kredytowej przez banki).





Pełny raport - link.





11 komentarzy:

  1. Widze, ze eksperci z PKO BP są optymistami. Prawdopodobieństwo, ze ceny spadną o 30% szacują pon. 30%. Ciekaw jestem jak to policzyli. Pewnie wzięli z palca. Moim zdaniem jednak czeka nas podobna zapaść na rynku nieruchomości jak w Hiszpanii. Moga jedynie to odwlekać w czasie, ale to tylko kwestia czasu. Myślę, ze jeszcze 2-3 lata, a i u nas będą wyrastać dzielnice widmo. Tylko, ze nas w przeciwieństwie np. do takich Chin na to nie stać.

    OdpowiedzUsuń
  2. @Thomas:
    "Moim zdaniem jednak czeka nas podobna zapaść na rynku nieruchomości jak w Hiszpanii. Moga jedynie to odwlekać w czasie, ale to tylko kwestia czasu. Myślę, ze jeszcze 2-3 lata, a i u nas będą wyrastać dzielnice widmo. Tylko, ze nas w przeciwieństwie np. do takich Chin na to nie stać."


    A moim zdaniem to Twoje podejście jest życzeniowe i niczym nie poparte. Zwróć uwagę jak wielkie jest bezrobocie w Hiszpanii, jak wielka jest ich nadpodaż, jak wielka jest tam recesja i jakie reformy.
    Innymi słowy scenariusz 30% jest możliwy w scenariuszy ogromnego kryzysu w polskiej gospodarce. Dla mnie takie ryzyko jest spokojnie poniżej 15%. Nie spowiedziewam sie bowiem kataklizmu.

    OdpowiedzUsuń
  3. pracuje z wieloma hiszpanami i pytalem o kwestie bezrobicia i krachu na nieruchomosciach nie raz.

    kryzys jest znacznie mniejszy niz nam to podaja media.

    ci, ktorzy maja dobre wyksztalcenie nie maja zadnych problemow ze znalezieniem pracy. Dla nich jest tak samo jak bylo. Pracy nie maja ci, ktorzy sie w szkole nie uczyli, albo ktorzy szkole rzucili by sprzedawac te same nieruchomosci co 2 lata z nowa wyzsza cena.

    Podobnie z nieruchomosciami. Ceny "normalnych" nieruchomosci spadly tylko nieznacznie, mozna powiedziec, ze sie urealnily.

    Znaczne spadki cen dotycza jedynie domow, ktorych przed boomem nikt nie chcial. [spekulatywnie budowane osiedla]

    W Warszawie ceny sa obecnie porownywalne z cenami w Brukseli(2k euro /mkw). Czy to jest uzasadnione?

    OdpowiedzUsuń
  4. @Paweł Magnowski

    Ciekawe obserwacje na temat Hiszpanii. Jestem w stanie w to uwierzyć.

    W sprawie cen w Brukseli i Wawie. W wawie są niższe bo obecnie cena wynosi około 7100 pln za m2 a zatem niżej niż 2 tysiące euro.

    Co do samych cen to zgadza się - powinny się jeszcze urealnić tj iść w kierunku 6300-6500 (transakcyjne).

    OdpowiedzUsuń
  5. @ Wróżby na 2013r. :)

    Wiele "analiz" rynku mieszkań sporządzonych przez "doradców" opiera się m.in. na:
    1) cenach mieszkań sprzed boomu kredytowego (mylnie-celowo wskazując rok 2006 - jako ten tuż przed spekulacją)
    2) wykazywane są spadki cen w % (mylnie-celowo spadek cen liczony już od 2007 r. :))
    3) dodawana jest wartość inflacji

    ...i z analizy wyczarowane są spadki cen mieszkań - na dzień dzisiejszy - rzędu ponad 30%! -> z czego często płynie wniosek na 2013 r. - Rynek nie ma już marginesu do kolejnych spadków cen mieszkań

    A więc, korekta cen postępuje, ceny normalnieją, ale najważniejsze pytanie na dziś: Kiedy będzie koniec spadków.

    Przykład symulacji schodzenia z balonu spekulacyjnego cen mieszkań dla Lublina, oparty na swobodnym wzroście cen uwzględniających inflację - zastrzegam: jest to moja wesoła twórczość - w którą nie wierzę ślepo, nie uważam tej metodologii za idealną, ponieważ nie uwzględnia ona szeregu spraw (typu: przyszłoroczna dostępność kredytowa, termin wprowadzenia MdM, cykle koniunkturalne w gospodarce - ceny robocizny, materiałów, skala bezrobocia, demografia!, itd.)

    1. Cena początkowa dla m.Lublin w 2005r.
    2400-2800zł/m2

    www.dziennikwschodni.pl/apps/pbcs.dll/article?AID=/20050829/NEWS01/50828013

    -> przyjęte do obliczeń 2800zł/m2

    2. Spadek cen mieszkań w/g raportów OF i HB - chociaż nie wierzę w rady "analityków" - zakładam, że dane są prawdziwe - odzwierciedlające rzeczywistość (klientów w/w firm)- komentarz i prognozy pomijam.

    www.open.pl/news/ceny_mieszkan_nadal_spadaja.html
    dane za Listopad 2012 r. - [mediana cen transakcyjnych] - 4190zł/m2

    ciekawostka, jeszcze w Lutym 2012 było 5085zł/m2

    -> przyjęte do obliczeń ~-2%,
    czyli stan na Grudzień 2012 r. 4110zł/m2

    3. Do poziomu cen z 2005 r. dodaję uśrednioną inflację ~3% rocznie
    -> na rok 2013 wychodzi cena ~3700zł/m2

    Wniosek:
    Transakcyjna uśredniona/mediana cen mieszkań w Lublinie (pomijamy lokalizację, standard, kondygnację itd) zrówna się z poziomem cen wynikającym z swobodnego wzrostu cen mieszkań (inflacja) - w 2013r. - po korekcie cen ~11%.

    Jak dla mnie jest to możliwe w przeciągu jednego roku, ale oczywiście jest to w pewien sposób myślenie życzeniowe - jak wspomniałem pomijam kilka dość istotnych czynników.

    Jestem otwarty na konstruktywną krytykę :)

    OdpowiedzUsuń
  6. sip
    jesli dzis jest 7,1k PLN to 30% mniej od tego jest w zaokragleniu 5k PLN

    istotnie malo prawdopodobne aby w 8 kwartalow zrobic ponad 2k PLN bo to daje kwartalnie 250 PLN w dol na metrze, czyli naprawde duzo
    z drugiej jednak strony 5k PLN jako cena rownowagi na rynku gdzie nie ma rns i kredytow walutowych wcale nie jest juz tak nierealne, ciagle chyba jednak nie w perspektywie 2 lat


    OdpowiedzUsuń
  7. Dla uściślenia mojego wcześniejszego posta - uzupełnienie.

    Najnowsze dane OF i HB za miesiąc GRUDZIEŃ 2012r.
    Mediana cen transakcyjnych w Lublinie...stanęła :) na poziomie z listopada ~4190zł/m2.
    Średni spadek cen w % w skali 2012r. wyniósł ~13%.
    bankier.pl/wiadomosc/Mieszkania-w-rok-stanialy-o-ponad-13-proc-2714040.html

    Co do Twojego zapytania SiP, które gdzieś mi mignęło na FB.

    Moje zdanie, nt. zmian cen nieruchomości, patrząc lokalnie na m.Lublin, jest takie, że w Lublinie jest margines do dalszej korekty cen, do poziomu jaki wykazałem we wcześniejszym poście, czyli o ~11% w dół od poziomu mediany cen transakcyjnych jaką na dzień dzisiejszy wykazuje OF i HB.

    Inna sprawa, że mediana cena dla całego miasta (podejrzewam, że nie tylko Lublina) staje się coraz bardziej niemiarodajna. Tzn. ceny zaczynają się coraz bardziej różnicować, ze względu na lokalizacje, metraż i układ w budynku. Generalnie zawsze tak było, ale teraz przybiera to na sile. Developerzy kurczowo trzymają się wyspekulowanego poziomu cen przy mieszkaniach małych i bardzo małych, a dokonują znaczniejszych korekt cen na mieszkaniach większych >60m2 i dużych >90m2.

    Pomijając czynniki globalne, czyli: ogólny stan gospodarki, poziomu bezrobocia, a co za tym idzie, skłonności banków do udzielania kredytów czyli poniekąt skutków poluzowania rekomendacji KNF, terminu wprowadzenia MdM, a głównie limitów dopłat do 1m2, jakie program będzie obsługiwał, to uważam, że dla Lublina korekta cen powinna postępować, aż ceny transakcyjne zejdą grubo poniżej wartości 4000zł/m2.

    Orientuję się z branży około budowlanej, że taki poziom cen jest jak najbardziej opłacalny ekonomicznie, tniemy głównie marże developerskie, ale również dzisiaj są nowe niższe stawki, przy kupnie gruntu, robociźnie, materiałach, sprzęcie - niekiedy przybiera to formę wojny cenowej, ale wszystko to sprowadza się do obniżenia kosztu wytworzenia przykładowego 1m2 mieszkania i mediana cen w okolicach ~3700zł/m2 jest jak najbardziej realna.

    Porównując to do zarobków w Lublinie, pierwsza lepsza mapka zarobków.
    forsal.pl/grafika/629039,102313,wynagrodzenia_w_polsce_mapa_zarobkow_w_i_kw_2012_r.html

    Wiemy jak to jest, ze średnimi płacami, mediany są często wyraźnie niższe, ale przyjmijmy:

    Przeciętne wynagrodzenie 3600zł brutto, czyli ~2600zł netto, porównując do wartości 1m2 - ~3700zł, to raptem koszt 0,7m2 mieszkania.
    Nie ma mowy, aby po (założonej) ~11% korekcie cen w 2013r. mieszkania w Lublinie, były...tanie, lub niedoszacowane, a budowanie ich stało się kompletnie nieopłacalne.

    OdpowiedzUsuń
  8. @K-dek

    Zgoda w dużej części.
    Z raportó BRE wynika że nie ma popytu na kredyt (spowolnienie, bezrobocie) i nizsze stopy tu nie do konca pomoga. Co do reko nie wiadomo do konca jak bedzie wygladac bo teraz sa konsultacje. Beda jednak wymagac wkladu wlasnego conajmniej 10%. Co do Mdm to nie wiadomo czy wejdzie w tym roku a dopiero 2014.Patrz link
    "Mieszkanie dla młodych" dopiero w 2014 roku?
    link

    OdpowiedzUsuń
  9. To, że banki wymagają 10% wkładu własnego oznacza tylko, że również analitycy bankowi przewidują dalszy spadek cen mieszkań.

    Jak tylko Gowinowi udało by się w rzeczywistości uwolnić zawody tj. zrównać wymogi edukacyjne do UE np. by inżynier w Polsce mógł z powrotem (tak jak było przed rokiem 2004)wykonywać zawód inżyniera, a nie technika jak ma to miejsce obecnie, to jest szansa na jeszcze głębszy spadek cen mieszkań.

    Obecny stan rzeczy, powoduje naganianie na uczelnie, czyli bańkę edukacyjną.

    ... a bańka edukacyjna w miastach akademickich odpowiada za bańkę na rynku mieszkaniowym tak jest w Krakowie, gdzie w ciągu 20 lat Kraków powiększył się o ponad 100 tys. przyjezdnych studentów.
    Efekt był łatwy do przewidzenia, wzrost cen mieszkań, bo gdzieś tych ludzi trzeba było pomieścić.

    Teraz jedziemy w drugą stronę, co zapewne wywoła niebawem "zdziwienie" w śród analityków i krakowskich urzędników.

    OdpowiedzUsuń
  10. @SiP
    Propozycja na pajacyk ;)
    1. http://www.bankier.pl/forum/temat_czy-homebroker-nie-napisze-wkrotce-ile-mieszkan-moznaby-bylo-kupic-za,12280657.html
    2. http://stooq.pl/n/?f=691409
    (Porównaj daty)

    OdpowiedzUsuń
  11. @czekamy-na-spadki

    Dobre z tym WOSP:) Cały HomeBroker:)

    A ja z innej beckzi z połowy grudnia, jakoś mnie to ominęło
    "Hiszpańskie nieruchomości zalewają polski rynek
    W najbliższych latach podaż gruntów inwestycyjnych w największych miastach Polski może wzrosnąć dzięki instytucji tzw. banco malo (zły bank). Hiszpański rząd chce dzięki niej przejmować toksyczne aktywa nieruchomościowe, a następnie sprzedawać je na lokalnym rynku. Pierwsze tego typu transakcje zawarto już w Polsce - pisze Puls Biznesu.
    edną z największych transakcji tego typu było kupno zajezdni przy ul. Inflanckiej w Warszawie. Grunt kupił HB Reavis po firmie deweloperskiej Lubasa.
    Do nabycia jest m.in. zajezdnia przy ul. Chełmskiej, obecnie w posiadaniu firmy Sando. Firma Torca z kolei chce sprzedać wrocławski Młyn Maria, gdzie miał powstać hotel i apartamenty. Z kolei w Warszawie Realia chce sprzedać działkę w Wilanowie, a Harmonia na Woli. Layetana poszukuje chętnych na grunt przy ul. Bokserskiej, a bank Bankia nieruchomość po dawnych Browarach Warszawskich.

    OdpowiedzUsuń


Komentując anonimowo - podpisz się. Łatwiej prowadzi się dyskusję.
SiP