13 marca 2013

Nagonka na zakup nieruchomości trwa w najlepsze. Że niby gdzie ten powrót do bazy?

W mediach przewija się nagonka na zakup nieruchomości. Te same gwiazdy jak co kwartał i co roku trąbią o dołku na rynku nieruchomości, świetnym czasem na zakupy. Nagonka mnie nie dziwi bo wskazanym osobom płaci się za szerzenie bzdur celem ogolenia jeleni. Czasami taki krzykacz i bzduranalityk nie wytrzymuje psychicznie, bo ile można okłamywać ludzi, ucieka z biznesu i zakłada kawiarnie (link). 

Do określenia końca spadku cen mieszkań używa się bzdurnych lub fałszywych danych.
Ostatnio padały sformułowania, iż ceny po uwzględnieniu inflacji wróciły do okresu sprzed bańki. Okres sprzed bańki definiuje się przy tym jako II-III kwartał 2006. Pragnę więc zaznaczyć że hossa wystartowała w I połowie 2005 roku gdzie cena mieszkania:
  •  w Warszawie -  4 tysiące za m2
  • w Krakowie - 3,5 tysiąca za m2
  • we Wrocławiu - 3,2 tysiąca za m2
  • w Poznaniu - 3 tysiące za m2
  • W Gdańsku - 2,7 tysiąca za m2
  • w Łodzi - 1,5 tysiąca za m2.
Ciągle nam zatem brakuje, nawet uwzględniając inflację spadku około 1 tysiąca za m2. W przypadku porównania do siły nabywczej 1m2, jeszcze więcej. Nadal uważam to za realny scenariusz pomimo obniżki stóp procentowych i paru innych argumentach.

Na koniec zachowałem sobie najbardziej humorystyczny smaczek. Uwaga, należy kupować mieszkania bo będzie ich coraz mniej w ofercie - a między wierszami pada sformułowanie o utracie płynności przez developerów:)

Liczba rozpoczętych inwestycji jest najniższa od 2006 r., a liczba wydanych pozwoleń na budowę niższa była ostatnio w 2005 r. Jest to skutek kondycji deweloperów, którzy mają problem z finansowaniem inwestycji. Niektóre firmy są na skraju utraty płynności, ponieważ mają cenne aktywa w postaci gruntów i mieszkań, ale brakuje im gotówki.

Tak, najlepiej widać to chyba po notowaniach Ganta (klik), Polnorda (klik), JWC (klik) czy Tritonu (klik). Czyli co, mają cenne aktywa i przyparte do muru nie sprzedadzą ich z dyskontem, wręcz silnym dyskontem?  Pytania retoryczne.

20 komentarzy:

  1. powtórze swoje z innego bloga

    mieszkania beda taniej a dlaczego ? obecnie wykonywane projekty mieszkaniowe sa bardzo tanie od paru miesiecy a to wymusi na inwestycji jak ja ukoncza za 2-3 lata z oecnego projektu nizsza cene za metr. Info od inz. ktorzy wykonuja takie projekty w firmach ( niestety wielu z nich traci prace obecnie i pozostaja mocne zespoly przy mieszkaniowce przy duzo duzo nizszych projektach). Zatem sie budowacc bedzie ale taniej za metr. Tyle w temacie a developerzymoga sobie mowic, ze lokaty slabe i trzeba kupowac mieszkanie na wynajem. ostatnio widzialem takie artykuly zatem poluja na ludzi przy kasie ale jak napisalem cena za metr dna nie znalazla to jeszcze gora 3-4 lata spokojnych spadkow albo poddanie sie i fala w dol raptowna i paniczna o ktorej malo kto pisze i liczy na nia.

    porada do osob przy rosnacym juz wkladzie wlasnym i chcacych kupic - nie sluchajcie tych specow i tego co robia wypedzajac z lokat na celowe wydawanie kasy na jeszcze droga konsumpcje mieszkaniowa. OStatnio takie artykuly wylaly sie na portalach, ze lokaty bee i czas kupowac! Zacisnac zeby i 1-2% mniej da sie przezyc. Niech szukaja jeleni gdzie indziej i ciemnoty nie szerza. Informacje mam od ludzi z branzy projektowej i wykonawczej zatem bajkopisarstwo i na sile wymuszony popyt i akcje kredytowa to magia jakiej trzeba unikac. Czy oni wszyscy wam kiedys dobrze radzili ? no przeciez, ze nigdy a budowlanka juz wie, ze jednak lepiej nie bedzie i trzeba budowac taniej i sprzedawac taniej. Tyle w temacie i spokojnie czekac a odstepne placic z odsetek chociaz malejacych ale jednak sa one jak sie wklad wlasny zbiera z roku na rok. Pozdrawiam

    OdpowiedzUsuń
  2. Pan Rybinski na forsalu wspomnial o bance m.in w USA (dzisiejszy artykul)

    Co sadzi na ten temat SIP??

    Bo ze w Chinach jest to nie ulega,watpliwoscu

    OdpowiedzUsuń
  3. ten jej występ w tv to jest promocja jej i kawiarenki, w końcu czego można się spodziewać po osobie z branży PR. Komiczne jest na goldenline doświadczenie o przygotowywaniu raportów o rynku nieruchomości, osoba po psychologi.. faktycznie manipulacje jej się udały

    OdpowiedzUsuń
  4. co do analitykow pokroju tej pani

    swoje zarobia i im dziekuja a na przyszle zycie im i tak starczy bo swoje przez tluste lata nagonek zarobili wiec mozna miec juz swoje biznesowe co nieco

    OdpowiedzUsuń
  5. Najlepiej porozmawiać z deweloperem (ale takim znajomym, który powie prawdę a nie stek propagandowych haseł). Realnie wygląda to tak, że nadal mają możliwość schodzenia z cenami w dół bo marże na metrze przez ostatnie lata były mocno wyśrubowane. Robią to niestety powoli bo jak każdy kto robi interesy chcą zarobić więcej niż mniej. Jednak tendencja jest spadkowa. Dla przykładu, znajomy buduje mieszkania, jego koszt za metr do około 2300zł, jeszcze rok temu sprzedawał za +-4500, w tym roku w okolicach 4000. Biorąc pod uwagę inne czynniki typu dostępność kredytów, wysokość zarobków, wzrost bezrobocia, emigrację itp. sami wyciągajcie wnioski czy ceny powinny spadać czy nie...

    OdpowiedzUsuń
  6. Developerzy mają cenne aktywa ? Hehe. Chyba raczej drogo kupione grunty.
    Nie śledzę zbyt mocno tematu, ale na logikę grunty powinny tez zacząć spadać. Developerzy często kupowali grunty na górce więc stąd "cenne aktywa".
    Jak dla mnie ceny mieszkań w Polsce są nadal w kosmosie. Jeśli przeciętna realna pensja netto to 1600 PLN to gdzie tu mowa o 3k za m2 ? Dla 80 % społeczeństwa zakup mieszkania to utopia.

    OdpowiedzUsuń
  7. Malejące stopy procentowe w Polsce mogą mimo wszystko zachęcić sporą rzeszę ludzi do zakupu nieruchomości w najbliższym czasie. Zobaczą w symulacjach niskie raty, to zaczną kalkulować i kupować. A jesli będą one mniejsze od ceny wynajmu to tym bardziej... A jeśli nastąpi wysyp artykułów rozpowszechniających takie analizy, to jeszcze tym bardziej :) Spadki mogą wtedy wyhamować i w końcu wygasnąć, a wtedy to już machina medialna będzie trąbić tylko o tym, więc tłumy to zauważą i... wiadomo. Ludzie są krótkowzroczni i ich wyobraźnia nie sięga dalej niż kilka lat.

    To, co mnie ciekawi i obecnie zajmuje to wizja inflacji i podwyżek stóp procentowych w tzw. krajach rozwiniętych, szczególnie strefie euro i Szwajcarii. A mimo trwania ultraluźnej polityki monetarnej już przebąkuje się o podniesieniu stóp w Szwajcarii - ostatnio napisał o tym Credit Suisse: http://chfwatch.blogspot.com/2013/03/uwaga-szykuja-sie-pierwsze-podwyzki.html

    Ciekawe, co wtedy zrobią polscy walutowcy - czy nastąpi fala przewalutowań? Raty w PLN będą wtedy pewnie kusząco niskie...

    OdpowiedzUsuń
  8. @sip
    "Tak, najlepiej widać to chyba po notowaniach Ganta (klik), Polnorda (klik), JWC (klik) czy Tritonu (klik). Czyli co, mają cenne aktywa i przyparte do muru nie sprzedadzą ich z dyskontem, wręcz silnym dyskontem? Pytania retoryczne."

    pozwole sobie odpowiedziec na pytanie retoryczne bo odpowiedz moze cie zdziwic
    Gant i Triton to sa dzieci hossy (nie wiem jak z polnordem) nawet jesli maja grunty/mieszkania to maja je kupione/wybudownae na gorce, a grunty/mieszkania od tego czasu juz zdarzyly troche staniec
    wiec jak sprzedadza takie kupione w gorce grunty i to jeszcze w trybie szybkim (czyli ponizej cen rynkowych) to jedyne co sie pojawi w ksiegach to kolejna strata bo sprzedaz bedzie ponizej ceny zakupu, w przypadku mieszkan moze byc troche lepiej, ale tez jak ktos zakupil grunty i zakontraktowal wykonawstwo "po hiszpansku" to juz dzis jest pod woda

    ps. jeszcze jedna rzecz przyszla mi do glowy, zeby cos sprzedac to trzeba miec prawo nieograniczonego dysponowania, a u naszych dewow wiekszosc byla finansowana z kredytow, wiec jest duza szansa ze w hipotekach jakis czas siedza juz banki ktore na sprzedaz ponizej pewnej ceny po prostu nie zezlwola poki im sie system na lep nie rypnie

    OdpowiedzUsuń
  9. e tam
    nie macie pojecia jaki zapas gotowki ma np. jwc jak jozek puszczal akcje po 70zł w ipo
    policzcie ile akcji sprzedal i jaka to kasa jest

    a akcja nie byla warta wiecej jak 10zł, teraz chodzi po 4+
    to jaką ma gorke na tych akcjach

    nie macie pojecia ile on moze przezyc kryzysu na tej kasie
    nie macie sie o co martwic

    OdpowiedzUsuń
  10. @hukers

    Zanim zaczniesz znowu wrzucać i mocno strofować innych to przedstaw proszę linka do jakiegoś fajnego opracowania, np rekomendacji banku i pokaz mi net debt / equity i inne pola zanim zaczniesz stawiać takie wnioski.

    Wybacz Hukers ale ja do wniosków i opinii to lubię mieć kwity. Kim Ty jesteś abym wierzył w Twoje wnioski? Hukers, piszący z open id? Nie musisz odpowiadać - chodzi mi o to że ja wniosków od nieznajomych nieprzyjmuję najczęściej, szczególnie jak wynikają one z takich analiz a nie inside info.

    No offence bro.

    OdpowiedzUsuń
  11. @SiP
    Już raz pisaliśmy tutaj na blogu komentarze odnośnie sposobu naganiaczy na sprzedaż wciąż przeszacowanych mieszkań: "mieszkania staniały już do poziomu z 2006r. (+ %inflacji), a rok 2006, to ten sprzed boomu!"
    A ja osobiście trzymam jak relikwię :) linka do artykułu z późnego lata 2005r. gdzie rynek już był w niezłym galopie.

    http://www.dziennikwschodni.pl/apps/pbcs.dll/article?AID=/20050829/NEWS01/50828013

    Do cen z 2005r. dodać należałoby ~3% inflacji rocznie i wyjdzie średni poziom cen dla 2013r...i ta wartość, jest wciąż o ~10-15% niższa od dzisiejszych cen rynkowych (nawet tych transakcyjnych).
    Zależność jest znamienna, ponieważ od 2005r. do 2006r. mieszkania już znacznie podrożały, a więc można swobodnie porównywać dzisiejsze ceny do tych z 2006r...ale dołek jeszcze przed nami! - o czym doskonale wiedzą manipulanci i starają się zaczarować rynek, kłamstwami.

    Jeden z nielicznych artykułów na Bankier.pl, który dobitnie opisał problem "naganiania" na zakup nieruchomości

    Łukasz Piechowiak - Bankier.pl

    http://www.bankier.pl/wiadomosc/Kto-nagania-na-kupno-mieszkan-2686469.html

    Następnie na koniec roku dorzucił się

    Piotr Lonczak - Bankier.pl

    http://www.bankier.pl/wiadomosc/Dlaczego-nie-warto-jeszcze-kupowac-mieszkania-2709365.html

    Za to ostatnio, kolejny analityk Bankier.pl przychylił się do stanowiska naganiaczy :)

    Jarosław Ryba - Bankier.pl

    http://www.bankier.pl/wiadomosc/Na-horyzoncie-widac-wyhamowanie-spadkow-cen-mieszkan-2778542.html

    Mam nadzieję, że nikt nie pomyśli, że ostro reklamuję ten portal, a prawdy w nim objawione należy traktować jako te najwłaściwsze :) To tak bardziej rozrywkowo, przy czym mało jest artykułów w takim tonie jak te 2 pierwsze, dziwne, prawda? :D

    I na koniec "pajacyki" :)

    Link na wstęp:
    http://wyborcza.biz/biznes/1,100896,13491160,Nie_kupujemy_mieszkan__bankrutuja_doradcy.html#BoxBizTxt

    I słów kilka o firmie ze zdjęcia.
    OF zrobił odrobinę "dobrej roboty", bo pomimo tego, że na pewno, trochę manipuluje danymi poziomów cen, to mimo wszystko wykazali średni spadek cen transakcyjnych mieszkań w samym 2012r. na ~13% (na podstawie transakcji klientów OF)

    http://www.open.pl/news/mieszkania_w_rok_stanialy_o_ponad_13_proc.html

    Nie można zaklinać rynku w nieskończoność :D, ale...ostatnie dwa wpisy za styczeń i luty, są nieco "niepokojące" :D

    Otóż:

    Styczeń 2013r.

    http://www.open.pl/news/poczatek_roku_przyniosl_wzrost_cen_mieszkan.html

    Luty 2013r.

    http://www.open.pl/news/indeks_cen_transakcyjnych_mieszkan_pnie_sie_w_gore.html

    I czy chodzi mi o to, że odtrąbiono już odwrócenie trendu spadkowego cen mieszkań?...a wcale nie :) To są zaklęcia, które nic nie pomogą, ale to co mnie "ucieszyło" to fakt jak bardzo OF pogubił się w tych zaklęciach.

    Proszę zwrócić uwagę na tabelkę średnich cen transakcyjnych mieszkań w Styczniu i w Lutym...pomimo, tego, że "Indeks cen transakcyjnych mieszkań pnie się w górę", to wartości dla obu miesięcy dla poszczególnych miast są takie same!!!

    a,
    Warszawa zastąpiła w lutym Toruń, a Wrocław zastąpił Warszawę :D

    ...i tabelka z lutego poszła w przedruk na kilka innych portali, i tyle osób się pod nią podpisało i nikt nic nie zauważył!

    Czy kogoś dziwi jeszcze upadek Money Expert i ciemne chmury nad OF i innymi, jeżeli na takich prostych błędach ludzie mają budować swoje decyzje finansowe na setki i miliony PLN :D

    pozdrawiam p. Waszczyka (OF)

    Ciekawe czy to był celowy zabieg w lutym, czy taki babol przytrafił się tak profesjonalnej firmie doradczej, oj...sprzedawców

    OdpowiedzUsuń
  12. @k-dek

    Pełna zgoda i dobrze że przypomniałeś ostatnie wpisy i komentarze.

    Niezłe jaja z tym OF. Właściwie to mnie już mało co dziwi, w tym szczególnie w polskim kapitaliźmie....

    OdpowiedzUsuń
  13. @Hukers

    Specjalnie dla Ciebie, popatrz na pozycję net debt/equity. Popatrz póxniej na notowania na GPW.

    To nie jedyny aspekt...
    https://picasaweb.google.com/117074489936772499671/Public#5855331997649213122

    link

    Z raportu DM PKO BP

    OdpowiedzUsuń
  14. @kuba
    "Pan Rybinski na forsalu wspomnial o bance m.in w USA (dzisiejszy artykul)

    Co sadzi na ten temat SIP??

    Bo ze w Chinach jest to nie ulega,watpliwoscu"


    Nie ma bańki w usa na nieruchomościach. Niemożliwe aby to chyba powiedział. Może się przesłyszałeś? Tam jest dołek o którym pisałem jakieś półtora roku temu, ciągle w góre. A Profesor to niech przestanie walczyć z bankiem centralnym bo w innym wypadku straci wszystkie swoje oszczędności.

    OdpowiedzUsuń
  15. Jeśli chodzi o bankier, jest tam kilku dziennikarzy którzy ida pod prąd i staraja się opisywać dość dobrze aktualną sytuację na rynku nieruchomości. Natomiast to że zapraszają "analityków" jak Turek (ubawił mnie raz komentarz pod jednym z filmów żeby ogolił sobie tą piz!@#...) to juz inna sprawa

    OdpowiedzUsuń
  16. @sip
    o ile ja sie orientuje to stanach maja mocno zanizone stopy procentowe, to oznacza ze z definicji maja tam banie, bo zawyzaja moc nabywcza,
    twoj ulubiony rusek pisal cos o nowych ninja tym razem robionych na ubezpieczenie na zycie,
    wiec to juz nawet nie jest wiedza tajemna o tym ze benek ponownie nadmuchuje banie re, przeca w koncu po cos te stopy trzyma tak nisko i wypycha siano na rynek

    odnosnie bani w calych stanach sie nie wypowiem, ale tam gdzie finansiera urzeduje ceny sa na poziomach ze szczytow bani!!!

    i o tym, zreszta slusznie, pisal wasz ulubiony profesor

    ps. sip jak w sytuacji gdy fed ordynarnie monetaryzuje dlug i sztucznie zaniza stopy mozesz mowic o tym ze nie ma bani na nieruchach??? to tak jak by mowic ze dawanie kredytow w chf w polsce nie bylo objawem bani

    OdpowiedzUsuń
  17. @sip
    a czemu profesor ma nie walczyc z bankami centralnymi, pokaz mi jeden bank centralny ktory nie myli sie regularnie?
    to ze banki centalne moga oszukiwac nie oznacza ze nie imaja sie ich prawa fizyki, a te sa po stronie profesora i wszystko czego mu brakuje to czas

    OdpowiedzUsuń
  18. @oko
    "@sip
    o ile ja sie orientuje to stanach maja mocno zanizone stopy procentowe, to oznacza ze z definicji maja tam banie"

    ODP: Mamy dwa rózne pojęcia bańki. Dla mnie bańka to względnie i bezwględnie zawyżona cena aktywów oderwana od realiów. Nie ma dla mnie bańki w USA.




    "odnosnie bani w calych stanach sie nie wypowiem, ale tam gdzie finansiera urzeduje ceny sa na poziomach ze szczytow bani!!!"

    ODP: Oj chyba nie wiesz co mówisz. W wielu regionach Chicago i okolic ceny ciągle niskie.


    "ps. sip jak w sytuacji gdy fed ordynarnie monetaryzuje dlug i sztucznie zaniza stopy mozesz mowic o tym ze nie ma bani na nieruchach??? to tak jak by mowic ze dawanie kredytow w chf w polsce nie bylo objawem bani"

    ODP: Dawanie kredytów nie było dla mnie bańką. To ceny mieszkań w płycie po 9 tysięcy za metr w 10 piętrowcu na Bemowie było.

    OdpowiedzUsuń
  19. @OKO
    "@sip
    a czemu profesor ma nie walczyc z bankami centralnymi, pokaz mi jeden bank centralny ktory nie myli sie regularnie?
    to ze banki centalne moga oszukiwac nie oznacza ze nie imaja sie ich prawa fizyki, a te sa po stronie profesora i wszystko czego mu brakuje to czas"


    ODP: PRofesor może dla mnie walczyć z kim i czym chce, jego sprawa. Błędem jest jednak walka finansowa bez stop lossów po wcześniejszej lanserce i tourne objazdowych w telewizji radio i gazetach. W jego fundusze poinwestowali, właście czy to dobre słowo?, zwykli ludzie....
    Niech sobie spekuluje za swoje a nie wrabia zwykłe osoby. Trzeba być no właśnie kim, aby nie widzieć że od 2009 działają inne siły.

    OdpowiedzUsuń
  20. Ceny mieszkań zależą głównie od czynników demograficznych czyli migracji i piramidy wieku.

    Jak się popatrzy na Hiszpanie
    http://upload.wikimedia.org/wikipedia/commons/6/6c/Pir%C3%A1mide_de_poblaci%C3%B3n_de_Espa%C3%B1a_%282007%29.png

    Wyraźnie widać, że w 2007 roku liczba osób wchodzących w dorosłość zmalała, tak więc i popyt na mieszkania wyraźnie zmalał. Stąd kryzys mieszkaniowy w Hiszpanii.

    W Polsce peak wyżu był wyraźnie przesunięty
    http://upload.wikimedia.org/wikipedia/commons/3/30/Piramida_wieku_ludnosci_%28GUS_2007%29.jpg

    Dlatego kryzys w branży nieruchomości w Polsce również został przesunięty w czasie.

    Jak można przypuszczać dołek cen mieszkań w Polsce będzie za ok. 12-15 lat, czyli pokryje się z czasem wyjścia niżu demograficznego w dorosłość.

    Do tego czasu, jeśli oczywiście rząd nie wpadnie na szalony pomysł zaproszenia imigrantów lub nie zmusi każdego do studiowania by napędzić migracje do dużych miast, to szans na jakikolwiek wzrost cen mieszkań nie ma, a zwłaszcza w miastach z duża ilością studentów w stosunku do liczby mieszkańców jak np. Kraków.

    Dlatego, ani następny program RNS ani tani pieniądz tego trendu nie zmieni.

    OdpowiedzUsuń


Komentując anonimowo - podpisz się. Łatwiej prowadzi się dyskusję.
SiP