23 listopada 2014

Rekomendacja S - nieruchomości - Manipulacja mediów czyli prawdziwy wkład własny dopiero od 2016 roku

Tematu nieruchomości nie podejmuje gdyż nie mam po prostu czasu. Nie chciałbym bowiem omawiać tematu w skrócie, chyba że w końcu tak zdecyduję. Jednakże nie mogę przejść obok jawnej manipulacji mediów i deweloperów w zakresie obowiązkowego wkładu własnego.


W 2013 bogato opisywałem sprawę Rekomendacji S z KNF (KNF jednogłośnie uaktualniła rekomendację S - w 2014 będzie wymagany wkład własny przy kredycie na dom/mieszkanie. Oficjalne pożegnanie z kredytami walutowymi.). Jednym z kluczowych aspektów były wymagania dotyczące wkładu własnego. Zostały one w rekomendacji szczegółowo opisane wraz z datami wejścia poszczególnych progów. Media, co widać np. po ostatnich wyborach samorządowych, słyną jednak z krótkich przekazów co prowadzi do manipulacji. Jak brzmiał przekaz?

Zgodnie z wytycznymi od stycznia 2014 r. wkład własny przy zakupie nieruchomości na kredyt wyniesie co najmniej 5 proc.; rok później będzie to co najmniej 10 proc., w 2016 r. - 15 proc., a od 2017 r. - 20 proc

Co robią developerzy i media? Oczywiście naganiają na zakup już teraz by ustrzec klienta przed wzrostem wymogu na wkład własny.  Przykład nagonki dużego developera niżej (wyciąłem nazwę developera):


Każdy powinien wiedzieć, iż duża część kredytów na mieszkanie i dom jest udzielana na ponad 80% zabezpieczenia, przy czym w bańce było to nawet 115% wartości nieruchomości. Tak szybkie podwyższenie wkładu powoduje powoli panikę u deweloperów stąd chęć sprzedaży towaru już teraz. Ogromną ilości osób stać ledwo co na kredyt, a gdzie tu mówić o wkładzie własnym? Obecnie mediana płac to lekko ponad 3000 PLN zł. Odłożenie 20% wkładu własnego na nieruchomość wartą 300.000 PLN wymaga regularnego oszczędzania około 10% dochodu netto przez ponad 20 lat (!).  Młodzi ludzie będą mieć zatem od 2016 roku problem.

No właśnie, dlaczego dopiero od 2016? Otóż pierwsze 10% wkładu własnego można po prostu ubezpieczyć i wcale go nie przynosić do banku. Banki koncepcję ubezpieczenia od niskiego wkładu własnego znają od lat i od lat ją stosują. Bank jest bardzo szczęśliwy jeśli klient przynosi mniejszy wkład bo wtedy bank dosprzeda klientowi ubezpieczenie oraz podniesie marże. Tu na marginesie zwracam uwagę na istotny fakt - ubezpieczenie chroni TYLKO bank, a nie zadłużonego (!).

Pozwolę się tylko odnieść to rekomendacji S (źródło KNF).


Jak i info z dokumentu pomocniczego (źródło KNF)

Czy już wszystko jasne?

Nie będzie zatem odcięcia od kredytów osób bez wkładu, od stycznia 2015. Pierwsze 5% pojawi się dopiero w 2016 roku. Prawdziwy jednak problem to będzie dopiero 2017 gdzie będzie konieczne posiadanie 10% wartości nieruchomości, chociaż nadal nam daleko do 20% omawianych w rekomendacji S.

Jeśli zamierzałeś kupić mieszkanie/dom z tego powodu to radzę się z tego powodu nie spieszyć.

PS. Zalecam zajrzeć w komentarze, gdyż wpis nadaje się do edycji.

11 komentarzy:

  1. Aktualnie jest wymagane 5% od stycznia 10% (tego nie można będzie ubezpieczyć). Od stycznia 2016 15% i stycznia 2017 20%. Brakujący wkład między 10, a 20% będzie można zastąpić ubezpieczeniem. 10% będzie obowiązkowe do wniesienia ze środków własnych.

    OdpowiedzUsuń
    Odpowiedzi
    1. Takżę ubezpieczeniem będzie można zastąpić nie pierwsze 10% wkładu, a drugie 10% wkładu.

      Usuń
  2. @lazybastard

    godzina 1 nad ranem nie sluzy czytaniu dokumentow. zgoda. wpis do czesciowej poprawki w zakresie wkladu 10% ale nie reszty.

    dzięki za wyłapanie.

    OdpowiedzUsuń
    Odpowiedzi
    1. Wpis do zasadniczej poprawki - bo nagonka, choć śmieszna, to akurat teraz jest uzasadniona. Zdeterminowany kredytobiorca ma teraz pod górkę, a między 2016 a 2017 będzie się dla niego zmieniała jedynie wysokość ubezpieczenia niskiego wkładu. Także teoretycznie to w 2015 powinna być największa rzeź w aspekcie odpływu ludzi ze zdolnością i wkładem. SiP - czy dopłaty z RnS się już kończą? Kiedy minie 7 lat od momentu gdy brano ich najwięcej i co ważne - po ilu miesiącach wypłyną złe kredyty?

      Usuń
    2. Tak - do poprawki ale teraz jadę po kaczkę na obiad i żurawinę:)

      Co do wkładu to się nie martw bo już teraz banki ograniczają max kredytu i to się dzieje
      http://imagizer.imageshack.com/img633/7771/PLpspe.png

      link do grafiki

      Co do RnS - to mimo że właśnie nadchodzi wzrost opłąt to skala była mała. Prawdziwa fala to 2016/2017 ale pamiętaj że do licytacji dłuuuga droga. Najpierw ktoś nie płaci, potem są monity, potem windykacja itd. Więc jeśli nawet będzie fala mieszkań z licytacji to 2018.
      http://bankfotek.pl/view/1819825
      link do grafiki rns

      Usuń
    3. NA marginesie - bo niestety robi siętu wpis o nieruchomosciach - mamy propozycję zmiany MdM a do tego propozycje zmian w sprawie wkładu własnego

      Usuń
  3. Sytuacja deweloperów w większości pod kontrolą
    Porównanie wskaźników zadłużenia i płynności pomoże wykryć zagrożenia, ale też niedowartościowane papiery.

    Z 20 deweloperów, których obligacje notowane są na detalicznej części Catalyst, w pięciu przypadkach rentowność obligacji istotnie odbiega od nominalnego oprocentowania. Co oznacza, że inwestorzy mają mniej lub bardziej zaawansowane obawy co do możliwości spłaty obligacji przez ich emitentów.
    Oznacza to także, że zdecydowana większość deweloperów jest pozytywnie postrzegana przez inwestorów, wątpliwości zaś dotyczą przede wszystkim firm o mniejszej skali działania. Przeciętnie, inwestując w obligacje deweloperów, inwestorzy detaliczni (pod uwagę nie braliśmy papierów dostępnych wyłącznie na Bond Spot) mogą zarobić od 6 do 7 proc. (rentowność obligacji). Za najbardziej ryzykowne uchodzą zapadające w grudniu tego roku obligacje Trusta. Tu rentowność przekracza 1000 proc., ale wiadomo już, że Trust od końca 2013 r. przestał obsługiwać swoje zadłużenie odsetkowe.
    Czym się kierować w wyborze obligacji dewelopera do portfela? Ponieważ biznes deweloperski jest w znacznej części biznesem projektowym, trudno oczekiwać powtarzalnych wyników i marż. Dla inwestorów zainteresowanych obligacjami pomocne mogą okazać się informacje dotyczące poziomu zadłużenia i płynności finansowej.
    Zabójcza kombinacja
    Oczywiście wskaźniki zadłużenia finansowego i szybkiej płynności nie zawsze dają pełny obraz sytuacji finansowej dewelopera. Ale mogą być wstępem do dalszej analizy. Aby się o tym przekonać, wystarczy zasłonić prawą część przedstawionej tabeli i wytypować spółki o najsłabszej kombinacji tych dwóch wskaźników (tj. o najwyższym wskaźniku zadłużenia i jednocześnie najniższym wskaźniku płynności finansowej).
    Najniższą płynność finansową wykazują Instalexport i Trust. Obie spółki mają problemy z obsługą płatności odsetkowych i wykupem obligacji. W trzech z czterech przypadków, w których zadłużenie finansowe przekracza wartość kapitału własnego, inwestorzy także są zaniepokojeni, co widać po wysokiej rentowności obligacji. W przypadku Globe Trade Centre, gdzie zadłużenie finansowe także jest wysokie, inwestorzy doceniają wysoką płynność finansową i zaangażowanie inwestorów instytucjonalnych.

    OdpowiedzUsuń
  4. W przypadku Czerwonej Torebki zadłużenie finansowe kapitału własnego jest bardzo niskie, ale wskaźnik szybkiej płynności też zanurkował w niebezpieczne rejony. W tym przypadku warto też zwrócić uwagę na kierunek zmian tych wskaźników - Czerwona Torebka sukcesywnie wykazuje straty operacyjne i netto, przez co wartość obu wskaźników podąża w kierunku niepokojącym inwestorów.
    Premia dla najlepszych
    Można też przeprowadzić ćwiczenie w drugą stronę i na podstawie przedstawionych wskaźników zadłużenia i płynności wytypować tych deweloperów, którzy powinni cieszyć się największym zaufaniem rynku, wyrażonym w najniższej rentowności obligacji. Okaże się wówczas, że choć najlepszą kombinacją zadłużenia i płynności finansowej mogą pochwalić się Unidevelopment i Capital Park, to najniższe rentowności osiągają obligacje Echa, Robyga i Ronsona. Prawdopodobnie w tych trzech przypadkach uznanie inwestorów budzi nie tylko kondycja finansowa, ale także jej powtarzalność.
    Czynnikiem wpływającym na oceny może być również wielkość spółki. Vantage Development, Victoria Dom czy Mak Dom mają korzystne wskaźniki, ale ich obligacje nie są aż tak cenione z powodu wielkości projektów. Również Polnord mógłby być ceniony wyżej. Z powodu relatywnie małych rozmiarów na wyższy poziom rentowności nie może wspiąć się też Unidevelopment (choć już obligacje jego właściciela - grupy Unibep - notowane są z rentownością niedostępną dla deweloperów na poziomie 3,1-3,5 proc.). Spadek rentowności Capital Park jest najwyraźniej hamowany przez oczekiwany wzrost nakładów związany z planowanymi inwestycjami.
    Ghelamco | Osobny przypadek
    W tym tygodniu spodziewane jest upublicznienie warunków emisji obligacji Ghelamco Invest. Deweloper jest już obecny na Catalyst, gdzie wprowadził do notowań 13 serii, i jest też na rynku ceniony - obligacje wyceniane są powyżej nominału, a ze względu na wysokość marż (od 4 pkt proc. do 6 pkt proc. ponad WIBOR) byłby zapewne także lubianym papierem przez inwestorów detalicznych, jednak na przeszkodzie stoi nominał. Najczęściej wartość nominalną jednej obligacji ustalono na 10 tys. zł, co jest barierą zbyt wysoką, by myśleć o płynności handlu na Catalyst.
    To się jednak może zmienić. W odróżnieniu od wszystkich dotychczasowych emisji nową ofertę Ghelamco chce przeprowadzić na podstawie prospektu emisyjnego (został zatwierdzony przez KNF 13 listopada). To niedwuznaczna zapowiedź tego, że oferta zostanie skierowana także (jeśli nie w szczególności) do inwestorów detalicznych. A to zwykle zapewnia obligacjom dużą płynność w obrocie wtórnym.
    W grupie Ghelamco na koniec 2013 r. relacja kapitału do sumy bilansowej wynosiła 50,5 proc. Licząc inaczej, kapitał własny przekraczał nieznacznie wartość ogółu zobowiązań. Jest to więc poziom uznawany przez inwestorów za bezpieczny.
    Emil Szweda

    OdpowiedzUsuń
  5. Polnord będzie współfinansować wkłady własne
    Deweloper pracuje nad ofertą dla klientów, którzy, kupując w 2015 r. mieszkanie na kredyt, mogą mieć problemy ze zgromadzeniem 10 proc. wkładu własnego.
    [..]
    Jednym a najlepiej sprzedających się dziś projektów jest Stacja Kazimierz na Woli. - Wkrótce powinniśmy przekroczyć ponad połowę sprzedanych lokali z pierwszego etapu, w którym oferujemy 179 mieszkań. To chyba niezły wynik, zważywszy że miesiąc temu nastąpiło wbicie pierwszej łopaty na budowie Stacji Kazimierz. Podobnie jest w Wilanowie gdzie wszystkie mieszkania sprzedają nam się przed ukończeniem inwestycji. Dlatego musimy uruchomić kolejne inwestycje, by nie spadła nam sprzedaż przy coraz szczuplejszej ofercie
    [..]
    przygotowujemy inne rozwiązania, które pozwolą takim osobom na dokonanie transakcji zakupu nieruchomości. Pracujemy nad rozwiązaniami współfinansowania wkładu własnego – zapewnia Wesołowski.

    OdpowiedzUsuń
  6. Wkład własny 2016 - czy banki zadrą z KNF?
    [..]
    Rekomendacja jest precyzyjna w tym zakresie (mowa jest o odpowiednim ubezpieczeniu lub dodatkowym zabezpieczeniu w określonej formie) i sama podwyżka marży lub dodatkowa prowizja nie spełnia warunków możliwości zastosowana podwyższonego LtV – wyjaśnia Łukasz Dajnowicz z Komisji Nadzoru Finansowego. Przywołał jednocześnie pismo KNF z 29 maja br., w którym mowa również o tym, co może być uznane za dodatkowe zabezpieczenie w rozumieniu przedmiotowego postanowienia Rekomendacji S. Dotyczy ono szczególnie środków gromadzonych przez klientów na IKE i IKZE.
    [..]

    http://prnews.pl/analizy/wklad-wlasny-2016-czy-banki-zadra-z-knf-6551644.html

    OdpowiedzUsuń


Komentując anonimowo - podpisz się. Łatwiej prowadzi się dyskusję.
SiP