26 września 2015

Nieruchomości w Polsce - 2015 - drugi kwartał

Trzy raporty do przestudiowania.

Raport 1 - Analityków PKO BP
Mieszkania i domy
  • Stabilizacja cen na rynku mieszkaniowym w 2q 15 w porównaniu z dwoma poprzednimi kwartałami. Niewielkie, naturalne wahania cen ofertowych (baza PONT info) w największych miastach; na rynku pierwotnym w Warszawie i Wrocławiu lekka tendencja wzrostowa cen transakcyjnych, istotniejszy wzrost także na rynku wtórnym Katowic, w pozostałych największych miastach zmiany niewielkie (CBN PKO BP).
  • Indeks hedoniczny NBP sygnalizuje stabilną sytuację na rynku wtórnym 7 miast w okresie ostatnich dwóch kwartałów, lekki wzrost indeksu widoczny w Warszawie i Krakowie. W porównaniu z sytuacją sprzed dwóch lat ceny ofertowe i transakcyjne mieszkań w większości miast były zbliżone.
  • Dobre wyniki sprzedaży w 2q15 wg monitoringu REAS - w 6 aglomeracjach na rynku pierwotnym liczba transakcji w ostatnich 4. kwartałach była o 27% wyższa niż w rekordowych latach 2007 i 2013. Wskaźnik komercjalizacji sygnalizuje zrównoważony rynek.
  • Wg ZBP w 2q15 wartość nowoudzielonych kredytów mieszkaniowych wyniosła 10,1 mld zł (+12% kw./kw.; +5,0% r/r). Kredyty o średniej wartości LTV powyżej 80% stanowiły 47,4% ogółu nowo udzielonych; kredyty walutowe to 46,5% zadłużenia ogółem (wg stanu na 30.06.2015).
  • Program MdM umiarkowanie wspiera popyt na mieszkania, wypłaty wsparcia w 2q15 nieco wyższe niż w poprzednim kwartale (+5% kw/kw). 31.08.2015 r. kwota z wniosków nabywców lokali przekazanych do BGK do wypłaty w 2015 r. stanowiła 47,7% limitu (715 mln zł) na realizację programu w 2015 r. z ustawy budżetowej. Nowelizacja rozszerzyła program MdM od 1.09.2015 o rynek wtórny, co może skutkować wzrostem liczby mieszkań kwalifikujących się do programu.
  • Niewielki wzrost liczby mieszkań oddanych do użytku w 2q15 [+3,5% r/r vs. (-10,6%) w 1q 15]; wzrosła liczba rozpoczynanych mieszkań (+21% r/r, w tym deweloperskich +47% r/r), jak i pozwoleń na budowę (+12% r/r; w tym dla deweloperów +17% r/r).
  • W perspektywie 2-3 kwartałów możliwe jest wzmocnienie tendencji wzrostowych cen mieszkań, wzrostowi popytu sprzyjają niskie stopy procentowe, rosnące dochody gospodarstw domowych, malejące bezrobocie i zakupy gotówkowe mieszkań, także wzrost limitów MdM w kilku regionach i nowelizacja tego programu w kierunku zwiększenia liczby mieszkań kwalifikujących się do programu. Nie można jednak wykluczyć stabilizacji cen z uwagi na rosnącą podaż nowych projektów na rynku pierwotnym i popyt słabszy niż oczekiwany po nowelizacji MdM. W perspektywie najbliższych dwóch lat oczekiwana wzrostowa tendencja cen mieszkań.
  • Ryzyko spadku cen na rynku nieruchomości o więcej niż 30% w ciągu najbliższych dwóch lat (próg w scenariuszach stress-testowych stosowany w praktyce nadzorczej) wynosi ok. 10%.Taki scenariusz byłby możliwy w sytuacji gwałtownego umocnienia CHF względem złotego, czy większych wzrostów stóp procentowych; innym elementem katastroficznego scenariusza byłby gwałtowny wzrost bezrobocia (przekładający się na masowe problemy z obsługą kredytów mieszkaniowych).
Działki
  • W 2q15 duża aktywność podmiotów na rynku gruntów inwestycyjnych, zwłaszcza pod budownictwo mieszkaniowe i komercyjne.
  • Cenotwórczy charakter uwolnienia od 1 stycznia 2016 r. obrotu ziemią dla cudzoziemców.
  • W perspektywie nadchodzących kwartałów: przewidywany wzrost cen działek pod zabudowę mieszkaniową (popyt na działki dla programu MdM) i gruntów rolnych, stabilizacja cen gruntów w segmencie komercyjnym wobec znaczącej skali podaży inwestycji tego typu.
  • W długiej perspektywie rosnące znaczenie „powrotu na rynek” zabudowanych działek budowlanych (rewitalizacja obiektów, zmiana przeznaczenia).
  • W świetle korzystnych prognoz gospodarczych nie należy się spodziewać znaczącego spadku cen działek budowlanych w ciągu najbliższych 2 lat.
Lokale użytkowe
  • Rynek biurowy nadal rynkiem najemcy. W I poł 2015 r. w Warszawie przy utrzymującym się dużym wzroście podaży nowych obiektów, pomimo wzrostu wolumenu zawartych transakcji najmu, wystąpił wzrost wskaźnika pustostanów (14,1%, +0,7pp r/r) i niewielki spadek czynszów wywoławczych w porównaniu z końcem 2014. Na regionalnych rynkach biurowych wzrost podaży i popytu sprzyjał stabilizacji stopy pustostanów i słabszej presji na obniżkę czynszów. Na rynku magazynów ożywienie, obniżenie wskaźnika pustostanów poniżej 10% na dużych rynkach (jedynie w Warszawie 10,9%).
  • W perspektywie nadchodzących kwartałów nadal wysoka podaż nieruchomości biurowych,oprócz Warszawy także na regionalnych rynkach biurowych, wpłynie na wzrost pustostanów na niektórych rynkach, pomimo silnego popytu (m.in. w Krakowie czy Trójmieście). Utrzyma się presja na spadek czynszów. W przypadku rynku magazynów prawdopodobnie popyt i aktywność deweloperów w tym segmencie nadal wysokie, raczej stabilne stawki wynajmu.
  • Lokalnie wysoka podaż na rynku najmu nowoczesnych powierzchni komercyjnych może skutkowaćprzesuwaniem się zainteresowania potencjalnych nabywców lokali użytkowych bardziej nowoczesnymi obiektami, skutkując nadpodażą (i w efekcie niższymi cenami) na rynku wtórnym lokali użytkowych o przeciętnym standardzie.
Link - raport

Raport 2 - NBP



Link - raport

Raport 3- AMRON
W drugim kwartale bieżącego roku nastąpił niespotykany od kilku kwartałów wzrost liczby i wartości nowych kredytów mieszkaniowych, który zatrzymał obserwowaną od pewnego czasu falę sukcesywnych spadków w tym segmencie. Liczba i wartość kredytów mieszkaniowych udzielonych przez banki wzrosła nie tylko w ujęciu kwartalnym, ale i rocznym. W sferze oprocentowania kredytów oraz cen mieszkań w największych aglomeracjach nie odnotowano natomiast istotnych wahań. 

Po bardzo słabych wynikach po I kwartale, drugi kwartał 2015 r. okazał się lepszym okresem w segmencie kredytów mieszkaniowych.  Banki udzieliły 46 504 kredyty mieszkaniowe na łączną kwotę 10,058 mld zł. W porównaniu do I kwartału 2015 roku oznacza to wzrost liczby nowo udzielonych kredytów hipotecznych o 10,28%, natomiast ich wartości - o 12,03%. W ujęciu rok do roku mamy do czynienia z wzrostami odpowiednio na poziomie 2% i 5%.

II kwartał 2015 roku przyniósł wzrost liczby czynnych umów kredytowych o 1,56%, czyli o 29 928 sztuk w porównaniu do poprzedniego kwartału. Łączna liczba czynnych umów kredytowych na koniec pierwszego półrocza 2015 roku wyniosła 1 945 287 sztuk, a łączna wartość zadłużenia polskich gospodarstw domowych z tytułu kredytów hipotecznych osiągnęła poziom 374,039 mld zł. Oznacza to wzrost w ujęciu nominalnym o 9,003 mld zł, czyli o 2,47% w porównaniu do I kwartału bieżącego roku.

„Wyniki II kwartału 2015 roku to wzorcowy przykład potwierdzający sezonowość aktywności kredytowej banków, wynikającej z sezonowości aktywności ich klientów na rynku inwestycji mieszkaniowych. Po części był to efekt utrzymującego się wyjątkowo niskiego oprocentowania kredytów złotowych, jak i atrakcyjnie niskich cen mieszkań. Istnieją także przesłanki, aby sądzić, że w obliczu stosunkowo niskiego zwrotu z oprocentowania lokat bankowych, część klientów postanowiła realizować wyższe zyski dokonując alternatywnych, bardziej rentownych inwestycji. Z informacji opublikowanych przez Narodowy Bank Polski wynika, że od lutego do czerwca br. zgromadzona na lokatach terminowych kwota zmniejszyła się o ponad 5 miliardów złotych. Te środki uzupełnione kredytem bankowym pojawiły się na rynku obrotu nieruchomościami.” – mówi dr Jacek Furga, Prezes Centrum AMRON i Przewodniczący Komitetu ds. Finansowania Nieruchomości przy ZBP.

W II kwartale 2015 roku po raz kolejny zanotowano wzrost  (o 1,69 p.p.) – tym razem do poziomu 69,80% – udziału dziewięciu największych polskich aglomeracji pod względem wartości nowo udzielonych kredytów mieszkaniowych. Niezmiennie rośnie również udział Warszawy w strukturze nowych kredytów – w badanym okresie wzrósł on o 2,03 p.p. w stosunku do I kwartału 2015 roku. Tylko w okresie ostatnich dwóch lat udział ten zwiększył się 26,4% do ponad 37,1%, osiągając maksymalny w historii naszych notowań poziom. W IV kwartale 2008 roku poziom ten wynosił 35%.

Analiza portfela nowo udzielonych kredytów pod względem wysokości wskaźnika LtV i okresu spłaty potwierdza dostosowanie się banków do wymogów Rekomendacji S. Wcześniejsze obawy, jakoby wymóg wkładu własnego stanowił ograniczenie w dostępie do kredytu hipotecznego i mógł istotnie wpłynąć na rozmiar akcji kredytowej nie znajdują potwierdzenia w wynikach drugiego kwartału, choć duże znaczenie może mieć tu fakt przeznaczenia na wkład własny nadwyżek finansowych, które zostały przeniesione z lokat terminowych. Ponad 52% nowo udzielonych kredytów nie przekracza 50% wartości nabywanej nieruchomości.
Średnia wartość udzielanych kredytów hipotecznych stabilizuje się na poziomie 210 tys. złotych.

Mimo niewielkiego spadku poziomu indeksu IDM3, dostępność mieszkań dla modelowej, trzyosobowej rodziny pozostała na wysokim poziomie. Wartość indeksu na koniec drugiego kwartału była niższa o 4,8% (10,56 punktów) i ostatecznie  osiągnęła ona wartość 187,7 punktu. Na ten stan rzeczy wpłynął minimalny wzrost cen nieruchomości w miastach objętych monitoringiem oraz spadek dochodów rodziny.

Wyniki Programu „Mieszkanie dla Młodych” w II kwartale 2015 roku były najlepsze od początku jego funkcjonowania, czyli od 1 stycznia 2014 roku. W okresie od kwietnia do czerwca liczba zaakceptowanych przez banki wniosków kredytowych w ramach Programu wyniosła 4 741 sztuk, czyli o 5,8% więcej w porównaniu do I kwartału 2015 roku i aż o 23,4% więcej niż w II kwartale roku 2014. Łączna kwota dofinansowania wyniosła w badanym okresie 111,3 mln zł (o 5,1 % więcej niż w poprzednim kwartale i o 25,7% więcej w ujęciu rocznym).

„Wycofywanie pieniędzy z lokat i realizacja inwestycji na rynku mieszkaniowym oraz postępujący wzrost nowo udzielanych kredytów w największych aglomeracjach, w szczególności w Warszawie  – co obserwujemy w bieżącym okresie – sugerują, że finansowane kredytem nieruchomości mieszkaniowe są dostępne przede wszystkim dla bardziej zamożnej części społeczeństwa. Brak programów oszczędnościowych stwarzających szansę na systematyczne gromadzenie wkładu własnego pozostaje natomiast realną barierą na drodze do własnego lokum dla jego pozostałej części. ZBP od już 20 lat wnosi o wdrożenie programu rozwoju budownictwa mieszkaniowego i systemu zachęt do długoterminowego oszczędzania na wkład własny i ponownie apeluje do polityków o poważne potraktowanie tego tematu.” - podsumowuje Krzysztof Pietraszkiewicz, Prezes Związku Banków Polskich.


Link - raport


3 komentarze:

  1. AD.
    Raport 1 - Analityków PKO BP
    Działki
    "Cenotwórczy charakter uwolnienia od 1 stycznia 2016 r. obrotu ziemią dla cudzoziemców."

    Czy nie zła data uwolnienia obrotu ziemią dla cudzoziemców.?
    Moje informacje - to będzie:
    01.05.2016
    *****
    Dodam, że po przewidywanym objęciu władzy przez PiS na pewno wzrośnie zainteresowanie budownictwem, ze względu na wszelakie ułatwienia, które PiS nie zdążył (co nie dziwi) wdrożyć w poprzednim 2 letnim okresie sprawowania rządów.

    Wychodzi na to, że w wyżej opisywanej dziedzinie budownictwa mieszkaniowego wszyscy POlacy stracili prawie 8 lat.
    O ile się nie cofnęliśmy 3-5 lat.

    LJ3

    OdpowiedzUsuń
  2. Jeżeli chodzi o budownictwo mieszkaniowe to największym strzałem w stopę społeczeństwa było wprowadzenie dopłat do kredytów RNS.

    OdpowiedzUsuń
  3. dla zainteresowanych podsumowanie II kwartału br. http://www.reas.pl/komentarze/deweloperzy-nigdy-nie-sprzedawali-tak-duzo-i-tak-szybko

    OdpowiedzUsuń


Komentując anonimowo - podpisz się. Łatwiej prowadzi się dyskusję.
SiP